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大咖在线解读融资、拿地、房价、区域选择等问题

更新时间:2019-07-19  来源:中原楼市网  点击:
 

7月17日,各大媒体发布的河南省住建厅《关于开展房地产市场集中整治的通知》瞬时刷爆朋友圈,再次将房地产开发企业和房产经纪机构的乱象推至聚光灯下。


有人说,这是住房和城乡建设部通过预警提示为市场乱象敲响的一个警钟;也有人说,这是下半年郑州房市调控升级释放的一个信号。但不管怎样,在今年下半年的博弈场中,房地产商不论融资、拿地,还是做产品,都会对市场保持高度的敏感性,寻找新的契合点。


融资层面,近期供给端的融资政策进一步收紧,房企资金从源头上截断,这对房企拿地、开发新项目影响至深,如何理性开发才能顺应市场的主基调?销售层面,近期北区某楼盘降价引起了一定的市场轰动效应,同类产品的“恐慌”情绪暗潮涌动,那么下半年房价走势如何?房地产商层面,如何均衡处理房企责任、开发节奏、品质提升等的关系?……针对这些问题,近日有幸采访到金地、宝能、坤达、永恒、天鸿、安信信托、诚城等房企大咖们,听听他们如何解答?


一、融资与拿地

业内权威专家关于融资、拿地问题,阐述过这样的观点“房企融资的目的是拿地,拿地的目的是投资。”诚然,作为房地产开发最重要的一环,融资与拿地,决定着企业的命脉。

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据相关消息显示,近期银保监会约谈房企信托,融资进一步收紧。数据显示,6月M2同比增长8.5%,增速表现平稳,新增居民户中长期贷款保持较大增量,这说明,信贷需求仍非常强烈。


安信信托地产股权投资高级经理王玉冰表示,对地产开发商而言,最需要的是拿地前融,从6月底以来监管层从信托、银行以及发债等各种路径卡断地产融资,在这种情况下对于资金实力较弱的开发商,拿地将更加困难,下半年应尽量保持此稳健开发或选择与大开发商合作,而对于大开发商,在资金适当充裕的情况下,下半年可以有更多的机会去收并购一些优质项目,对整个行业来说,马太效应将越来越明显。此外,夏天也要做好过冬的准备,现金为王是下半年的主题,开发商需从拿地、设计、融资、销售,资金回笼等全链条做好现金流规划,加快资金周转速度,这样才能安全过冬。


关于房企拿地的问题,金地地产郑州公司总经理张立、宝能郑州公司总经理张华国、永恒集团地产事业部总经理王海付、天泓置业总经理刘亚彬等大咖们也阐述了各自的看法。


张立总认为,对于全国性的规模房企而言,拿地是常态化的投资,郑州上半年3-4月份是土地市场的爆发期,相较去年提前了两个月,且土地供应超过去年;5-6月份,郑州土地溢价率基本为0,虽然不能客观地反映全国土地市场的动态,但在实际的预期上,下半年土地市场整体会比较好,市场环境会促使房企拿地更谨慎、敏感性再提高,对于土地指标的综合评估更严格。

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(张立总)

张华国总认为,今年上半年,郑州同全国一二线城市一样,一度出现楼市“小阳春”,土地市场也表现出相当高的热度,这主要是因为2018年下半年,由于宏观调控各大房企的资金普遍紧张和对房地产市场未来的预期走势不确定,拿地都极为谨慎甚至不拿地。到今年上半年,市场出现转暖后,很多房企在土地资源方面也有补货的需求,另外一方面,除城改用地以外,郑州目前供应的储备地较少,进入郑州的房企有很多和郑州的房地产市场容量很大,这样自然形成了土地市场的热度。对于市场情况,他提到,国家调控越来越精准,既不会形成大涨,也不会大跌,市场会趋于平稳增长。作为成熟和理性的房地产企业,注重稳健的发展,需舍弃投机的做法,对于宝能来说,任何时候都会根据自身的需要来确定项目的投资。在土地竞买标准方面,宝能有几大判定原则,即较好的地段,配套成熟利于去化;土地权属清晰,没有附属物拆迁;地块不能太小,打造楼盘品质;满足公司的内部经济指标等。

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(张华国总)

