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土拍 | 9月21宗地即将开拍,经开、白沙优质净地能否掀起新一轮热潮?

更新时间:2020-09-04  来源:中原楼市网  点击:
 

经历过波澜起伏的前8个月,2020年的“金九银十”终于进入我们的视线。


疫情后的“补偿性”高峰过后,房产市场一度进入横盘期,很多人预测今年最后几个月将成为楼市复兴的转折点,那么,吹响第一声号角的9月土拍,会不会为市场带来一些不同于往日的惊喜?


先来关注主城区。


郑州市公共资源交易中心的公开信息显示,9月份郑州主城区将有9宗土地挂牌拍卖,在区域分布上,覆盖郑东新区、金水区、经开区、二七区、中原区、惠济区六大区域,主城区的“城改热“仍在进一步延续。


除城改项目外,郑东新区白沙片区和经开区老城各有净地出让,市场反应是否会像想象中那样热烈呢?我们一起关注。


【1】   9月3日

郑东新区 白沙片区


郑政东出〔2020〕24号(网)地块位于白沙园区中原大道南、青年路北、枫林路西,使用权面积25277.19㎡(约37.916亩)。地块为城镇住宅用地(地下交通服务场站用地),容积率>1.0,<2.8,建筑密度<25%,建筑高度<80米,绿地率>30%,起始价为21000万元,熔断价为31500万元,出让年限70年(地下50年)。



该宗地属政府储备土地,同时也作为郑东新区白沙镇雁鸣社区配套开发用地,享受城中村改造及合村并城的相关优惠政策。项目规划为成品住宅,房屋成本指导价为8800元/㎡,综合房价最高限价为12000元/㎡


这一地块所属的白沙组团一直都备受关注,鲲鹏软件小镇也入选了郑州市32大核心板块,华为、软通、南威等国内一流软件企业以及国家级科研单位相继入驻,发展前景也越来越明朗。



而地块所处的白沙南部片区目前以住宅和商业为主,发展相对成熟,地块北部还规划有郑东新区生命科学园,在2018年,郑东新区官网宣布白沙园区与北大培文集团签署合作协议,“生命科学园”即将启动。目前,养老社区泰康之家·豫园已经正式落地,河南省肿瘤医院分院也落户于此。


后续中原大道、陇海快速路以及地铁20号线开通后,区域将再次迎来重大利好。


目前,这里可以供应的住宅用地已经为数不多,这也使得市场对24号地的关注度很高,早在今年年初,该地块就已经挂牌出让,后来因疫情防控要求而中止,这次重启最终会花落谁家,可以与中原楼市一起持续关注。


【2】  9月4日


金水区

郑政出〔2020〕35号(网)地块位于北三环路北、渠东路东,使用面积36289.38㎡(约54.434亩)。地块为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率 >1.1,<6.0,建筑密度<28%,建筑高度<100米,绿地率>25%,起始价76574万元,熔断价114974万元,竞地价最高限价153148万元,出让年限70年(地下50年)。



这一地块属于金水区庙李陈砦城中村改造项目用地,将采用无底价网上挂牌方式出让,优先规划设计中低价位、中小套型普通商品住房。


金水北三环的地段优势非常明显,今年年底开通的4号线、在建的地铁7号线都在附近设置了站点,此外,还享有成熟的周边配套,北侧有区域红盘瀚海思念城,西南是已经成熟的瀚海·北金商业中心,向西则坐拥东风渠的河景资源。


不足之处就是梯形地块稍显狭长,对设计规划的要求较高。


郑政出〔2020〕36号(网)位于红专路南、经三路西,使用面积44987.80㎡(约67.4817亩)。地块为商务金融兼容城镇住宅、零售商业、餐饮、旅馆、娱乐(地下交通服务场站用地),容积率>1.1,<7.9,建筑密度<47%,建筑高度<150米,绿地率>20%,起始价122642万元,熔断价184042万元,竞地价最高限价245284万元,出让年限40、70年(地下50年)。



