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金地阳侃:行业逻辑变了,拿地的“三不”投资策略

更新时间:2022-05-14  来源:地产总裁参考  点击:
 

当下楼市问题颇多,但归根结底的问题就一个,即信心问题!


没有大局信心的牵引,微观努力几乎等于0!


销售是力在当下


投资是谋在未来。


但22年开局的销售、投资数据都惨不忍睹。


比如销售前4个月几乎每个月下滑30%到40%,巨头万科碧桂园都是如此,而最新51假期销售数据也大幅下降65.9%,销售依旧严峻。


而22年投资拿地同样是大幅度收缩,没钱拿,不敢拿,没信心拿,或者抬高收益标准拿……最终1月百强拿地规模下降62.6%,2月百强权益拿地下降64.3%,4月百强新增土地货值同比下降56.4%……


今年的新增投资就是明后年的新开工量,如果2022年投资继续收缩下去,那么不仅22年、而且2023年房地产的“维稳”都会面临巨大考验。


而当下,在经济下滑、疫情反复,地缘军事等各种不确定性背景下


如何从投资源头刺激地产行业逐步回暖?如何维稳房地产大局?如何在低容错下拿对地?22年投资逻辑如何与时俱进调整?非住宅投资如何看?并购拿地能赚便宜吗?地产投资人又该如何持续修炼?


在这个背景下,在易居沃顿PMBA公开课上,金地集团副总裁,华东区域董事长阳侃精彩分享了对22年房企投资实战的一系列判断、心得和锐见。

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part 1 投资逻辑之变


为何说房企今天的投资逻辑变了?


核心是因为行业韧性在变低、行业发展空间在变小。


对此,阳侃从经济、市场、竞争三个维度进行了解读。


首先,从经济维度看,房地产在中国经济中能发挥怎样的作用,核心要看企业的新增投资量与新开工量。


如果新增投资与新开工的数量不如以往,那么房地产对行业宏观经济的支撑作用就在边缘化。因为今年的新增投资数量就是明年、后年的新开工数量。


这两年因为三道红线和投销比40%限制,也因为对楼市信心不足,大多百强房企降低了投资强度。尤其在如今22年房地产销售持续下跌,疫情反复、购房信心不足时,整个房地产市场的稳定性,“三稳”导向都面临巨大考验。


在这个背景下,如何从大局上维持房地产行业的稳定性,对此,阳侃个人犀利表示:“如果要房地产行业真正维稳,就应该尽快提高房企新增投资能力,同时速度不宜过猛。反过来,若要恢复房企投资能力,三道红线必须要放松,同时,尽快让企业融资现金流上来。”


投资恢复多少,才能让行业后期维稳?


阳侃给出了定量判断。即相对理性的投资规模大概是头部房企今年能够投到正常年份的7-8成左右,而腰部企业能够投到3-5成左右。


如果政策能够推动的更稳一些,明年新增投资与正常年份相比,头部企业能够达到平均值的100%,腰部企业能够做到50%左右,那么行业未来就稳住了!


第二个维度。从市场看,投资能力决定了市场的信心。


不同城市看,房地产行业的市场韧性主要在一线城市,而市场空间则在二线城市,而部分相对健康的三四线城市则可以依靠一二线城市被拉动。


在投资格局上, 2021年第一轮集中供地,央企国企的投资占比约为47%;2022年第一轮集中供地央企国企的投资占比达到84%,对比下来,可以看出竞争格局正在发生惊人的变化。


同时,投资规模也发生了很大变化,首轮集中供地民企的投资规模大概萎缩了83%,央企的规模萎缩了42%。尽管结构上国企与央企占比较大,但规模都在萎缩,这是今天的竞争格局。


不同主体看,房地产行业的韧性在于央企和国企,行业的弹性与空间在于民企。


如果民企投资能力上不来,那么行业空间和弹性就不会有。


第三,从房企竞争维度看,房地产过去、现在、未来的竞争格局就如铁人三项一样。


第一段是在水里


第二段是在陆地上骑自行车


第三段是裸跑


第一个阶段,当我们还在水里的时候,并没有将规则提前定好,速度的限制,配载的限制,工具的使用等都没有说清楚,但是当房企快接近岸边时,突然出现了三道红线,这就造成很多人无法上岸,所以,现在很多房企还在水里,这是第一阶段。


所以,房地产底层逻辑最大的变化,其实是源于规则变了!


第一个阶段是无序与混乱的竞争,到了第二个自行车阶段,虽然比第一个阶段更加规范有序,但比第一个阶段更严峻,因为央企的车比民企的车好,所以现阶段央企投资占比84%,民企只有16%,并且这些民企还是有投资能力的少数民企,大部分的民企还要去解决历史遗留问题。


我认为现阶段最少要跑5年甚至跑10多年,才能真正回到市场化的平等。


当然,当房地产第二阶段结束进入第三阶段,即大家都在裸跑竞争时,届时,又将是另一种底层逻辑。


part 2 “三不”投资策略


今天房企拿地容错率在降低,也因此,百强房企都在强调谨慎投资,强调投资质量大于投资数量,强调投资纪律,在这样一个背景下,房企究竟如何拿对地?


对此,阳侃分享了独特的“三不”投资策略!


第一,“不投比投,来得更重要”!


即清楚知道在哪个时间节点不要投,这非常重要。


因为现在投资容错率变小了,哪怕是一个局部的错误,影响也非常巨大。


第二,“不做同质化投资”!