王海付总认为,依照今年上半年市场透露的信号,住宅市场稳中有升,且整体的供需比保持合理;但商业、公寓的市场处于盘整状态,商铺稳中有跌、存量太大、供需比失衡,由此产生的供需矛盾很突出,所以,对于有扩规模需求的房企而言,下半年除了商业和公寓用地外,住宅用地都可以考虑入手,但面临外部融资收紧的现状,住宅产品要打好提前量,控制好风险;而针对那些手中有商业和公寓的房企,下半年要做好去库存的打算。


天泓置业总经理刘亚彬总表示,郑州上半年楼市有阶段性的增长,但整体增长不容乐观,关于投资拿地,房企要依据市场释放的信号、动态来看,切忌不能盲目拿地,而针对拿地的标准,他指出,价格、位置、地块周边的配套,如交通、医疗、教育资源、公共设施等都要综合评定。意向在新区摘地的房企,更要看区域整体规划,判定其是否为城市发展方向,抑或重点发展区域。

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(刘亚彬总)

说到新区摘地,一些房企的需求很强烈,考虑到主城区地价昂贵的现状,这类房企在拓展规模时可能更倾向于在郑州郊区或新区拿地。诚城集团投资拓展经理李风洲提到,拿地是目前集团面临的亟待解决的问题,一些地块小、位置、条件相对不错的项目,乃至并购、收购的短平快项目都可以考虑。


足以见得,在地产圈,拿地是房企面临的永恒话题。作为项目开发的必经阶段,决定着房企的战略布局甚至生死命脉。很多人都听说过“地拿对了,项目就成功了一半”的话,有座商学院特邀权威讲师在土地专题讲座中也数次强调过,“规模性扩张房企和中小企业,应在综合分析自身销售规模、现金流和对市场的预期基础上,理性判断投资机会,科学把控拿地节奏,动态定义拿地时机。”


具体的拿地策略上,要遵循“三不要”原则,即不要拿高价地,不当“地王”;不要拿污染、有瑕疵、有钉子户、有安全隐患的地和可能有文物的地;不要跟风拿地。土地储备并非越多越好,储备土地增值要大于购地成本,规模要适度、科学,应当以“等量补充、按需定储、量入而出、量力而行、稳健适度”为原则,科学定量、适度补仓。


二、市场趋势与研判


关于下半年郑州房地产市场走势,国内权威专家提出了“稳”的预判,指出虽然上半年郑州市场出现了一定程度的小阳春,但并非意味着下半年楼市继续开挂,“稳增长、防风险、惠民生”作为中央坚持的政策主基调,“房住不炒”的定位不会放松,调控的力度不会减。郑州作为新一线城市,抓住发展的机遇就等于抓住了房地产的春天,因此下半年,郑州仍将迎来窗口期。


对这个问题的看法,张立总与专家的观点一致,他认为,郑州下半年市场整体上趋稳,横向来看,大库存、去化量等各项指标比较健康,大涨、大跌的情况不会出现,刚需市场弹性小,相对更稳。而关于近期市场上出现的一些楼盘降价的情况,张立总提到,这是市场竞争激烈、开发商销售压力促使的结果,下半年市场相对会平稳。对于购房者而言,根据需求寻找发展潜力的片区,下半年可以买到性价比不错的房源。


张华国总指出,近十几年房地产发展规律,3-5年为一个周期,整体市场呈螺旋上升趋势。当前房地产仍是中国经济稳定的基石,近期出现的融资管控手段,对全国性大型地产公司的影响有限,主要影响地方性的中小房企为主。今年上半年房地产出现回暖上升迹象明显,局部地方仍爆出地王现象,房地产在一二线城市还是处于上升态势、库存量稳中有降。对于下半年的房地产走势,预期销量和房价上升速度放缓,下降较难,但整体将优于2018年。2019下半年,宝能项目将加快速度开工、供货,提前抢收金九银十的销售黄金期,提前加快回款进度,规避年底银行及各金融机构收缩放款带来的不确定风险。在新开发层面,提升住宅地块的土地储备,减少自持型项目的合作,加快供货的高周转,减少过大自持体量项目的新增拿地及开发投入,重点以开发城市核心区的高品质、主流版块项目为主。在开发项目的过程中,目前,在公司层面,运营风险主要体现在开发现金流保障和产品品质风险层面,在现金流层面,重点以加快供货去化,深入市场各类产品去化波段及结构分析,调整项目供货结构,放慢低去化产品的开发建设速度,增加高周转产品的供货,把控好开发、销售节奏;在产品品质管控层面,提升项目生产、开发的管理团队的综合能力及内功,重点引入全国性的一流建设单位为主和品牌性的大型合作单位,将产品与服务放置于重要位置,高品质提升高溢价的同时,也有效应对市场不确性带来的滞销或去化缓慢的风险。