该地块仍为城中村改造项目用地,位于省级行政机关集聚区,邻近金水CBD商圈,距地铁4号线省人民医院站也很近,各类配套齐全,区位优势也相当明显。


当我们进一步了解,会发现这块地的来头还真不小。时间拨回到一年半以前,区域性地标冰熊大厦还伫立在这里,这座建成于1999年的星级酒店据说在当年与“亚细亚”齐名,烙印着一个时代的集体记忆。



2019年4月18日凌晨,在一阵爆破声中,这个昔日的地标从此消失,取而代之的是新地标“中原印象”,由河南申泰控股集团投资建设,规划有150米超高层建筑群及高品质国风大宅住区,不出意外的话,正是这块36号地。


【3】   9月14日


经开区

郑政经开出〔2020〕29号(网)地块位于龙飞街(规划路名经开第二十七大街)以东、荣达路(规划路名经南七路)以南,使用面积4191.11㎡(约6.2867亩)。容积率<0.5,建筑密度<40%,建筑高度<18米,绿地率>25%,起始价3923万元,出让年限40年。


9月14日.png


据公开资料显示,这一地块为零售商业用地,将用于建设加油加气站。


【4】   9月18日

二七区

郑政出〔2020〕37号(网)地块位于华泰路南、安泰路西,使用面积12346.35㎡(约18.519亩)。地块为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.1,<3.5,建筑密度<20%,建筑高度<100米,绿地率>35%,起始价23879万元,熔断价23879万元,竞地价最高限价31758万元,出让年限70年(地下50年)。



这一地块为城中村改造项目用地,在《土地出让前置条件意见书》中明确指出,该地块的安置地上建筑面积不少于43211.39㎡,此类房屋不得进入一级市场销售。



另外,根据该地块《瑕疵说明》:本宗地出让价款不包含地上建筑物价款,地上建筑物以9346.5346万元随土地一并出让,建筑物价款不随土地竞价而提高,竞得人将建筑物价款交付二七区人民政府并承担相关税费。


郑政出〔2020〕38号(网)地块位于迎福路北、华泰路东,使用面积23167.81㎡(约34.752亩)。地块为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.1,<3.5,建筑密度<25%,建筑高度<80米,绿地率>35%,起始价29870万元,熔断价44870万元,竞地价最高限价59740万元,出让年限70年(地下50年)。



37、38号地块都是城中村改造项目用地,地处二七新区,区域内众多品牌房企云集,从最早的“拓荒者”亚星、建业、泰宏、鑫苑、绿地,到后来盛润、康桥、招商、万科强势入驻,再到融侨、旭辉、昌建、东原、华侨城再掀热潮,区域价值也稳步增长


9月18日38号地.png


尤其是38号地,东邻亚星锦绣山河,西与郑州华侨城隔金水河相望,生态景观及生活配套都将实现共享。目前,二七新区可以算是三环外沿线的价值洼地,随着盛润运河城推出部分低密洋房,以及郑州华侨城入驻,更多洋房产品面市,区域调性也在大幅提升,未来前景值得期待。


惠济区

郑政出〔2020〕39号(网)地块位于滨河路北、清华园路西,使用面积16563.73㎡(约24.846亩)。地块为零售商业、餐饮、旅馆兼容商务金融(地下交通服务场站用地),容积率<3.0,建筑密度<40%,建筑高度<100米,绿地率>25%,起始价20057万元,出让年限40年(地下40年)。



该地块为惠济区苏屯村城中村改造项目,要求采用装配式建筑。地块位于惠济北区,邻近锦艺四季城,区域内汇聚了正商、绿都、裕华、万科、融创、碧桂园、中海等众多房企,住宅产品涵盖刚需和改善。在“北静”战略指导下,北区的生态宜居属性将进一步强化。


在商业方面,区域内成规模的商业不多,惠济万达一家独大。随着黄河战略和大运河文化产业核心板块的推进,惠济北区的发展又将迎来新的机遇,区域自身的发展以及吸引的文旅消费,都将为商业发展提供很大的发展空间,因此,39号地的吸引力估计相对较高。不过,地块附近的路网建设尚未完善,仍然需要时间等待。


