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房地产法律资讯月刊最新出炉 看看有哪些新规

更新时间:2019-09-30  来源:中原楼市网  点击:
 

8月份,房地产市场总体延续平稳态势

国家统计局9月17日公布了8月70城最新房价数据,8月份,房地产市场总体延续平稳态势。 


新建商品住宅情况

4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同,31个二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同。70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有55个,较上月减少5个。值得注意的是,涨幅领跑榜单城市几乎“大换血”,平顶山、大理、西安等城市“退位”,南宁以2.3%涨幅居首,呼和浩特以2.2%涨幅次之,或受益于人才政策利好,或得力于区域发展强力拉动,商品房市场获得持续的需求支撑,大概是上述城市房价上浮的主要原因。

下降的城市有10个,较上月增加5个,其中兰州、岳阳下降0.1%,南京、济南、锦州下降0.2%,重庆下降0.3%,乌鲁木齐下降0.4%,宜昌、泸州下降0.5%,韶关下降0.9%。看来调控政策特别是限价,对新建住宅的价格影响非常大。


二手房市场

二、三线城市的价格分化相当明显。二线城市中的杭州、成都等限价严格的城市,二手房价格环比呈现一定下降。而三线城市中除了五大城市群的部分三线城市二手房还保有一定的市场热度外,其他区域的降温已经明显体现。

具体来看,环比上涨的城市43个,较上月减少5个,唐山以1.8%涨幅居首,无锡以1.7%次之;下降的城市有20个,与上月持平,宜昌、乌鲁木齐、安庆、济南、成都、福州跌幅居前。截至目前,青岛二手房价格连续7个月下降,济南、安庆、宜昌、遵义连续5个月下降。郑州、长沙、牡丹江、贵阳、三亚二手房价格连续3个月下降。事实上,二手房市场受调控政策影响更加的明显,更能表现市场的真实情况,一线城市受长期高压调控影响,处于相对平稳发展期;二线城市多为热点城市,今年来调控政策频出,市场预期发生改变,信心不足影响价格回落。三线城市整体表现较为稳定,个别城市受周边热点城市带动,价格小幅上涨,带动整体价格微涨。


8月全国土地市场供求降温 长三角市场成主力军

一线城市土地成交环比下滑47%

8月份,全国30个城市共推出2430宗土地,环比下降了2%,同比下降了11%。此外,推出的土地面积共计9383万平方米,环比下降了7%,同比下降了16%。在总供应量减少的同时,8月份,全国300个城市仅成交土地1666宗,环比下降了24%,同比下降了21%。土地的成交面积也不尽如人意,为6503万平方米,环比减少了27%,同比减少了20%。

另一个在同步缩水的指标是土地出让金。8月份,全国300个城市的土地出让金总额为3194亿元,环比下降了37%,同比下降了14%。

一线城市的土地市场向来是各大房企的必争之 地。数据显示,一线城市的土地市场供应量较去年同期有了小幅的上涨,溢价率同比则呈现持平的状态。2019年8月份,依次按城市共推出了49宗土地,面积为219万平方米,环比减少了29%。

而在成交方面,一线城市在8月份仅成交了4宗土地,面积为167万平方米,环比减少了47%,同比减少了9%,出让金环比也环比下降了51%。“底价成交”和“流拍”屡见不鲜,房企拿地也开始逐渐谨慎。


资金压力增大房企谨慎拿地

2019年8月份,40家典型房企的融资金额为368.26亿元,环比下降了58.15%。此外,主要的债权融资方式和融资金额均在大幅下跌,公司债的融资金额则出现了超8成的下跌幅度,信托贷款的融资则大跌了超6成。8月9日,银保监会发文将在32个城市开展银行房地产业务专项检查,严查各种通过将资金挪用、转到等方式流入房地产行业的违法违规行为。房企融资被屡屡收紧,融资渠道也在同步减少,资金压力增大。

