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2022郑州土拍丨15宗地995亩 揽金107亿元

更新时间:2022-06-22  来源:中原楼市网  点击:
 

平静了半年之久的郑州土拍市场,终于迎来了今年的首轮土拍。


虽说每次土拍都能吸引不少人的关注,而本轮土拍的“风向标”意义使其更是备受瞩目。


一方面,一系列利好之后郑州楼市走势如何,本轮土拍是一次验证;另一方面,本轮土拍的成功与否也影响着郑州楼市下半年的信心。


结果如何?


本次集中土拍涉及郑东新区、管城区、金水区、中原区、高新区、惠济区六个主城区,15宗地共994.889亩。


净地和城改、合村并城用地三分天下。


城改、合村并城用地,毫无意外全部起始价成交。


五宗净地中,最受关注是的北龙湖两宗地:


郑政东出〔2022〕3号(网),保利130896万元竞得,溢价率8%;


郑政东出〔2022〕4号(网),碧辰置业起始价136000万元竞得,背后股东交换空间和大有兴业,溢价率0。


此外,


郑政出〔2022〕3号(网),以93545万元被龙湖拿下,溢价率12%;


郑政出〔2022〕9号(网),郑州地产和中原区国有资产管理局联合竞得,底价成交,溢价率0;


郑政高出〔2022〕2号(网),起始价115944万元被郑州地铁集团拿下,溢价率0。


很显然,净地依旧是众房企追逐的焦点,成交主力依旧是国央企和不差钱的民企。


郑东新区



郑政东出〔2022〕3号(网)地块位于三全路南、龙润西路东,使用权面积37264.20㎡(约55.896亩),土地用途城镇住宅(地下空间为交通服务场站用地),容积率>1.0、<1.7,绿地率>35%,起始价121200万元,熔断价139380万元,出让年限70(50)年。

东3号地.jpg

根据出让条件,该地块毛坯限价37300元/㎡,装修限价5600元/㎡,整体限价42900元/㎡。


北龙湖的地拍一块少一块,曾经属于龙湖南岸的豪宅之争已经转移到龙湖北岸的豪宅之争,而3号地,妥妥的今天C位。


北龙湖豪宅区加持,中原科技城核心,对面是北龙湖湿地公园,地块指标优越。能够吸引众多房企的竞价也在情理之中。


最终被保利以130896万元竞得,折合地价2341.77万元/亩,楼面价20663元//㎡,溢价率8%。


这是保利在北龙湖的第三个项目,今年保利可以说是火力全开,不止是北龙湖的璞岸,金水区的保利大都汇、高新区的保利文化广场也是热度不断。


郑政东出〔2022〕4号(网)地块位于龙湖中环南路南、九如东路东,使用权面积61006.74㎡(约91.51亩),土地用途为商务金融用地、城镇住宅用地(地下交通服务场站用地),容积率>1.0、<1.85,起始价136000万元,熔断价156400万元,出让年限70、40(50、40)。

东4号地.jpg

地块南临东风渠,一线河景;东临美林上苑,北侧是上海师范大学附属郑州启佳初级中学,还有已经交付的龙湖上第、建业海马九如府、金茂府等小区,地块指标很优越。


不过,因为是产业用地,其必须与郑东新区管委会签订《投资建设合同》《产业发展承诺书》,且该地块的产业定位为围绕新材料、生物医药、食品研发等领域,集科研、企业总部等功能于一体的产业项目,产业要求条件比较苛刻,参与房企自然不多。


最终,被郑州碧辰置业有限公司以起始价136000万元竞得,背后股东交换空间和大有兴业,折合地价1486.17万元/亩,楼面价12050元/㎡。


管城区


郑政出〔2022〕3号(网)地块位于童心路南、文德路西,使用权面积55537.78㎡(约83.307亩),土地用途为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆(地下交通服务场站用地),容积率>1、<3.5,建筑高度<100米,绿地率>30%,出让年限70、40(50)年。

3号地2.jpg

该宗地争抢很是激烈,历时近1个小时,终于以93545万元成交,竞得房企郑州龙兴房地产开发有限公司,背后股东龙湖,折合地价约1122.90万元/亩,楼面价约4812元/㎡,溢价率12%。


