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14.27亿元,连中三元,万科正式接手老鸦陈

更新时间:2020-11-04  来源:中原楼市网  点击:
 

磕磕绊绊多年,城改“大块头”老鸦陈终于动了。


11月4日(今天),备受关注的3宗老鸦陈城改用地最终被万科拿下。


经核算,42号地以总价45553万元拍得,接近竞地价最高限价,溢价率达99.99%,折合单位地价2005.56万元/亩,楼面价7163元/㎡;


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43号地,起始价44571.0万元被天河万科竞得,折合单位地价1002.23万元/亩,楼面价3579元/㎡


44号地,同样以52625.0万元被天河万科竞得,折合单位地价2005.70万元/亩,楼面价7163元/㎡。


这就是传说中郑州占地面积最大、安置费用最高、拆迁难度最大的城改项目,也正因如此,老鸦陈的改造过程极尽坎坷,终于等来的这次土拍,也许会成为老鸦陈城中村改造的一次历史性转折。


01

老鸦陈的“颠沛流离”


老鸦陈村位于惠济区江山路两侧,作为一座有着1800多年历史的古村庄,这里历来是郑州市的北部入口。


从区位交通上看,这里是金水北、惠济区、中原区的交接地带,周边不仅有京广快速路、连霍高速、江山路、三全路等城市主干道,预计今年年底开通的4号线始发站也设置在了老鸦陈,交通优势非常明显。


在周边的生活配套上,老鸦陈西有贾鲁河流经,东临郑大体育学院、省体育中心,南侧是成熟的普罗旺世生活区,各项配套都相对成熟。


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老鸦陈区位简图


然而,老鸦陈的命运却远不及想象中那样一帆风顺。


故事开始于2003年9月,郑州市政府出台《城中村改造规定(试行)》,郑州城改从这里正式启动,当时老鸦陈就入选了第一批城改名单。


2006年,老鸦陈城中村改造项目正式批准。然而,直到2015年4月份,郑州城改巨头升龙签约下老鸦陈,才正式拆迁动工。


据了解,当时涉及的总建筑面积达600万㎡,总投资达300亿元,面对这样的开发难度,升龙投入几千万后为了及时止损,不得不选择退出。


在后来的几年间,香港南益集团、利海集团、永威置业等多家房企曾有意愿介入老鸦陈城改项目,但在调查人口结构、土地控规后,这些开发商又知难而退,先后撤出


2018年,传出江山路沿线与远洋集团签订工作协议的消息,但又因远洋不愿引进太古里商业,老鸦陈城改的希望再次破灭。


就算在当年开发商们为一些“城改地”争得如火如荼时,老鸦陈村都鲜有人问津。这背后的原因,恐怕只能用复杂的利益纠葛来解释。


直到今天,万科成功拿下老鸦陈首批开发用地,兜兜转转17年后,老鸦陈的蝶变或许将由此开启。


02

旧改之王——万科


老鸦陈城改的复杂程度可以说是有目共睹,但是,当其他房企都对老鸦陈望而生畏时,万科又为何以如此大的魄力接手呢?


其实,仔细想想也是意料之外、情理之中。


毕竟,由万科主导的城改项目早已在主城区落地开花,惠济区毛庄的城改项目万科民安云城、王寨村城改项目万科民安江山府、岳砦的城改项目万科美景世曦等等,以及与之类似的郑纺机改造项目——万科美景世玠……


不仅仅在郑州,就算是放眼全国,万科的城改经验都非常丰富。


早在1988年,万科正式进军房地产领域时,便通过公开竞标的方式拿下深圳市罗湖区红桂路旧城改造项目,这也是万科获得的第一宗地。


因此,从某种程度上说,万科正是以旧改起家。经过这么多年的发展与优化,时至今日,万科仍在不间断地参与城市更新。


而在后期的规划及呈现效果上,万科主导的这些旧改项目也一直为大众津津乐道。


在郑州,最好的例子莫过于万科美景世玠。


2016年,万科以25亿元的地价、折合约13411.23元/㎡的楼面价成为郑州双料地王,一举轰动全城。


改造过程中,老郑纺机厂区内,两排树龄60多年的法国梧桐得以保留,郑纺机武装部、苏式洋楼都在保留老建筑的基础上,融合了现代风格,充满着浓厚的人文气息,也成为区域内的新名片。


万科对于旧改项目的情怀,也许正如美景世玠售楼中心的雕塑上所写:


城市精神并不仅存在于场所空间中,而是存在于制造场所的人那里,在可见和不可见的城市当中建立一种平衡,这样才能既活在当下又联系着未来。

——诺伯格 舒尔茨


凭这一点,我们也足以对万科接手老鸦陈抱有十足的期待。


03

老鸦陈X万科 = ?


一个是有故事的老鸦陈,一个是会讲故事的万科,两者结合将会有怎样的呈现,万科对此保持神秘。


但是可以确定的是,有了万科的实力加持,老鸦陈的城改之路势必会迎来新的转机。


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而且,根据此前的规划,老鸦陈将成为郑州市北部片区重要的集休闲、购物、娱乐为一体的休闲商业综合服务区、生态宜居区。


按照去年公布的《郑州市惠济区老鸦陈村城中村改造(二期)控制性详细规划》。很显然,三全路两侧打造的是商业中心。


此外,紧邻贾鲁河板块也有大面积的绿地规划,可以想象的是,政府的规划加上万科的介入,老鸦陈的改造并非是拆掉一个城中村再造一个城中村,而是决心打造一个全新的老鸦陈。


未来,随着地铁4号线的开通、贾鲁河改造工程的进一步推进,老鸦陈的面貌也会焕然一新。


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