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房贷利率换锚 2019最后两个多月要不要买房?

更新时间:2019-10-18  来源:中原楼市网  点击:
 

2019年不知不觉已过去三个多季度,经济环境包括楼市在内的市场环境都变得异常复杂。贸易谈判反复无常,特朗普一个推特让股市打回原形,莫雷又一个推特让NBA进入中国市场30年的努力化为泡影,不知道接下来又会有一个什么样的推特,又会怎样影响我们的日常生活。


虽然有很多的不确定,但关于未来,有一个共识是,很长一段时间内全球经济可能都会在低谷中徘徊,而之于我们自身而言,面对变幻莫测的市场波澜,都需要提前做好准备。


回顾刚刚过去的9月,对于每一个人来说,都被全球的货币宽松而影响。美国年内第二次降息,全球主要经济体央行也纷纷降息并重启宽松货币政策,央行也不断进行流动性操作,有数据显示,央行通过各类流动性工具,仅9月下半月释放的流动性就有约1.42万亿元。

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在全球货币放水背景下,人民币汇率失守破七保卫战,面对居民财富缩水以及不断上涨的CPI,优质的固定资产仍旧是大部分中产家庭抵御通胀的首要选择。


为了防止冲高资产泡沫,上层进行了长足的准备避免过多的资金注入楼市,10月8日起,房贷利率标准从基准利率向LPR看齐,就是在坚持利率市场化的同时,保证金融平衡稳定的长效机制之一。


货币放水,房贷利率换锚,如何影响我们的购房选择?在郑州购房的成本增了还是降了?未来的利率水平走势如何?我们又该如何选择优质资产?


01

房贷利率“换锚”到底是怎么一回事?


8月17日,央行宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,8月25日,央行明确自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成,首套房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。


央行消息发布至今已过去将近两月,对此,坊间多有议论,但直到靴子落地很多人都没弄明白到底是咋回事。


我们知道,房贷利率之前一直是以“央行公布的贷款基准利率”为定价基准,之前的基准利率是4.9%,已经很长时间没变了,用大白话来说,我们放弃了这种很长时间不变的基准利率,而改用了一种叫作LPR的动态基准利率。


所谓LPR,是由各报价行根据本行对最优质客户的贷款利率,以公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价,由全国银行间同业拆借中心(CFETS)计算得出并公布的基础性的贷款参考利率。LPR利率每月20日刷新一次,遇到节假日顺延。也就是说,我们以后跟银行新签的房贷合同,基准利率每个月都有可能不一样。

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最新的LPR报价是9月20日:一年期为4.20%,五年期以上仍为4.85%。所以,这段时间各地的房贷利率都是4.85%为基础加点形成,因为9月20日官方公布的LPR是4.85%。


02

“换锚”之后,房贷利率是降了还是涨了?


弄懂房贷利率“换锚”之后,那么,新政策对购房者有什么影响呢?房贷利率究竟是上涨了还是下降呢?


这是大家最关心的事儿。


首先明确一点的是,对于已经签过合同的购房者,不受影响。央行要求,存量贷款利率仍按原合同约定执行,所以,如果你是享受贷款折扣的客户,就暗自珍惜吧。


其次,对于首套购房者可能是个利好。


首套房,以前的基准利率是4.9%,而最新一期的LPR是4.85%,LPR是低于基准利率的。所以,理论上贷款利率在目前来看是降低了。


比如,如果现在贷款300万买一套房。按照原先的基准利率4.9%算,300万贷款30年,一个月要还1.592万元。如果严格按照LPR最新的数据4.85%算,一个月要还1.583万元。也就是说,每个月节省100元,一年节省1200元。


然而,真实情况果真如此么?


理论是理论,现实一点还要看现实。我们需要明白,真实的利率是在LPR的基础上“加点”形成的,每个银行的情况都不一样,每个地方的情况也不一样,甚至每个客户的情况也不一样,这就是差异化,这就是市场化,指望大水漫灌、撒胡椒面一样雨露均沾,早已成了过去式。


从我们的调研情况来看,新政实施之前,郑州新房首套房贷利率基本都在基准利率4.9%基础上上浮20%左右,为5.88%,二套房按基准利率上浮30%左右,为6.37%。


然而,新政实施之后呢?


很多银行目前新房首套房贷款利率为6.125%,与新政之前基准利率上浮25%持平,二套房贷款利率仍旧为6.37%,与新政之前持平。只有个别银行执行利率相对较低,一、二手房首套房利率均为5.88%,二套为6.13%,优质客户还有下浮空间,还有银行虽然已经出台了与LPR挂钩的上浮基点,但具体利率还没最终确定,因此“即使有新的进件,暂时也没法审批”。综合各家银行情况来看,首套房贷款利率超过6%的已经不在少数,与之前相比非但没有下降还有一定程度的提升。以某行为例,在新政实施前,其上浮20%后的利率为5.88%,一套贷款100万元的房子,采取等额本息还款30年,月供为5918.57元。而按照LPR新政后的利率6.13%计算,月供为6079.34元,每月要多还160.77元。


那么,问题来了,“基准利率”从4.9%到4.85%,为什么郑州目前的房贷利率不降反升?