恭喜龙湖进驻管南,该地块地处金岱产业园,周边聚集了不少汽车配件、物流等供公司,配套尚待完善,在建项目有富田九鼎公馆、新城时光印象、商都阜园等项目。


此外,本次土拍对该宗地也做出了销售参加房价,综合地块规划设计条件及周边新建商品住房销售价格、二手房住宅成交均价,结合目前房地产市场行情,建议该地块所建商品住宅(毛坯)综合销售均价不超过13650元/㎡;如果采用成品房交付,装修价格不得超过2700元/㎡,且装修价格一并计入销售价格,不得拆分为独立合同,也就是说该地块的销售参考价为16350元/㎡。


郑政出〔2022〕4号(网)地块位于鼎瑞街(宇通路)南、郑新大道东,使用权面积13769.31㎡(约20.654亩),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1、<3.5,建筑高度<100米,绿地率>30%,出让年限70(50)年。

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最终以起始价18461万元成交,竞得房企河南永威置业有限公司,折合地价约893.82万元/亩,楼面价约3831元/㎡。


永威城后续用地,周边目前处于开发阶段,在建项目永威城、融创城、商都阜园等项目。


郑政出〔2022〕12号(网)地块位于长江东路北、尚才路(七里河路)西,使用权面积74300.76㎡(约111.451亩),土地用途城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1、<3.5,建筑高度<100米,起始价122296万元,熔断价140496万元,出让年限70(50)年。

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管城区尚庄村金岱李城改项目,最终以起始价122296万元成交,竞得房企郑州鼎建置业有限公司,背后股东郑州地产和管城区政府,依旧是政府托底,折合地价约1097.31万元/亩,楼面价约4703元/㎡。

在管南,该地块的位置绝对不错,二环旁,周围航海路、中州大道等主干道环绕,楼下是已通车的地铁四号线,不远处是已经开通的地铁五号线。此外,周围是阳光城、美景鸿城等成熟小区,生活配套相对成熟。


郑政出〔2022〕13号(网)地块位于南四环北、河东路东,使用权面积50837.85㎡(约76.257亩),土地用途为城镇住宅(地下交通运输设施),容积率>1.1、<3,建筑高度<100米,绿地率>30%,起始价64973万元,熔断价74573万元,出让年限70(50)年。

13号地.jpg

管城区大王庄合村并城项目,最终以起始价64973万元成交,竞得房企河南省咏麟置业有限公司,据我们查到的信息该公司法定代表人相关的公司和管城回族区财政局有关系,折合地价约852.03万元/亩,楼面价4260元/㎡。


该地块紧邻十八里河,虽说紧邻高架,但也有一线河景。


金水区


郑政出〔2022〕5号(网)地块为魏河南路南、长安路西,使用权面积46246.33㎡(约69.369亩),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.1、<3.5,建筑高度<100米,绿地率>35%,出让年限70(50)年。


路砦村城中村改造项目安置区用地,被郑州市金水建设综合开发有限公司以起始价78048万元竞得,折合地价约1125.11万元/亩,楼面价约4822元/㎡。

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郑政出〔2022〕6号(网)地块位于宏康路(龙门路)南、长安路西,使用权面积23146.42㎡(34.72亩),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.1、<3.5,建筑高度<100米,绿地率>35%,出让年限70(50)年。


期待已久的越秀路砦项目,终于要动工了。该地块以起始价39202万元被郑州越武房地产开发有限公司竞得,背后股东广东越秀,折合地价1129.10万元/亩,楼面价4839元/㎡。


路砦城改开发区用地,位置上,路砦地处金水北,位置优越,周边配套已经齐全,生活氛围也已经起来,聚集了瀚宇天悦、锦艺金水湾、康桥朗城、和昌悦澜、海亮时代ONE、安泰新龙小区、安泰银河小区等成熟小区,地段优势明显。


而随着越秀路砦项目的拿地,当下抗跌的大北区将再添一员大将,要知道当下行情低迷,市场热盘只仅仅存在于少数开发商靠谱、地段优越的项目中,比如这两年热销的美盛教育港湾、美盛金水印,售楼部开放爆火的保利大都汇,还有老鸦陈的老盘万科翠湾中城和新盘招商时代锦宸。


郑政出〔2022〕7号(网)地块位于索凌路东、魏河北路北,使用权面积20816.05㎡(约31.224亩),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.1、<3.5,建筑高度<100米,绿地率>35%,出让年限70(50)年。

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最终以起始价34288万元成交,竞得房企河南卓凯置业有限公司,背后股东常绿和国瑞,折合地价1098.13万元/亩,楼面价约4706元/㎡。