中原区

郑政出〔2020〕40号(网)地块位于玉祥路东、金龙路北,使用面积33407.62㎡(约50.111亩)。地块为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.0,<3.5,建筑密度<22%,建筑高度<100米,绿地率>30%,起始价40618万元,熔断价61018万元,竞地价最高限价81236万元,出让年限70年(地下50年)。



该地块为城中村改造项目用地,位于常西湖新区西侧,东侧紧邻品质大盘永威西郡,会不会成为永威西郡的后续建设用地,我们可以持续关注一下。



在周边配套上,40号地块距在建的地铁6号线泉州路站一路之隔,再向东便是奥体中心,虽然不属常西湖新区规划氛围,但所处西四环沿线的位置仍能共享发展红利。


【5】   9月25日

经开区

郑政经开出〔2020〕028号(网)地块位于经开区经开第六大街以东、经北二路以南,使用面积27635.88㎡(约41.454亩)。地块为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.0,<3.0,建筑密度<25%,建筑高度<100米,绿地率>30%,起始价55114万元,熔断价82714万元,房屋成本指导价为17988元/㎡,综合房价最高限价20988元/㎡,出让年限70年(地下50年)。



该地块属于储备用地,需采用装配式建筑技术建设。地处住宅用地供应稀缺的经开老城区,周边既有成熟的生活配套,又邻近产业集聚区,对于新建住宅的需求相对较大。纵观今年的经开老城区,虽然新盘在数量上有限,但有绿城诚园、华润置地凯旋门、保利天汇鼎足而立,市场热度和关注度都很高。



在新建住宅用地越来越稀缺的经开老城区,28号地块又是一块难得的净地,激烈竞争估计是在所难免,对于这一地块的设计要求,也作出了详细的规划。该地块会花落谁家?最终将会有怎样的呈现?让我们拭目以待。



除了主城区9地块,环郑区域也迎来了一波土拍高峰:新郑8块土地、中牟5块土地都将在金9月开拍。


01

新郑


新郑即将开拍的8宗土地集中在梨河镇、孟庄镇和新村镇,均规划为居住用地。其中梨河镇和新村镇位于航空港区西南,而孟庄镇则位于郑州主城区与航空港区之间,并以“空港旅游休闲小镇”为发展定位,后续发展值得期待。


9月10日

新郑出(2020)29号(网)位于梨河镇中华南路西侧、规划颖河路南侧,使用权面积41752.36㎡(约62.63亩),土地用途二类居住用地,容积率大于1.0,小于等于2.5,建筑密度小于等于30%,绿地率大于等于30%,出让年限70年,起始价6341.0万元,熔断价为9541.0万元,最高限价为12682.0万元。


9月14日

新郑出(2020)30号(网)位于梨河镇故城大道东侧、新郑市太极房地产开发有限公司南侧,使用权面积3008.63㎡(约4.51亩),土地用途为二类居住用地,容积率大于1.0,小于等于1.8,建筑密度小于等于25%,绿地率大于等于30%,出让年限70年,起始价405万元,熔断价为625万元,最高限价为810万元。



新郑出(2020)31号(网)位于梨河镇规划故城东路西侧,规划公园绿地南侧,使用权面积18278.71㎡(约27.42亩),土地用途为二类居住用地,容积率大于1.0,小于等于1.8,建筑密度小于等于25%,绿地率大于等于30%,出让年限70年,起始价2458万元,熔断价为3708万元,最高限价为4916万元。


新郑出(2020)32号(网)位于梨河镇故城大道东侧、规划故城东路西侧,使用权面积17679.96㎡(约26.52亩),土地用途为二类居住用地,容积率大于1.0、小于等于2.0,建筑密度小于等于25%,绿地率大于等于30%,出让年限70年,起始价2443万元,熔断价为3693万元,最高限价为4886万元。




9月23日

新郑出(2020)33号(网)位于新村镇新郑正商兴城置业有限公司南侧、新村镇人民政府土地东侧,使用权面积35939.56㎡(约53.91亩),土地用途为二类居住用地,容积率大于1.0,小于2.0,建筑密度小于30%,绿地率大于35%,出让年限70年,起始价15095万元,熔断价为22695万元,最高限价为30190万元。


