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6.3土拍丨惊心动魄纯净地,毫无波澜城改地

更新时间:2021-06-03  来源:中原楼市网  点击:
 

尘埃落定,所有的猜测都在今天有了答案。


近1800亿的马甲游戏,某房企百亿资金枕戈待旦,20多家房企围猎经开9号地,城改内定土地或再遇“K2”,所有的传言和猜测,终于在今天有了答案。


而这场备受关注的土拍大戏,剧情和情绪,一切都如预料。


经开9号地、北龙湖10地、北龙湖11号地,马甲与资金齐飞;

城改用地,毫无悬念,底价收场。


No.1

主城净地,yyds

谜底揭晓,谁笑到了最后。


先看经开9号地,首先恭喜金茂31.67亿喜得主城优质地块。


作为此次49宗土拍中,少有的三大净地之一,经开9号地竞争不可谓不激烈,而在金茂发出喜报的同时,某房企也同步发出喜报,这背后的激烈程度可享而知。


据传,万科、旭辉、碧桂园、正荣、美的、绿城、金地、平安、雅居乐、保亿、保利、中海、金茂、华润、中交、越秀、绿都等十余家房企参与,使用马甲公司更是高达七十多家。



而经开9号地的腥风血雨不止体现在土拍上,还有后期对经开主城楼市的影响。要知道,此次竞拍的9号地,限价大幅提高,毛坯限价20114元/㎡,装修2500元/㎡,这也意味着,未来经开老城项目将全面奔入毛坯2万+、精装2.3万+的时代


和经开9号地同样激烈的是北龙湖10号和北龙湖11号地。


北龙湖10号地14:08分,竞拍结束,万科如愿以偿,19.5亿元成功进驻北龙湖。



恭喜万科的背后,是土地战况的胶着,是参与房企以及背后的马甲公司,不惜成本的入场。


郑政东出〔2021〕10号(网)地,国基路北、龙湖中环西路东,46549.68㎡(约69.83亩),城镇住宅用地,>1.0、<1.7,熔断价195000万元成交,折合地价2792.72万元/亩,楼面价24642元/平米,毛坯限价37300元/㎡,装修5600元/㎡。


万科首次进驻北龙湖,将带来什么样的豪宅产品,我们也拭目以待。



比起北龙湖10号,无论位置还是面积都优于10号地的北龙湖11号地,竞争激烈更甚10地。


位置上位于湖内环北路北、龙沄路西,临河临湖,土地面积48487.50㎡(约72.74亩),同样>1.0、<1.7,毛坯限价37300元/㎡,装修限价5600元/㎡。


参与房企据说有融信、万科、旭辉、龙湖、美的、绿城、平安、保利、中海、金茂、华润、中交、华发、电建、绿都、美盛等十余家,马甲数量也是高达70多家。


最终,14:38分,在凭运气的摇号过程中,还是被保利以19.5亿元竞得,折合地价2681.10万元/亩,楼面价23657元/㎡。这也是保利落子北龙湖的第二个项目。


而这次北龙湖两宗土地的成交,也势必如此前业内所预测的一样,北龙湖房价,尤其是南岸将全面进入5万+时代


最受关注的三宗地外,地处优质地段的北龙湖综合用地2和高铁板块综合用地3也聚焦了不少目光。


最终,综合用地2的郑政东出〔2020〕17号(网)地和郑政东出〔2021〕7号(网)地被启迪联合永威拿下。


其中,17号地为配套住宅,地处龙湖内环西路东、龙湖内环南路北,毛坯限价37300元/㎡,装修5600元/㎡,紧邻足球公园和西运河,周边环境很好。



7号地,地处龙津路东、龙湖中环北路南,规划为商务金融用地兼容零售商业、餐饮、旅馆用地。


综合用地3的郑政东出〔2021〕8号(网)地和郑政东出〔2021〕9号(网)地,据说在华润、正弘、银泰的激烈争夺下,最终花落华润。


从地段上来看,8号地地处金水东路南、东风南路西,9号地地处东风南路西、七里河北路北,向西是省政府,向东是郑州东站,地铁1号线、地铁5号环绕,这位置,这地段,妥妥的郑东新区C位。


而作为政府主导规划的综合用地,竞拍条件苛刻,根据土地的规划指标,这里未来将建的是郑州高端购物中心和250米的超高层。住宅价格上,以目前毛坯限价25000元/㎡,装修限价5000元/㎡的指标来看,这里售价将是3万+