金水区大铺城中村及连片改造项目一期安开混合用地。其中,安置房面积5800㎡,不得进入一级市场销售。


地处金水北,位置也很优越,南边是魏水河、东边是郑州龙门实验学校,周边配套也相对成熟,只是地块面积不大,还涉及安置房项目,居住不够纯粹,舒适度也受影响。


中原区


郑政出〔2022〕8号(网)地块位于政和路南、二砂中路东,使用权面积18163.76㎡(约27.246亩),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.1、<5,建筑高度<100米,绿地率>25%,出让年限70(50)年。

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最终以起始价42160万元成交,竞得房企河南国信乐达房地产有限公司,背后股东万科、国信、好多锦商贸,折合地价约1774.96万元/亩,楼面价约5325元/㎡。


万科山河道后续用地,地处中原老城,周边都是成熟小区,无论是商业、教育还是交通等生活配套都很成熟,其中商业上紧邻中原万达广场,逛街购物很方便。


郑政出〔2022〕9号(网)地块位于百泉路北、扬州路西,使用权面积52086.78㎡(约78.13亩),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1、<3,建筑高度<80米,绿地率>35%,起始价63458万元,熔断价72858万元,出让年限70(50)年。

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最终,以起始价63458万元成交,竞得房企郑州中豫安开城市建设有限公司,背后股东郑州地产和中原区国有资产管理局,折合地价约812.21万元/亩,楼面价约4061元/㎡。


该地块作为储备用地,同样有一个销售参考房价,毛坯销售均价不超过12100元/㎡,成品房交付的,装修价格不得超过2400元/㎡,总体销售参考价14500元/㎡。


该地块所处区域位中原新区核心区域,周边尚处于建设阶段,在建项目有中原华侨城和金地西湖春晓。项目东南侧是龙湖一中,北侧紧邻中原西路,在建地铁10号线。


郑政出〔2022〕10号(网)地块位于爱民路(文化街)南、西四环路西,使用权面积34791.67㎡(约52.188亩),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.1、<3.9,建筑高度<100米,绿地率>35%,起始价44376万元,熔断价50976万元,出让年限70(50)年。

10号地.jpg

最终,以起始价44376万元成交,同样竞得房企郑州中豫安开城市建设有限公司,折合地价约850.32万元/亩,楼面价约3270元/㎡。


须水村城中村改造项目一期安置用地,项目隔西四环与常西湖新区对望,未来的市府中心,市政配套完善。项目也紧邻建设西路、西四环、中原西路等城市主干道,出行方便。


惠济区


郑政出〔2022〕11号(网)地块位于绿源路北、毓秀路东,使用权面积50928.62㎡(约76.393亩),土地用途城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.1、<2.9,建筑高度<100米,绿地率>35%,出让年限70(50)年。

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惠济区古荥镇合村并城项目,最终以起始价45194万元成交,竞得房企郑州惠盛房地产开发有限公司,背后股东郑州地产和惠济区政府,折合地价约591.60万元/亩,楼面价3060元/㎡。


依托黄河这个国家级的发展战略,近水楼台的惠济区算是最大的受益者,环境越来越好,荥泽古城、黄河国家博物馆等一批新的大项目也应运而生。


高新区


郑政高出〔2022〕1号(网)地块位于弯月西路南、欢河路东,使用权面积28338.23㎡(约42.507亩),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.1、<3.6,起始价38606万元,熔断价44206万元,出让年限70(50)年。

高1号地.jpg

合村并城项目,最终以起始价38606万元成交,竞得房企郑州高新碧桂园房地产开发有限公司,折合地价908.22万元/亩,楼面价3784元/㎡。


郑政高出〔2022〕2号(网)地块位于东风路南、冉屯西路东,使用权面积96024.98㎡(约144.037亩),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.1、<3.0,起始价115944万元,熔断价133144万元,出让年限70(50)年。

高2号地.jpg

按照其建设相关指标公示,所建商品住宅毛坯综合销售均价不超过12875元/㎡,成品交付的,装修价格不得超过2575元/㎡,这也意味着总体销售均价不超过15450元/㎡。


周边基本上是已建好的成熟小区,比如五龙新城、建业香雅园、盛世港湾、红河瀛园、华强城市广成等,基本生活配套相对成熟。此外,该地块紧邻的就是在建的地铁8号线,标准的地铁盘。


优越的地段,自然也吸引了不少房企的竞价。最终,该地块以115944万元被郑州西汇房地产开发有限公司竞得,背后股东郑州地铁集团,折合地价804.96万元/亩,楼面价4025元/㎡。


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