新郑出(2020)34号(网)位于孟庄镇双湖大道南侧、郑州华南城有限公司东侧,使用权面积39106.13㎡(约58.67亩),土地用途为二类居住用地,容积率大于1.0、小于等于3.0,建筑密度小于等于25%,绿地率大于等于30%,出让年限70年,起始价18771万元,熔断价为28171万元,最高限价为37542万元。



9月25日

新郑出(2020)35号(网)位于孟庄镇团结路东侧、华南城二路北侧,使用权面积12205.86㎡(约18.31亩),土地用途为二类居住用地,容积率大于1.0、小于3.2,建筑密度小于25%,绿地率大于35%,出让年限70年,起始价5002万元,熔断价为7552万元,最高限价为10004万元。


新郑出(2020)36号(网)位于孟庄镇华南城二路北侧、规划滨河西路西侧,使用权面积30106.2㎡(约45.16亩),土地用途为二类居住用地,容积率大于1.0,小于3.2,建筑密度小于25%,绿地率大于35%,出让年限70年,起始价12338万元,熔断价为18538万元,最高限价为24676万元。


02

中牟

中牟的5宗土地中,有4宗位于郑州国际文化创意产业园,位于郑州、开封之间,属于郑汴产业带的核心区域。


目前,建业·华谊兄弟电影小镇、郑州绿博园、杉杉奥特莱斯等项目已经落地运营,并赢得了市场的广泛好评,王潮歌只有河南·戏之国、华强美丽中国三部曲、海昌海洋公园等也将在不久的将来公开亮相。





园区各项配套正在一步步完善,建业J18商业综合体、建国饭店(五星级)郑州文创园、河南省歌舞剧院、郑州大学第三附属医院(省妇幼)新院区等项目都在如火如荼的建设之中。当郑州国际文化创意产业园规划一步步落地,曾经公众对于绿博片区的质疑也会随之消散。


9月16日

牟政出【2020】24号(网)位于郑州国际文化创意产业园文通路东,九州路南、玉水街西、富贵九路北,使用权面积49609.752㎡(约74.42亩),土地用途为城镇住宅用地,容积率>1.1且≤2.5,建筑高度<80米,建筑密度<20%,绿地率≥35%,出让年限70年,起始价34817万元。 


牟政出【2020】25号位于郑州国际文化创意产业园文通路东、富贵九路南、玉水街西、富贵十路北,使用权面积39275.063㎡(约58.92亩),土地用途为城镇住宅用地,容积率>1.1且≤2.5,建筑高度<80米,建筑密度<25%,绿地率≥35%,出让年限70年,起始价27530万元。



9月21日

牟政出【2020】31号(网)位于郑州国际文化创意产业园永盛路北、富贵四路南、乐都街东,使用权面积23935.806㎡(约35.91亩),土地用途为城镇住宅用地,容积率>1.1且≤2.5,建筑高度<54米,建筑密度<20%,绿地率>35%,出让年限70年,起始价16784万元。


牟政出【2020】33号(网)位于郑州国际文化创意产业园秀水街南、广陵街西、九州路北、文汇路东,使用权面积38697.728㎡(约58.05亩),土地用途城镇住宅用地,容积率>1.1且≤2.5,建筑高度<80米,建筑密度<22%,绿地率>35%,出让年限70年,起始价27197万元。



9月27日

牟政出【2020】80号(网)位于中牟县环城北路北、深发路东、凤凰路西、春华路南,使用权面积25543.437㎡(约38.32亩),土地用途为城镇住宅用地,容积率>1.0且≤2.5,建筑高度<60米,建筑密度<25%,绿地率>35%,出让年限70年,起始价14234万元。



回想去年的“金九”,主城区8宗地块、港区6宗、新郑6宗,屡屡出现底价成交,可以说是波澜不惊。


而今年的“金九”,看点相对更多,最终会呈现出怎样的市场态势,欢迎与中原楼市一同关注。

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