No.2

风平浪静,城改地

没有“K2”,没有抢地,悬了半个多月的心,终于落下了。以城改为主的土拍大战中,幸好大家都是各抱各娃。


中原区

郑政出〔2021〕16号(网)地,淮河西路南、汇龙路西,36384.58㎡(约54.58亩),城镇住宅,>1.1、<3.5,最终以起始价47447万元成交,地价869.36万元/亩,楼面价3726元/㎡,竞得房企河南国丰园置业有限公司,背后股东金科,或为金科中原后续用地。



金水区

郑政出〔2021〕17号(网)地,魏河南路南、柳林西路西,75355.06㎡(约113.04亩),城镇住宅,>1.1、<4.2,以起始价125623万元被郑州双茂置业有限公司竞得,背后股东中原信托、金博大、北京同道圣合,折合地价1111.39万元/亩,楼面价3969元/㎡。从位置来看或为康桥高皇寨城改项目用地。网传项目案名康桥天樾九章,据说后期将打造金水北的高端改善盘。


同样,被康桥竞得的还有郑政出〔2021〕18号(网)地,魏河南路南、高皇北路西,25035.41㎡(约37.56亩),城镇住宅,>1.1、<4.2,起始价41562万元成交,折合地价1106.75万元/亩,楼面价3953元/㎡。



郑政出〔2021〕19号(网)地,东风路南、经二路东,78743.58㎡(约118.13亩),城镇住宅兼容商务金融、零售商业、餐饮、旅馆,>1.1、<5.0,以起始价191663万元被河南山顶金冠置业有限公司竞得,背后股东河南八达威,折合地价1622.68万元/亩,楼面价4868元/㎡。



未来天弈项目用地,临东风渠的大平层豪宅规划,曾经在市场也引起了不小的声音。


郑政出〔2021〕23号(网)地,黄埔路北、洛阳路东,16739.05㎡(约25.11亩),城镇住宅,>1.1、<3.5,以起始价27820万元被河南省招商美景房地产开发有限责任公司竞得,美景联合招商共同开发,折合地价1107.99万元/㎡,楼面价4749元/㎡。



据说是美景美境后期用地,此前美景美境作为金水北的热销盘,如今联手招商再出新品,热闹的的金水北必将再起风云。


郑政出〔2021〕30号(网)地,红专路北、经二路西,23979.63㎡(约35.97亩),城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆,>1.1、<4.9,起始价63232万元被河南省多乐置业有限公司竞得,背后股东万科、盈钻信息科技,折合地价1757.94万元/亩,楼面价5381元/㎡。


郑政出〔2021〕31号(网)地,红专路北、经二路东,27334.61㎡(约41.01亩),城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆,>1.1、<5.2,同样以起始价74433万元河南省多乐置业有限公司竞得,折合地价1815.35万元/亩,楼面价5237元/㎡.



以上两宗地为金水区张砦村杜岭村城改项目,也是万科即将在老城开发的又一作品。


郑政出〔2021〕32号(网)地,纬四路南、未来路西,聂庄二期项目用地,24705.74㎡(约37.06亩),城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆,>1.1、<5.2,以起始价67671万元被河南新银基房地产开发有限公司竞得,折合地价1826.05万元/亩,楼面价5267元/㎡。



郑政出〔2021〕37号(网)地,国基路北、柳林西路东,56092.64㎡(约84.15亩),城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆,>1.1、<5.2,起始价121936万元被郑州市金水碧海房地产开发有限公司竞得,背后股东碧桂园,折合地价1449.22万元/亩,楼面价4180元/㎡,碧桂园金水区新项目——碧桂园云境。



郑政出〔2021〕38号(网)地,慧城大道(金城大道)南、通雅路(新庄东路)西,55349.82㎡(约83.03亩),城镇住宅,>1.1、<2.5,起始价73874万元被河南弘与兴置业有限公司竞得,背后股东伟业和正弘,折合地价889.78万元/亩,楼面价5339元/㎡。据说,为龙湖上域的后续地块。


郑政出〔2021〕41号(网)地,金山路北、文化路西,45884.00㎡(约68.83亩),城镇住宅,>1.1、<3,起始价55740万元被郑州聚合房地产开发有限公司竞得,背后股东天伦和万锦,折合地价809.87万元/亩,楼面价4049元/㎡。


