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潘永堂:对房企“三道红线”的20个看法

更新时间:2020-09-02  来源:地产总裁内参  点击:
 

1, 三道红线第一感叹是中国楼市真正的操盘手,不是开发商,而是政府。以前是土地在政府手里,前些年价格也被政府进行针对管控,而资金闸口,其实本就一直被政府控制,比如拿地端同样对自有资金的刚性要求,但这一次,三道红线开始对公司内部经营指标、对企业内部资金安全维度提出了直接红线和触线管控,震慑感是巨大的。

 

2,  有人说政策是不是管多了,比如很多经济学家喜欢市场经济,的确市场经济有很多好处,比如效率更高,比如它让市场竞争倒逼所有房企进入良币驱逐劣币的进化效应,而老百姓通过那些企业的激烈竞争获得自己更高性价比的房子,但完全和半完全市场经济的剧烈周期波动、巨大价格波动是中国社会所不能容忍的,也是金融和老百姓不能忍受的。


作为政府去“操盘”房地产的大框架,大逻辑和众多红线,这是有宏观必要性的——这既是房地产行业高度民生属性的反向需要,也是金融体系安全不被冲击的前提,更是地产行业自身健康长期发展的需求。后者而言每次调控政策企业家都拥护是为了行业健康发展,这不是套话,而是真实期待,一个行业老是大起大落,周期太强,企业家是没法好好做企业的。


所以,政府如果不“高压低托”房地产,房地产剧烈波动也非房企之福。

 

所以,老潘提醒,三道红线也好,政府操盘手也罢,房地产这个巨无霸行业,一个稳中有进,是行业之福,也是企业之福。

 

3,  三道红线是否凶狠,核心取决于当下房企的资金面现状。


按照三道红线,地产头部4强就有恒大、融创2家不达标,50%不达标。按照百强房企来说,有预计大半房企都踩到了三条红线,比如富力、佳兆业、阳光城绿地等明星房企……如果按照“法不责众”的原则,今天的三道红线可谓“来势凶猛”。


4,  具体我们也看看3条红线的刻度高低如何?

 

其一净负债率超过100%,剔除预收款后资产负债率大于70%,这是反映房企负债结构层面的2条红线,到底高不高?

 

对标成熟房地产经济体的香港房企,这2条红线简直是不可能之天花板,直接可以叫无效线,但这样看没意义,因为大陆房地产阶段不一样,但从当下大陆房地产而言,应该分三类来说,


对已经解决规模焦虑的大型房企而言,这是高的;

但对正在做规模的房企而言,其实也不算高。

而对很多央企地产而言,似乎都不是个事

 

其次,从房企风险而言,负债结构而言本就是个“后端”安全指标,到前端直接现金流断档还远着了,或者可腾挪空间巨大,而且只要回款能力强,项目底子和变现速度快,融资能力强,负债高一点,即使踩踏所谓的负债红线,也是安全的。但前提要求必须是资本的管理高手。

 

其二,房企真正资金安全重点和直接该看更前端、更直接的“现金短债比”,看债务的年限结构,看现金流,看回款和资金迅速变现能力。如今管控红线直接前端、后端都控了,这也体现了“安全组合管控”的严厉之处。

 

5,  为何此刻为何有三道红线?核心在于前几个月很多核心城市土地拿地太凶猛,溢价率高,抢地疯狂,比如上海土地溢价率都超过20%,更重要的是靠资金去驱动,这是“不和谐”的画面。而且房价是限价的,今年市场下行,去化难,这样的市场,卖掉了没钱赚,没卖掉,企业现金流危险,这样来看,房企硬着头皮借款拿地,风险已经在路上了。

 

6,期初3道红线一出,真真假假,全行业警觉,但其实这也不是空穴来风。


比如央企国企最近这几年早就要求“去杠杆、降负债”,只不过这一次从过去央企国企到市场化民营企业,延伸至全行业。比如对资金的收紧,2020年上半年信号就非常之多……只不过以前都是外围收紧,这一次基于企业经营内部指标逻辑去设置红线,是有点受惊的。

 

7,  事实上,单纯看三道红线的指标是有局限的。


三道红线背后更高的逻辑实质是政府和房企如何看“资金输血与房企发展”的关系上。

 

现在的三道红线和5%到15%的边界,记住,不是不想让房企发展,而实质是不想让房企通过拼命借钱加资金杠杆去实现企业发展,这一点强调一下。

 

8,  做企业,规模还是要发展的。不发展带来的问题比发展带来的问题更可怕,很多人没意识到这个问题而已。

 

今天房企的规模,其实是房企在中国地产舞台中的安全指标和竞争力指标。

 

对于规模,老潘先不说民营企业要不要规模,你看即使资金优势和身份优势的央企国企地产商,现在也在做大规模,比如当年鲁能那么猛,比如这几年中国金茂规模一骑绝尘,短短3、5年进入2000亿梯队,未来力争第一阵营,这就是妥妥的进入中国地产的安全区——既在行业安全了,也在央企领域安全了。


未来央企也需要高质量,大规模、有竞争力的企业。所以一部分国企央企地产,发展多年依旧还在几百亿盘子,未来不排除就自动成为被整合对象了。

 