还是那句话,其实,曾经的基准利率也好,现在的LPR也罢,都是参考,最终落地的实际利率还是跟不同阶段的市场环境有关,跟地域有关,跟银行的情况有关,当然,也跟自己的信用挂钩,是没有严格一刀切的,所以,对于不断变化的房贷利率也不必过于纠结。


03

房贷利率走势如何?还有下降余地吗?


目前来看,房贷利率改革前后,整体变化不大,对楼市影响有限,这与目前高层寄望楼市整体平稳发展的总基调相吻合。


可能对我们大多数人来说,更关心还是房贷利率未来走势如何?短时间内还有下降的余地吗?

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要弄清这一问题,一个值得关注的焦点是,在新的房贷利率形成机制下,央行对于房贷利率机制设定了下限。首套房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。如果按照目前的LPR计算,首套房贷利率就不能低于4.85%。二套房贷利率则是加上60个基点,不得低于5.45%。可以理解为下行有限,上行无限。


对此,很多媒体解读为“房贷利率打折时代告别,加点时代来临,全国所有城市,不管是首套房还是二套房,贷款利率都只会大于或等于LPR,不再会出现打折的现象”,这样解读大体上是没错的,与未来的趋势也吻合,然而,真的是这样么?


现实总是有“意外”存在。比如,上海就是个“例外”。


与很多地方房贷新政后首套房利率在LPR基础上加点形成不同,上海的首套房贷款利率仍旧有“打折”存在。


据中国证券报等权威媒体的报道显示:上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR基础上减20个基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60基点。也就是说,上海首套房贷款利率竟然在LPR的基础上打了折扣。


这一点真是出人意料!


上海实际执行的政策为什么会跟中国人民银行发布的公告内容不一致,成为全国唯一一个首套房贷利率继续打折的城市?


仔细想想,这么做也在情理之中。


之前,上海首套房贷款最低利率为贷款基准利率打九五折,也就是4.9%×0.95=4.655%,而9月20日公布的5年期以上LPR为4.85%。此次,上海实际执行的首套房贷款利率为不低于相应期限LPR基础上减20个基点,也就是4.85%-0.2%=4.65%,较之前的4.655%不仅没有上升,还略有下降,这就保证了老百姓新购买首套房,利息支出不会增加。


说白了,这还是为了维护市场的稳定,换句话说,只要有利于市场的稳定,房贷利率是有可能下降的。


在全球降息的背景下,LPR正常情况下或将逐步走低,所以,理论上首套房贷利率也将随之降低,二套房贷款利率则存在更多不确定性,不过,最终落地的房贷利率不仅跟LPR相关,更与当地房价走势及调控政策有关,在房住不炒的背景下,或许短期内指望贷款利率有大幅度下降并不现实。


04

房地产短期看金融,年底前要不要买房?


弄清了房贷利率换锚背后的方方面面,那么,如何影响我们的购房选择呢?


都说市场短期看金融,但现在的金融环境确实是有点琢磨不透。一方面:全球货币放水、不断推高的通货膨胀水平,优质资产更加保值增值。另一方面,房贷利率换锚之后,理论上本应该有所降低的房贷利率却不降反升。


这就是一种“悖论”,相互制肘所以市场才会平稳,所以,现在要不要买房也要从两面来看:


第一:如今的房市分化程度非常明显,出现了明显的二八现象,20%的优质项目占据了80%的签约,遇到合适的项目,你可以犹豫,但市场不会等你;


第二,现在买房绝对不要将就,地段、户型、品质、性价比,都要认真考虑对比,房住不炒时代,房地产终究会回归到产品时代,开发商“善待每一块土地”才能收获消费者的认可,在产品力上持续升级,品质上一直高水平才能获得市场的认可。


至于房贷利率,不必纠结于一时。


房贷利率新政最大的变化就是浮动汇率,LPR每个月都不一样,签订贷款合同之后,在等额本息还款模式下,如果你签的房贷重新定价周期是一年,那么一年内无论市场利率怎么变,每月的还款额都是不变的,但是当第二年的定价周期到来时,房贷月供就可能会发生变化,所以,不必纠结于一时,还要风物长宜放眼量。


总之,市场上现在乃至可遇见的未来可供选择的房子很多,机会也很多,距离2019年结束还有不到3个月时间了,我们会竭尽所能为您推荐可以出手的房源,年前你要不要买房,欢迎留言讨论。

读完这篇文章后,您心情如何?

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