郑政出〔2021〕42号(网)地,新城北路南、龙津路(迎宾东路)东,97767.06㎡(约146.67亩),城镇住宅,>1.1、<2.5,起始价130247万元被郑州舜泽房地产开发有限公司竞得,背后股东东方国际和禹洲地产,折合地价888.15万元/亩,楼面价5329元/㎡。


二七区

郑政出〔2021〕20号(网)地,迎福街南、安泰路西,24228.76㎡(36.35亩),城镇住宅,>1.1、<3.5,以起始价31597万元被郑州玉安联合置业有限公司竞得,背后股东亚星,折合地价869.41万元/亩,楼面价3726元/㎡。



二七刘砦城改用地,从位置来看,或为亚星锦绣山河后续用地。


此外,郑政出〔2021〕35号(网)地,郑西铁路客运专线南、嵩山南路东,11564.51㎡(约17.35亩),城镇住宅,>1.1、<3.5,也以起始价15496万元被郑州玉安联合置业有限公司竞得,折合地价893.31万元/亩,楼面价3828元/㎡。


郑政出〔2021〕27号(网)地,金沙江路(杏贾路)北、尧山路(杏园路)东,11909.36㎡(约17.87亩),城镇住宅,>1、<3.5,以起始价15880万元被河南建业泰宏置业有限公司竞得,折合888.94万元/亩,楼面价3810元/㎡。

荆胡村城改用地,或为建业泰宏国际城后续用地。


郑政出〔2021〕29号(网)地,碧水路(炫月路)北、灵山路(望桥路)西,30173.50㎡(约45.26亩),城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆、商务金融、其他商服,>1、<3.5,以起始价40655万元被郑州万科建投房地产开发有限公司竞得,背后股东万科,折合地价898.25万元/亩,楼面价3850元/㎡。


管城区

郑政出〔2021〕21号(网)地,希望路北、建文路西,20708.36㎡(约31.07亩),城镇住宅,>1.1、<3,起始价24445万元被郑州兴和置业有限公司竞得,背后股东振兴、九鼎、金博大,折合地价786.96万元/亩,楼面价3935元/㎡。



同样,郑政出〔2021〕22号(网)地,希望路北、祥和路西,20384.55㎡(约30.58亩),城镇住宅,>1.1、<3,也是以起始价24066万元被郑州兴和置业有限公司竞得,折合地价787.07万元/亩,楼面价3935元/㎡。


以上两宗地或为富田九鼎华府后续用地。


郑政出〔2021〕24号(网)地,金岱路东、姚庄南路南,22061.04㎡(约33.09亩),城镇住宅,>1.1、<3.8,以起始价29156万元被郑州兴源置业有限公司竞得,背后股东振兴,折合地价881.07万元/亩,楼面价3478元/㎡。



姚庄郎庄合村并城项目,或为管南“神盘”富田九鼎公馆后期用地。


郑政出〔2021〕25号(网)地,南台路西、太白路北,39769.08㎡(约59.66亩),城镇住宅,>1.1、<1.5,以起始价44810万元被郑州舜杰新城房地产开发有限公司竞得,背后股东新城,折合地价751.17万元/亩,楼面价7512元/㎡。



该地块或为今年的管南新盘新城时光印象,而此次1.5的容积率也可推断出新城或将推出一批高端产品


郑政出〔2021〕43号(网)地,十八里河路南、玉山路西,50426.87㎡(约75.65亩),城镇住宅,>1.1、<3,起始价64189万元被河南中珂置业有限公司竞得,折合地价848.61万元/亩,楼面价4243元/㎡,为融创城后期用地。



惠济区

郑政出〔2021〕26号(网)地,三全路南、流云路东,21067.90㎡(约31.61亩),城镇住宅,>1.1、<4.2,起始价32476万元被河南惠新房地产开发有限公司竞得,背后股东天河投资,折合地价1027.66万元/亩,楼面价3670元/㎡。



老鸦陈城改项目,从去年老鸦陈进入开发阶段,备受关注的最大城中村终于开始入市,去年拿地的万科项目——万科·翠湾中城已经进入前期宣传阶段,如今天河老鸦陈也落下一子,老鸦陈的大戏即将上演。


郑政出〔2021〕33号(网)地,兴隆铺路北、铁东路东,15540.52㎡(23.31亩),城镇住宅兼容体育、娱乐、其他商服、零售商业、餐饮、旅馆,>1、<4.0,起始价25814万元被河南民信置业有限公司竞得,背后股东万科和民安,折合地价1107.38万元/亩,楼面价4153元/㎡。