所以央企地产都如此强调规模,民营企业强调规模就更加必要了。

 

9,  大型房企求高质量,因为规模已经有了,中型房企要做规模可以理解,但三道红线告诉你虽然靠资金杠杆去做大规模已经行不通了,但依靠合作、依靠经营杠杆、靠高周转去快速做大规模还是可以的。

 

10, 对于一个行业而言,有艺高胆大者的,也有单纯胆大赌博者,当然也有稳健保守者,从基本逻辑看,艺高者可以走钢丝,保守者也未必好,这是一个自由的生态。


但这次三道红线和相应的融资管控,从表面上看是全行业打击,是一刀切,但本质上是对单纯胆大赌博的高负债一个重击,也让这个行业艺高人胆大的人失去了走钢丝的可能和舞台。


比如孙宏斌一直是认为回款强,营销强,现金流强的房企高负债率是可以接受的。当然,对本就稳健的财务质量的龙湖、碧桂园以及保利、中海等央企而言,他们或许偷偷的笑了——以后跟我们疯狂抢地的兄弟又少了很多!

 

11,其实房地产自2018年开始后本就好日子不再,做大规模本就越来越难了,所以即使不加三大红线,其实整个行业不单纯的冲规模,或者安全的适度冲规模已经成为行业共识,但一个巨大的市场,无论如何警告风险,但依然有很多级别更高的赌博者,不服输者,逆流者或者艺高者,这是市场的必然,而此次三道红线应该是对他们是一个当头棒喝。

 

12,都说房地产政策一直是上有政策,下有对策,同样一旦政策力度进入房企内部经营指标中去,这也必然决定了加大修饰报表,优化指标的趋势。比如未来肯定一些债务会逐渐向表外转移。这其中的做法可谓108个好汉一样,打法颇多。

 

13,三道红线之后钱更少了,更难获取了,房企会发生哪些变化?


其一,输血少了,核心要靠自己造血了。即融资现金流少了,核心就靠经营性现金流了,所以回款,销售是重中之重,但今年疫之后市场调整,尤其56月份释放挤压刚性需求后,老潘调研4、5家20强房企营销总经理都表示,78月很多营销前端指标比如客户到访量显著下跌,市场非常不乐观。


其二,2018年房企借债也在2020年下半年迎来还债高峰期,一面是销售去化回款难,一面是融资收紧,一面是还债高峰期,但三者一旦扭在一起,不排除高负债房企风险爆发。


其三,2020年会继续强化成本管理年,一则因为融资现金流受限,二则行业利润少了,三则房地产进入精细化管理时代,成本管理老实说还很粗放,比如基于成本分配,成本策划未来会成为房企一个快速突破的新课题。这一点老潘也欢迎成本分配的优秀房企一起分享交流。

 

14,  老潘总结房地产政策的传导效应有2种。


其一,房地产加税点类,看似打击房产,但实质上都变现推高了房价,因为最终都转移到买家上去,但房地产后期,随着房子过剩和沉重高房价,买家对税点引发的更高承受能力会逐渐减弱,未来打击效应才会逐步显现。


其二,每一次房地产调控类政策都会加速房企分化,调控最遭殃的是冲动的房企,缺钱的企业,竞争力弱的房企。


这一次三道红线,显然对资金承压高竞争力又弱的房企是冬天,但对财务稳健、竞争优势又强的房企是“春天”。


少数优秀房企的春天,多数房企的冬天,这也就意味着中国房企“优等生”的集中度又加码了。

 

15,要警惕三道红线的厉害,但也不用太过于担忧三道红线。


其一,争取更长时间窗口期,其二,前面说的凡是企业内部的财务指标,各种口径和指标优化,还是存在空间的。其三,干脆果断变卖一些项目股权或者一些项目,该断则断。

 

16,三道红线,再次见证一个常识,你企业越缺钱,越不让你得到钱,你越不缺钱钱越追着你跑!

 

17, 三道红线会引发资金的链式效应,最终很多房企很难外部输血,自身造血又难时,会让许多房企让渡一些项目股权,甚至变卖一些项目,更严峻者加速房地产的项目并购乃至企业并购。未来不仅仅是大鱼吃小鱼,这一波三道红线体现出的资金差异能力,表现出的倒逼市场分化,也不排除会引发大鱼吃大鱼的可能。

 

18,一旦真的无法挽回,果断割肉很重要。


这其中你会发现2个故事。


其一,类似有产品情结的企业家割肉时不情愿,容易反复,比如绿城宋卫平的反复卖和收,比如泰禾这一轮的割肉不够坚决,时间拖久后资金利息成本更高,而且房地产市场下行,后期或许越来越被动。


其二,对比万达割肉就够快够狠,虽然融创也赚足了,但万达也挺过了最大风险期,如今留得青山在,你看最近2年万达地产又开始冲千亿了。

 

19,三道红线,不是担忧房地产资金风险,而是提前出手提前挤压可能泡沫与风险防范。


三道红线,也告诉我们,经济下行,楼市调整,大家都悠着点,即使艺高人也少逞能了,稳健驶得万年船,不是废话!

 

20,最后老潘引用龙湖吴亚军一句话收尾——因自律得自由!

读完这篇文章后,您心情如何?

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