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主城+一线河景+洋房,这样的稀缺产品才够硬核

更新时间:2021-07-10  来源:中原楼市网  点击:
 

一瓶酒37.5万,一幅画2.4亿。


上个月,在全球最古老的拍卖行苏富比,一箱1974年的“葵花牌”贵州茅台拍出了100万英镑(约合人民币900万元)的高价。24瓶,每瓶价值37.5万,每毫升价值750元,名副其实的一口茅台一口金。


而比茅台更昂贵的是,巴斯奎特的木板三联作《无题》,成交价2.89亿港元(约合人民币2.4亿元)



其实,不论是一口茅台一口金的贵州茅台,还是价值上亿的木板画,他们高价落槌的背后,是稀缺。


稀缺,永远是判断价值投资的准则。


拍卖市场如此,房地产行业亦然。


NO. 1|


众所周知,买房买的不止是房子,还有其背后的资源价值


对于郑州来说,尤其是郑州主城,齐全的商业配套会有、优质的教育资源会有、出行也不用担心,那主城真正稀缺的是什么?毫无疑问生态资源,比如一线河景房、一线江景房、一线湖景房


要知道,逐水而居,是人们刻入骨子里的追求和情怀。


纵观当今的国内外,凡是有水的地方,必有城市的兴起、区域经济中心的发展和崛起。全世界的大海港,比如纽约港、香港、新加坡、上海港、还有深圳的盐田港,都是由于水才兴起和发展起来的。


丨郑州北龙湖(图片源于网络)


然而,郑州缺水,郑州主城更是稀缺。这也是为何在郑州城市的发展中,zf除了治理已有的河流等水资源,也曾寄希望开挖人工湖来解决。


现实却是,土地是稀缺的,水资源是有限的,为防止“占地造湖”,郑州明确提出要严格控制人工造湖,很多规划中的湖泊要么流产要么大面积缩小水面。


这一系列操作下来,郑州的水资源会越来越珍贵。


这种稀缺体现在房地产行业,就是一线临河住宅对产品的追求和房子的高溢价。


在地产界,凡江河湖所到之处,必定寸土寸金,临水而栖已成为高端住宅的黄金法则。河景房、湖景房不仅成为城市精英青睐的贵重资产,亦代表着一座城市的理想人居。


也正因为如此,你会发现无论是国外英国泰晤士河、日本东京湾,还是国内上海黄浦江、广州珠江、杭州西湖,亦或是郑州的北龙湖、贾鲁河、东风渠等江河湖畔,无一不是生长高端住宅的土壤。


丨上海汤臣一品(图片源于网络)


事实上,不可复制的一线临河住宅也衍生着新的财富密码。同片区、同类产品中,一线河景房不仅更抢手,而且溢价高。


溢价有多高?据说在伦敦泰晤士河畔,伦敦塔桥下的「Landmark Place」它拥有一线河景的房源单价是第二排的两倍。


当然,郑州一线河景的房子比看不到河的房子,单价或许不会达到如此夸张的两倍之差,但溢价是存在的。


就拿我现在居住的小区瀚宇天悦来说,与东风渠一路之隔,6月二手房挂牌均价17202元/㎡。而距离东风渠一两站路的康桥朗城和和昌悦澜二手房挂牌均价16300元/㎡左右,价差900元/㎡


丨数据来源二手房中介


有着郑州“金腰带”之称的贾鲁河,沿线一线河景房与同片区的同类产品也有着不同的溢价。


这是我们调盘贾鲁河沿线后做的一张图:



同一小区如保利海上五月花临河不临河价差5000元/㎡;天地湾临河的禧苑价格也远远高于不临河的祥苑和佳苑;正弘澜庭叙临河A区比不临河E区价格高出3000元/㎡,即使是A区同地块,一线临河房也有着高溢价


丨数据来源二手房中介


不同小区如一线临河的盈家水岸即使交付十几年售价也高出不临河的正弘澜庭叙E区和天地湾祥苑两个交房五六年的小区。


此外,还有管城区十八里河沿线的阳光城虽是大盘,但因七里香堤一线临河,二手房售价相差2000元/㎡。



显然,一线河景房有着同区域同类产品中的高溢价,而这些溢价的背后,是稀缺。物以稀为贵,越是稀缺的资产,越具保值性和增值性。


那在郑州主城区,在主打刚需的管南有没有这种稀缺产品的存在?