郑政出〔2021〕34号(网)地,大河路南、桂圆北街西,53013.52㎡(约79.53亩),城镇住宅,>1.1、<1.5,以起始价60491万元被郑州招商美景房地产开发有限责任公司竞得,背后股东招商、美景,折合地价760.70万元/亩,楼面价7607元/㎡。



郑政出〔2021〕39号(网)地,金光路(新兴街)南、胖庄西路西,62989.56㎡(约94.49亩),城镇住宅,>1.1、<1.8,起始价70191万元被河南友耀置业有限公司竞得,折合地价742.89万元/亩,楼面价6191元/㎡。


郑政出〔2021〕40号(网)地,金光路(新兴街)南、天山路西,101220.00㎡(约151.85亩),城镇住宅,>1.1、<1.9,同样以起始价113786万元被河南友耀置业有限公司竞得,折合地价749.43万元/亩,楼面价5917元/㎡。



以现在1.8、1.9的规划指标来看,后期开发的一定是一个纯改善楼盘。


中原区

郑政出〔2021〕28号(网)地,北岗路北、站前大道东,22234.56㎡(约33.36亩),城镇住宅,>1.1、<3.65,以起始价31098万元被郑州德宸祥苑置业有限公司竞得,背后股东德宇实业、金博大、中国金谷国际信托,折合地价932.42万元/亩,楼面价3832元/㎡。从位置来看或为裕华城后期用地。


郑政出〔2021〕36号(网)地,皓月路北、庄文路西,61392.03㎡(约92.1亩),城镇住宅兼容商务金融,>1.1、<3.6,起始价77014万元被郑州融亮春房地产开发有限公司竞得,背后股东海亮、融信,折合地价836.31万元/亩,楼面价3485元/㎡。



地处常西湖新区,紧邻四大中心,或为融信奥体世纪后期用地。


郑政出〔2021〕44号(网)地,齐达路(樊楼路)南、大庄街(支五路)西,44598.76㎡(约66.9亩),城镇住宅,>1.1、<4.2,起始价68154万元被郑州名兴置业有限公司竞得,背后股东碧桂园,折合地价1018.77万元/亩,楼面价3638元/㎡,或为碧桂园凤凰城后期用地。


高新区

郑政高出〔2021〕4号(网)地,雪松路东、落樱街(现银桂街)北,36715.14㎡(约59.75亩),城镇住宅,>1.1、<2.5,起始价39105万元被郑州康图置业有限公司竞得,背后股东康桥,折合地价710.06万元/亩,楼面价3638元/㎡。


郑政高出〔2021〕5号(网)地,雪松路东、金桂街南,49963.37㎡(74.95亩), 城镇住宅,>1.1、<2.5,同样以起始价53102万元被郑州康云置业有限公司竞得,折合地价708.55万元/亩,楼面价4251元/㎡。

以上两宗地,为康桥高新区康桥山海云图后续用地。


郑政高出〔2021〕7号(网)地,郁香路西、欢河路南,55111.41㎡(82.68亩),城镇住宅,>1.1、<3.5,以起始价72900万元被河南晟和祥实业有限公司竞得,折合地价881.85万元/亩,楼面价3779元/㎡。


郑政高出〔2021〕8号(网)地,红松路西、金盏街北、雀梅街南、川杨路东,46750.17㎡(约70.13亩),城镇住宅兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融用地,>1.1、<3.6,以起始价53455万元被郑州高新建设集团有限公司竞得,背后股东高新投资控股集团,折合地价762.28万元/亩,楼面价3176元/㎡。


郑政高出〔2021〕9号(网)地,绿梅街南、金柏路东、雪梅街北、红杉路西,109944.27㎡(约164.93亩),城镇住宅兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地,>1.1、<3.1,同样以起始价120670万元被郑州高新建设集团有限公司竞得,折合地价731.70万元/亩,楼面价3541元/㎡。


No.3

最后观点

硝烟四起的土拍背后,是冷静的复盘,关于今日的土拍总体观感可用几句话形容:


1,冰火两重天,主城净地熔断成交,城改用地底价收场;

2,主城净地,巨头当道,成本能力,非住宅能力,融资能力三种实力大血拼;

3,中小房企只能捡漏;

4,稍有犹豫,颗粒无收,各路过江龙搏命拿地;


最后,再次恭喜那些成功拿地的房企,也希望他们为郑州带来该有的好产品。

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