2019年8月份,10个重点城市的宅地供应量环比上扬,但收金的总额却跳水近4成。此外,10个重点城市的宅地整体平均溢价率环比下降了8个百分点。


房企青睐长三角

在全国土地市场整体降温的态势下,长三角地区的土地市场表现不俗。2019年8月份全国住宅用地成交总价排行榜TOP10榜单显示,榜单前十的地块中,长三角地区宅地入榜六席,且包揽榜单前三名。此外,南京雨花台区的一地块以61.8亿元成交,摘得榜单头筹。目前,长三角地区为土地市场的主力,且土地溢价率水平同比走高,备受房企青睐。


8月全国首套房贷平均利率上涨3个基点,房贷利率呈上升态势

2019年8月中国房贷市场报告显示,8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨了3个基点;二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨2个基点,相当于在目前的5年期LPR水平上分别加了62个基点和93个基点,均远高于新政规定的利率下限。分城市来看,17个城市房贷利率水平本月有所上涨。一线城市中,8月广州地区首套房贷款利率平均水平环比上涨4个基点,其他城市维持上月水平不变;二线城市中,苏州、无锡、沈阳、长沙四城实现三月连涨,沈阳本月涨幅高达23个基点。综合来看,与6、7月相比,8月,房贷利率上涨趋势的覆盖城市数量和上涨幅度,均呈现出上升的态势。

全国首套房贷平均利率最低的10个城市分别是上海、厦门、天津、乌鲁木齐、深圳、珠海、海口、哈尔滨、大连、杭州。全国二套房贷平均利率最低的10个城市分别是厦门、天津、上海、深圳、珠海、乌鲁木齐、杭州、广州、大连、福州。

报告显示,绝大多数人的房贷都是5年期以上的长期贷款,在新的房贷定价机制下,未来的定价基准也主要为5年期LPR水平。如果按照目前的LPR水平,那首套房的贷款水平下限为4.85%,即贷款基准利率的9.9折;二套房贷款水平下限为5.45%,即贷款基准利率的1.11折。报告监测的35个城市共533家银行分(支)行中,除了停贷银行外,共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策,且都位于上海地区;116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%,主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。


新规速递

中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知

【发文单位】中央农村工作领导小组办公室 农业农村部

【发文号】中农发〔2019〕11号

【发文时间】2019年9月11日

为切实加强宅基地管理,中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(下称通知)。《通知》在切实履行部门职责、依法落实基层政府属地责任、严格落实“一户一宅”规定、鼓励节约集约利用宅基地、鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅、依法保护农民合法权益、做好宅基地基础工作等七方面提出了具体要求。

在严格落实“一户一宅”规定方面,《通知》称,宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅,禁止未批先建、超面积占用宅基地。

根据《通知》,经批准易地建造住宅的,应严格按照“建新拆旧”要求,将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题,要按照有关政策规定分类进行认定和处置。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

在鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅方面,《通知》称,通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,要严格遵守合同法的规定,租赁合同的期限不得超过二十年。在合同到期后,双方可以另行约定。

在充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权方面,《通知》要求,不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”,不得违法收回农户合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严格控制整村撤并,规范实施程序,加强监督管理。宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。


国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知

【发文单位】国务院办公厅

【发文号】国办函〔2019〕92号

【发文时间】2019年9月15日

建筑工程质量事关人民生命财产安全,事关城市未来和传承,事关新型城镇化发展水平。近日,国务院办公厅转发了住房和城乡建设部《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见》,住房和城乡建设部相关司局负责人就指导意见作了解读。


以建筑工程质量问题为切入点提升建筑工程品质总体水平

建筑工程品质管理链条长、环节多,是一项复杂的系统工程。指导意见提出了哪些具体措施来完善质量保障体系、提升建筑工程品质?