NO. 2|


在说管南前,我们先来看看近几年郑州楼市的行情。


如果你仔细研究过郑州楼市你会发现,在行情横盘的这几年楼市里的顶流产品,都有一个特点:就是核心地段+核心产品或稀缺产品。


像北龙湖的豪宅,老城区的恒大云玺,金水北的瀚宇天悦城,管南的融创城等等,他们的热销其实并不意外。


这些项目不仅产品有粉丝,板块也是有粉丝的。


所以板块潜在积蓄的购买力,是项目销售不费力的前提。


正好,管南就是一个很有购买力的板块。


要说管南,这几年在郑州楼市可以说出尽风头。


别人涨它也涨,别人降它还涨。就是“任你风起云涌,我自岿然不动”,房价坚挺你不得不服管南。尤其是,今年上半年更是领涨郑州,房价直追主打改善的滨河国际新城。


从青铜到王者,管南房价坚挺的背后是城市东南崛起的战略定位。无论是郑州“一主一城”的规划,还是城市功能定位中的“南动”,或者是小李庄火车站的开建,亦或是金岱科创城的加持,这些无疑不证明,郑州重点发展东南已成共识。而地处核心位置的管南,自然在大郑州发展的方向上水涨船高。



这是管南的地段价值,然而对于购房者来说,一直以来有着刚需之称的管南,真正稀缺的是什么?是能够改善的好产品。


纵观管南楼市,千亩大盘云集,但大多为合村并城和城改用地,这也导致了片区整体容积率较高,且有安置房规划。


就说容积率,四环以内在售项目除了融创城,容积率基本都在3.5以上,规划的产品也以刚需户型为主。


其次是生态环境,流经管南的河流是十八里河和七里河,能够真正拥有一线河景的也只有融创城、永威城、正商生态城等项目。


最后,再看产品,在改善产品中最常见的是洋房,管南在售的项目中,有洋房的除了融创城也只有四环外的绿地花语城和正商生态城。


发现没,在影响居住品质的几大因素中,都出现了一个身影。


那就是融创城。


重要的是,融创城的稀缺改善不仅来自洋房产品,还有主城内的一线河景。


NO. 3|


对于融创城,融创的定位是,在城市未来发展的主方向上,借三河五园的环境优势,规划用地千余亩,打造一座集住宅、商业、教育、文体、颐养于一体,更适合全家居住的湾区生活大城。


三河五园、千亩体量、全家居住、湾居生活。显然,无论是从外在因素还是内在因素考量,融创城具备了改善的基因。


1、品牌上,融创作为全国top4的房地产开发商,定位美好城市共建者,坚持走高端精品发展战略,不仅在郑州,即使在全国也留下了不少豪宅标杆之作,其自身有着打造豪宅、打造高端改善产品的经验,也是业内学习的典范。


而融创城,这个敢以“融创”品牌命名的项目,可见融创在管南打造精品的决心和信心。


2、环境上,融创城左侧是十八里河,右侧是管城最大的市政公园——管城体育公园。众所周知,郑州缺水,对水资源几乎有着天生的渴望,而且亲水之地也有着打造改善的天然基因。所以,对于城市界面不怎么好的管南来说,能有这样一个真正的亲水住宅,真的很稀缺。



3、融创城,之所以敢以城相称,自然也离不开完善的配套。占地一千多亩的融创城,据说有1/3的土地用来做配套:学校9所,4个幼儿园、2所小学、1所初中、2所高中;商业10万方,这一体量有多大?比现在郑东新区的熙地港还要大上五六千平米;在这些配套中,还有一个亮点就是规划了5.5万方的康养中心,在家门口就能解决老人的日常康养问题。


丨项目效果图


4、地块指标上,上面我们也提到了,融创城在四环内的管南片区,是容积率最低,整体容积率仅为2.98,后期居住舒适度高;还有就是,项目虽是千亩体量,但地块没有被任何主干道分散,比较集中,而且安置房跟商品房分开,居住比较纯粹