即在市场不确定与经济不确定两大背景下,不要去做同质化的投资,这样带来的投资发展差距和困境会变的越来越差。


这就像一艘小船和一艘大船都想开到河对面,如果小船与大船走的是同一条路线,小船怎么会赢呢?


另外想辩证谈一下在投资实践中的各种不同:


第一,同一块地不同的企业做,利润有时会相差3至5个点,这些投资背后的底层能力其实是打法跟经营能力。


第二,同一个城市,不同的项目,在投资阶段可能会相差5至10个点。


第三,同一个时间,投资不同的城市,利润可能相差10至15个点。


最后,同一个年份,在不同时点上做投资,差别可能会达到30个点。


所以这意味着投资时点、投资时机的把握将特别重要。


第三,不做均衡性投资。


无论从城市配置、时间配置,甚至包括项目收益条件的判断上看,在容错率变小的情况下,均衡投资的做法后期问题会比较大。


反过来,做一些不均衡的投资还是蛮重要的,至于怎样去做,要因项目、因企业而异。


第三,单项目的成功虽然重要,但要更多关注在时间周期的配置、结构的配置、城市的配置,投资的宏观视野、整体思维很重要!


一个项目的成功并不代表每个项目都能成功,但一个项目的失败就会带来较大的问题。所以投资的输赢关键在于投资组合,这与投资能力、经营能力、资产库、行业判断、经济判断息息相关。


单个项目成功虽然重要,但房企投资整体成功的关键还在于投资组合,即关注时间周期的配置、结构的配置、城市的配置,后者是关键!


part3  收并购,风险如何?


目前政策方在力推行业“收并购”,但市场并不买账。对于不同类型收并购,阳侃强调“企业并购、AMC、项目并购是三个不同层次的问题”。


首先企业并购比较难,一定要非常谨慎,因为里面含债务。


今天的情况下,推动难度比较大,周期和不确定性也较长,且并购之后要解决的的问题也很多,我个人持比较谨慎的观点。


其次AMC的收购,在我看来像一种资产,一定程度上算是剥离债务,是个对价的问题。现在这种情况下也不容易,但会比企业并购好一点。


第三项目并购,有些企业即使卖掉项目后,也拿不到按揭贷款,所以必须要有一定品牌的企业将征信加进去,这个企业才能够真正把现金流转起来。


金地可以参与这类并购,是偏轻资产型的一种并购。


part 4  如何看今年第一轮集中供地?


从政府层面看,政策要做出调整改变,即降低门槛,改善房价地价的关系,同时降低底价,加大供地量,尤其是那些市场相对较好的城市,应尽快把市场做起来,这是更务实的做法。


部分城市应快速进行修正与跟进,如果不修正,带来的问题不仅仅是成交量下降、托底能力下降,更重要的是会影响明年的供需关系。


从企业层面看,房企对于摇号的地有共识,都在积极参与,但不摇号的地则有明显的分化。


从全国环境看,部分央企在资金配置上也会遇到一些需要谨慎调整的地方。


另外,一些具有深耕优势的地方企业,比如绿城、滨江,会集中在一个城市发力,待机会来临,这类房企就会抓住机会并在市场上显现出来。


从其他层面看,未来有很大的不确定性。不仅仅是经济的不确性,也包括国际关系等方面的不确定性,现在的投资处于低土地储备时代,任何一家房企的土地储备不可能超过两年,超过两年以上就会扛不住。


part 5 如何看非住宅投资?


第一,我认为产业地产的前景会非常好。


我在华东区尝试了两类商业,一类是5万㎡以下的商业中心,另一类是与R4用地有关的长租公寓。


先谈长租公寓。我们对长租公寓持谨慎态度,因为大部分长租公寓很难达到收益标准。所以我们不会主动做投资,更多的是打造长租公寓的特色品牌。


关于R4用地,部分R4用地的收益相对乐观,但大部分的R4用地并不太好。所以,若政府在这方面想发力,R4用地的出让条件还需再放开一些,降低门槛,将会有更多市场力量加入进来,这是市场的一个机会。


未来要重视市场力量。


凡是没有市场的力量,单靠政策去管理的市场,并不会出现较好的市场活力与发展前景。


最后,社区商业。


社区商业可能是一条比较难走的路!


因为现在大家都喜欢做8万㎡以上的大商业,而我们选择的是5万㎡以下的社区商业。我认为做社区商业是有必要的。


第一,社区商业与住宅息息相关,是开发商与自己的存量资产建立联系的重要平台。第二,社区商业具有不可或缺性,不论商业密度如何布局,最终还是要在住宅区一两公里范围内,建立一个步行便利且可达的偏家庭型消费场景。


我之所以看好社区商业,一部分原因是很多人并不关注它,认为社区商业带来的收益水平不高。但社区商业是客观且必然存在于市场当中的,所以如果可以走通一条难的路,那么它会有更好的前景。


part 6 投资原则和感悟


作为一名地产老投资人,分享3个感悟。


第一,投资人要敢于面对失败,反思失败,真正愿意讨论、分析、理性看待自己的失败。


大部分的投资人,更愿意谈论自己投资的成功,这可以理解,但就我自身而言,真正促使我成长的是真实面对投资路上的失败,这会让我从中学到很多东西并获得成长,甚至能够突破一些人性的局限。


第二,保持小学生的心态。


市场变化太多,要始终以小学生的心态,去面对每一年楼市中的不同情境、不同环境、不同竞争格局,一定会让投资能力得到与时俱进的成长。


第三,对能控制的事保持敬畏,对不能控制的事保持乐观。


若用这样的心态去看待投资,可能会带来一些帮助。


读完这篇文章后,您心情如何?

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