该负责人表示,指导意见从强化各方责任、完善管理体制、健全支撑体系和加强监督管理4个方面明确了完善质量保障体系、提升建筑工程品质的主要举措。

该负责人说,指导意见突出了建设单位首要责任,强化建设单位对工程建设全过程的质量管理;落实施工单位主体责任,推行工程质量安全手册制度;明确房屋使用安全主体责任,强化房屋所有权人和产权人管理职责;履行政府的工程质量监管责任,创新监管模式,健全监管体系。

指导意见进一步细化了建设单位质量责任要求,提出建设单位应加强对工程建设全过程的质量管理,严格履行法定程序和落实项目法人责任制,保证合理工期和造价,不得违法发包工程。特别是通过建立工程质量信息公示制度,要求建设单位主动公开工程竣工验收等关键质量信息,有效解决信息不对称问题,督促建设单位认真履行质量承诺。

指导意见提出推行工程担保与保险,完善建筑市场体系;强化工程质量终身责任落实,加大资质资格、从业限制等方面处罚力度,强化个人执业资格管理,严格落实相关处罚措施。此外,指导意见还提出加强社会监督,完善质量共治体系,建立建筑工程责任主体和责任人公示制度,推行建筑工程项目质量信息公开等。


推动建筑业发展质量变革、效率变革、动力变革

改革开放以来,我国经历了世界上规模最大、速度最快的城镇化进程。建筑工程质量水平不断提升,“高、深、大、难”工程质量技术水平已位居世界前列。

施工图审查、质量监督、竣工验收备案……我国建筑工程质量管理体系不断完善,确立了20余项制度,新建建筑工程质量事故基本杜绝。数据显示,2018年我国建筑业总产值达到23.5万亿元,增加值达到6.18万亿元,占GDP的6.87%。

但我国工程质量发展不平衡不充分的矛盾依然存在。该负责人说,渗漏、裂缝等住宅质量常见问题仍较普遍,建筑工程品质整体上还不高,现有的质量保障体系还存在一些亟待完善的地方。

具体来说,主要表现为质量责任体系不完善;建筑市场体制机制不健全;工程建设生产方式落后;建筑工人职业化、专业化、技能化不高;监管机制创新不足。

作为我国国民经济的重要支柱产业,建筑业是推动高质量发展的主战场。

该负责人强调,指导意见对标对表高质量发展要求,以供给侧结构性改革为主线,着力构建以质量为核心的建筑管理体制机制,将有效引导资源要素向高质量供给端集聚,塑造中国建造品牌,推动建筑业发展质量变革、效率变革、动力变革。

指导意见围绕破除建筑工程质量管理体制机制障碍,对质量保障体系进行系统谋划,将有力提升我国建筑工程品质总体水平,为城乡建设高质量发展提供重要支撑。


发挥标准引领作用 推行绿色建造方式

随着经济社会发展,我国工程建设标准也出现部分标准取值偏低、与国际接轨不够、标准提升机制不足等问题。

以问题为导向,指导意见着眼于改革工程建设标准体系,创新标准形式、内容和属性,突出标准目标、质量水平、性能控制等内容要求,提出系统制定全文强制性工程建设规范,精简整合政府推荐性标准,培育发展团体和企业标准,组织开展重点领域国内外标准比对,加强国际交流合作,推动一批中国标准向国际标准转化和推广应用。

我国每年建筑消耗的水泥、玻璃、钢材分别占全球总消耗量的45%、42%和35%,传统建造方式浪费了大量能源、破坏了生态环境,越来越不可持续,亟需大力推行绿色建造方式,完善适应绿色发展的工程建设组织实施体系。

对此,指导意见提出要完善绿色建材产品标准和认证评价体系,进一步提高建筑产品节能标准,建立产品发布制度;推进绿色施工,降低施工过程对环境的不利影响;按照绿色建筑标准要求,完善绿色建筑评价标示制度;大力发展装配式建筑,鼓励企业建立装配式建筑部品部件生产和施工安装全过程质量控制体系。

该负责人强调,为保障指导意见的贯彻落实,各地区、各相关部门要把建筑工程品质提升工作摆上重要议事日程,建立健全领导体制和工作机制,加强统筹规划,细化工作措施,制定实施方案,完善保障措施,确保各项任务措施真正落地。

此外,还要强化示范引领,鼓励有条件的地区积极开展改革创新试点,形成可复制、可推广的经验,不断完善建筑工程品质创新管理制度。


住房和城乡建设部关于取消部分部门规章和规范性文件设定的证明事项的决定

【发文单位】住房和城乡建设部

【发文号】建法规〔2019〕6号

【发文时间】2019年9月16日

为贯彻落实党中央、国务院关于减证便民、优化服务的部署要求,住房和城乡建设部决定取消部分部门规章和规范性文件设定的证明事项,相关证明事项自公布之日起取消。

具体包括:

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农村土地经营权流转管理办法(修订草案征求意见稿)

【发文单位】农业农村部

【发文时间】2019年9月26日

新版管理办法修订草案征求意见稿中明确了土地经营权流转范围,增加了对工商企业等社会资本流转取得土地经营权的监管和风险防范,并建议农民土地经营权以优先股等形式入股,防范农民失地风险。


承包经营权将另行出台管理办法

原版的管理办法名为《农村土地承包经营权流转管理办法》,而此次征求意见稿名为《农村土地经营权流转管理办法》,名称上减少了“承包”二字。据了解,去年新修改的《农村土地承包法》贯彻了“三权分置”理念,分别设置“土地承包经营权”和“土地经营权”,对土地承包经营权转让、互换和土地经营权流转(出租、转包、入股或其他方式)作出了明确区分。

在此次流转管理办法修改中,为贯彻“三权分置”理念,有效回应《农村土地承包法》修法要旨,并考虑到土地经营权流转和土地承包经营权互换、转让在当事人、程序、监管等方面有较大差别,本次修改稿对于流转范围进行了界定,聚焦于土地经营权流转,流转方式包括出租、入股等,将规章名称由《农村土地承包经营权流转管理办法》修改为《农村土地经营权流转管理办法》,对于土地承包经营权的转让、互换将另行出台管理办法进行规定。


集体经济组织可收取适量管理费用

新修改的《农村土地承包法》第45条规定,“县级以上地方人民政府应当建立工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的资格审查、项目审核和风险防范制度。工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的,本集体经济组织可以收取适量管理费用。”

农业农村部表示,新版的管理办法中明确了集体经济组织收取适量管理费用的条件,如农村集体经济组织提供土地流转管理服务、工商企业等社会资本利用本集体所有的农业基础设施等。同时,管理费用收取的数额、支付方式应当由农村集体经济组织、承包方、工商企业等社会资本三方协商确定。


不得在占用基本农田上挖塘栽树

新版管理办法中还增加了项目审核的规定。农业农村部表示,根据各地在土地经营权流转的实践做法,此次修订明确了工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权应当符合的条件,如经营项目明确、土地用途合法、有风险防范机制、符合当地产业布局、符合当地现代农业发展规划、有利于农业生产安全和生态环境保护等。同时明确了负面清单,如不得在占用基本农田上挖塘栽树,不得擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。


承包方可向金融机构融资担保

本次征求意见稿的第二十一条,还明确了土地的承包方可以用承包地的农村土地经营权向金融机构融资担保,并向发包方备案。受让方通过流转取得的农村土地经营权,经承包方书面同意并向发包方备案,可以向金融机构融资担保。


土地经营权入股建议

针对以土地经营权入股的情况,新版管理办法中将优先股作为防范入股失地风险的倡导性规定。优先股,即享有优先权的股票,优先股的股东对公司资产、利润分配等享有优先权。农业农村部表示,这是考虑到,在“三权分置”背景下,农民入股的只是一定期限的土地经营权。从理论上说,即使发生破产清算,农民只存在丧失一定期限的经营权的风险,因此规定承包地退回原承包户在法理上已没有必要,也与《破产法》存在冲突。针对防范农民失地风险的问题,实践中产生了优先股、先租后股、回购等方法,其中,优先股在公司法上已有较成熟的理论探讨,其风险较小。


河南省住房和城乡建设厅关于印发《河南省工程质量手册(试行)》的通知

【发文单位】河南省住房和城乡建设厅

【发文号】豫建质安〔2019〕261号

【发文时间】2019年8月27日

为指导各地更好地贯彻执行住建部《工程质量安全手册(试行)》,深入开展工程质量安全提升行动,河南省住房和城乡建设厅组织编制了《工程质量手册(试行)》并印发,省住建厅同时要求各地建设行政主管部门切实组织开展《手册》的宣贯活动,细化具体措施,将工程质量要求落实到每个项目、每个员工,落实到工程建设全过程。

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