此外,在户型配比上,整个项目115㎡以上户型占比 70%,洋房层高3.1米,高层层高3米,可见项目定位改善的决心。


NO. 4|


融创城,作为区域稀缺的改善产品,市场也给出了最好的答案。


项目自入市以来,一直备受购房者关注,热销是常态,也曾多次登上郑州住宅销量top榜。


去年年底,融创城开始推出一线临河的2号地融溪园,仅4个月15天就全部售罄。


如今,项目再推新品——观河著,占地约75.64亩,容积率约2.99,8栋高层+5栋洋房。地块指标完全不输融溪园,而且是少有的临河不临大路,被住宅和学校包围的安静地块,容积率也不高。


丨项目效果图


很明显该地块的价值点很突出:


一是,位置好

观河著所在地块位置优势明显,地块北侧是融溪园;西北角规划的是郑州市管城外国语小学教育集团(明珠路校区),母校是郑州管城外国语小学;东侧是规划的高中;南侧是规划的初中;西侧一路之隔是十八里河


不临大路,但又可以快速上南三环、南四环高架;


学校多,从幼儿园到高中,家门口一站式十五年教育;


丨学校效果图


还有主城区最稀缺的一线河景,站在阳台可以欣赏风景,下楼可以步行至河边散步,真正的一线河景。此外,到管城体育公园也步行可达。


丨项目效果图


二是,产品硬核

面对这样的地段,很多时候做产品说简单也简单,说不简单也不简单。


毕竟临河的河岸线就那么长,怎么做到最大化观景才是最重要的,而这就对阳台和建筑排列有了更高的要求。


观河著是怎么做的?


整个地块8栋高层、5栋洋房以两列分布,洋房和两栋高层在左,不影响右侧建筑观景,一线河景最大化实现。


丨项目效果图


其次,是阳台,这次做了更好的的升级。


比如,

洋房建面约143㎡的户型,为了更好的观景效果,采用甲板式环幕阳台,270°欣赏河景,这阳台可以让你多待几个小时;此外,横向约14米的大开间,采光通风效果俱佳。


丨建面约143㎡


高层建面约139㎡的户型,同样是甲板式环幕阳台,尽览一线河景;还有横向约12米的大开间,也是市场少有,而且独立设计的老人房也让业主生活更加有序。


丨建面约139㎡


当然,除了这几个户型,其他户型设计也不错,无论是小到建面约98㎡的高层还是大到建面约143㎡的洋房,统一采用甲板式阳台设计,即使是最小的户型阳台也有约6.2米的开间长度。


丨建面约98㎡


此外,这次的新品还有一个亮点,就是超大赠送面积,而最让人眼前一亮的是高层建面约126㎡的户型,除了阳台、飘窗赠送,还有餐厅旁的一个面积赠送,后期业主可以根据自己的需要设置成储物间、衣帽间或者家庭休闲区。


丨建面约126㎡


最后,要说的是,此次新品依旧延续融创城的高品质精装交付,迭选国际一线品牌,不忽略每一个微小细节的使用体验。


可以看出,融创围绕着河景不仅放大了居住价值,还把整个社区内的均好性与体验感都做到很强,而近期新品样板间即将开放,希望大家可以实地去感受下融创的产品力投入。


NO. 5|


前段时间,有句话被广泛刷屏。


全球一体化的时代,没有局外人。


同样,全球大放水的时代,也没有局外人。


这个时代如何跑赢通胀,如何跑赢别人,归根结底是要抓住核心资产。


如何定义核心资产?最基本的一条,不仅能够抵御通货膨胀,还能在通货膨胀中收益。


而中国几十年的经济发展给我们的经验是买房,只不过如今不再是闭着眼买房的时代,优质的房产才是你所需要的。


比如,市场上稀缺的,还有能够代表未来方向的。


对于融创城来说,在缺水的郑州,能够既享受主城的繁华配套,还能够享受一线河景,这产品足够稀缺。毕竟,一套河边的房子,向来是大多数人梦寐以求的居住理想。

读完这篇文章后,您心情如何?

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