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蔡金强:未来1个月急需"更积极"的救市

更新时间:2022-05-14  来源:地产总裁参考  点击:
 

房企此刻处于生死存亡之秋,强有力救市势在必行。


就在今天2022年观点年度论坛上,前花旗银行地产首席分析师,现奥陆资本总裁兼首席投资管蔡金强也期待——未来1个月有必要出台一些更积极的救市政策。


为何救市迫在眉睫?


听听蔡总点评当下房企生存状态和未来格局分化!

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part 1

20强民企约一半爆雷


目前行业爆雷近30家,占整个行业销售2成左右。


这个数字还是虚的。


因为有一些公司接近爆与不爆之间,比如说世茂、融创等等,这是边际性的。如果说把这些边际性加起来,真正行业爆雷的企业应该有36~37家,应该占到整个行业的3成多。


3成多,是怎样的概念?


因为房地产行业国企大概占了销售额4成,民企销售大概占了6成。折算一下,等于这些民企正式爆雷已接近一半!


而在民企前20名里,基本上爆雷已经占了一半以上。


所以这就是当下房地产行业一个特别严峻的现状。


part 2

一半房企报表难产 


除了债务爆雷以外,现在大量上市公司无法出报表!


2021年年报大概有一半房企没办法出报表,或者审计师有保留意见,或者说有经营的担心。


这个问题不太好解决,因为它有三个问题。


第一就是资产负债表的现金怎样去界定?因为去年开始发现资产负债表上的现金真正可用的部分是小到离奇的,这部分真实能动用的可能只有报表上的10%左右,还有表外负债,这些都是很难解决的。这是一些会计报表的东西。


更为严峻的东西是这个,去年9月份、10月份市场还是可以救过来的,因为当时行业更多是个信用问题,也就是这些地产公司公司债各方面大幅下跌,没有办法刚兑,当时是可以救过来的,因为问题没深度转移。


这个就像病人身体一样,如果病没有转移,其实是可以救回来的。但一旦出现转移,比如转移到销售,销售出现雪崩就很难救回来。但如今这个病,已事实从信用端转移到销售血崩上面,所以这个问题就变得很难解决!


因为这个资金的缺口非常大,已经不是放宽一点点能补救。


而且这个病还比较严峻,1~4月份跌幅太惊人了,而大家别忘记地产公司资金来源有70%~80%都是来自于预售款。


现在出现这么大的缺口,所以我觉得民企的生命是在跟时间赛跑,靠它自身造血功能的恢复应该是很难做的。


所以这种情况下你要靠挤牙膏政策放松,想瞬间把市场救回来应该是不可能的。


part 3

未来1个月,救市急急令


一点点挤牙膏救市是不够的。


现在能熬过这轮大风暴的民企,两只手都数得过来的。所以这个情况下,民营房企基本是被团灭的。比如销售血崩造成的资金缺口不是放一点按揭就可以弥补的!


现在的问题是销售什么时候能回暖?而且现在还有一个更严峻的事是7月。即整个房地产公司3月份美元债出现了一个刚兑高峰期,下一个高峰期是7月,哪怕熬过了3月份,7月份的槛怎么过?这也是一个很大的问题。


所以我们认为整个行业靠自身的恢复是非常困难的时候!


所以我个人觉得这时急需一些更为猛烈的救市,这应该是可以期待的!


除了限购、限贷、按揭贷,开发贷,未来一个月更为猛烈的救市是可期的。


反过来,如果不出来的话,民营房企或许会团灭的。哪怕现在事实上已接近团灭的状态。


part 4 

未来1个月大多城市会放开限购限贷


接下来说一说未来潜在性的政策变化。


我觉得在未来一个月左右应该会见除一线、极少数1.5线城市以外,大部分城市都会放开限购、限贷政策。


信号已经很明显了。现在像福州、哈尔滨、郑州、兰州这些都已经出了类似的政策,这两天苏州跟南京都有局部放开。


苏州跟南京是比较有代表性的,因为这两个是1.5~2线里面比较重要的城市,所以后续可以期待更多2线城市,甚至1.5线城市在限购方面会放开。


政府在土地方面也会有一些更有利的政策,比如说限价,土地款支付方式。降息降准,在按揭开发贷发力补充流动性。甚至未来1个月,预售资金监管应该包括局部性放开一些,因为这个东西属于不放开,严格上很少有房企能活下来。


于我个人而言,倾向于比较悲观。因为我个人觉得轻微救市有点来不及,这不是悲不悲观,而是事实就是如此。


part 5 

5月底小阳春,年底全面性回暖


2022年,疫情让整个楼市小阳春推迟了。


当时我觉得5月份会有小阳春,现在觉得5月份或者6月才有小阳春,核心因为前面累计了太多潜在性的需求,再加上大量政策出来,所以销售上应该在5月底、6月应该还是能看到一些小阳春!


但无论如何,疫情让房企销售回款推迟了大概2个月左右!


同时,因为现在太多民营公司陆续爆雷,所以真正行业销售回暖可能要到四季度中后期了,也就是10月、11月,因为5、6月份的回暖也只是一个小阳春而已,后面可能还会重新“起起伏伏”,真正的回暖得到年底,年底才可能会全面性回暖。


到时候回暖除了一些政策的驱动以外,还有另外一个主要的因素是因为供应大量的锐减,造成一二线城市供应大量不足,这样才可能会催生全面性一线城市、二线城市在今年年底的回暖,所以这个回暖真正时期大概要到四季度左右。


但这对房企来说,尤其民企来说是非常非常困难的一个情况,这也是我们为什么比较悲观的。


因为后面陆续还会有一些民企爆雷,他们未必能撑到那个时候。


part 6

民营房企占比从2缩减到“1”


整体而言,21年下半年跟今年是海啸式供给侧改革,大量民企会退出市场或者被淘汰出去,这可能也是政府想“去杠杆、去泡沫”的手段,这也没办法。


另外未来国企跟城投会成为整个市场的主导。


整个市场明年之后,大概国企跟城投会成为整个市场销售的主导。


以前,民企占全国2/3,


未来,国企城投会占2/3。


最后说一句,民企也没有必要非常悲观。


因为房地产本身就是一个周期性的行业。


有时候各领风骚三十年,前20年可能民企大行其道,这几年可能国企或者城投主导,但过几年后,当整个行业找到新的平衡点后,民企的生命力又会焕发出来。


所以我个人觉得没有那么悲观。只不过苦的是——在近期一段时间会有大量民企被淘汰,而熬着、活下来的民营房企,未来又会焕发出新的生命力!


读完这篇文章后,您心情如何?

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