坤达地产总经理刘培远总认为,郑州下半年的房地产市场不会有太大变化,供需关系、房价升降,与政策调控的宽与松密不可分,但整体来看,“稳房价是主流趋势”,对于刚需而言,尽量避开公寓项目,住宅产品购买时,要依据工作地、生活圈而定,如果资金允许时,购买配套成熟或者未来规划齐全的区域,房子没有最好的,只有最适合自己的;资金不允许时,首先应考虑项目周边交通的便捷性,比如大盘首开、规划配套各方面比较完善的项目,可能从价格、品质、生活性等各方面,对于购房者都会是非常不错的机会。对于投资客户来说,郑州的投资机会较乐观,但要综合考虑区域、产品、周边配套、未来收益的情况。

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(刘培远总)

刘亚彬总对于下半年的市场,提出“郑州未来是好的、短期是波动的、近期是困难的”的观点,他认为今年年底市场可能会有小的冲高。针对区域发展,刘总更看好东区,在阐述观点时他特别强调了平原新区的发展,认为平原新区作为郑州周边呈上升发展态势的区域,要依托于郑州发展的快车,搭上郑州的发展节拍,借力、加速发展。对于房企而言,下半年要积极响应中央号召,调结构、抓内部调整,将供给侧与需求端结合起来。从供给侧方面,开发商盖的房子一定要接地气,抓质量、抓设计、抓供给侧、抓产品,从舒适度和满意度层面,提升房子的功能性,让客户满意、对客户负责;从需求端层面,下半年的市场,房企可出台一些有利于购房者的销售政策,根据市场,在保证项目品质的前提下,稳定房价、物美适中,使更多的购房者有能力买房,才能保证去化。


王海付总提到,伴随着城市发展和消费升级的趋势,郑州近郊、远郊未来会有大批的机会。结合目前的发展情况和成交情况,刚需客户多数集中在四环边买房,但一定要考虑所购入项目周边的公交、地铁、快速路等交通和区域配套情况,以降低购置风险。


三、城市发展与房企责任


郑州作为新一线城市,扩容是大势所趋,从目前的发展现状和成交情况来看,很多客户尤其是刚需会选择在四环边买。


对此,张立总认为,刚需外溢、选择在四环外购房,是城市发展的规律使然,未来郑州仍将呈环线发展的趋势,而如今的“四环”未来伴随着人口的集聚会成为主力。在被问及郑州区域发展时,张立总认为,郑州东南的滨河国际新城板块、西南的南龙湖板块、常西湖板块、中原新区等将会成为未来的价值区域。而作为房地产商,在推动城市发展中要有一定的责任担当。


张立总强调,房企要为城市真正做点东西,比如,金地开发的金地滨河风华项目,在提升产品力和品质的基础上,项目主打改善,力求为居者提供舒适的居住环境。张立总还提到了即将在年底面市的金地正华·漾时代项目,作为金地“量身”为90后打造的项目,金地将提升项目品质的基础上,尤为注重颜值和居住的功能性,为此,会考虑年轻人的习惯,配备完善的社区配套和豪宅才会有的配置,比如双入户大堂、定制化的儿童乐园、青年社区、会客厅等,主打户型将充分考虑房子的居住功能性,以约107㎡的高得房率洋房为主,在居者的舒适度和幸福感方面大大提升。


张华国总认为,郑州目前正逐步向一线城市靠拢,城市框架在逐渐拉大,经济保持平稳较快的增长,常住人口破千万,GDP破万亿元,首次进入“世界城市100强”、“亚洲城市50强”,城市的全国性地位不断拔升,切实进入城市发展的加速期,整体产业升级及结构转型的速度有待进一步提升,在一带一路及米字型高铁经济的优势带动下,郑州的国际化及城市扩容将爆发期,城市的骨架及版图将进一步加速提升,国际都会的地位及形象也将快速形成。而房企在整个城市发展过程中,重要扮演着城市开发升级推动、城市生活升级、产业引入的重要推进者。在不同阶段的开发推动,引领新区域预势并兼具一级开发属性,跟随引领企业,填充新版块;在成熟或半成熟区域,开拓新产业,带动区域经济及产业、配套协同发展。


关于城市发展现状,张华国总提出,大郑州的整体规划及发展,南部呈现刚需外溢趋势,北部发展潜力已至瓶颈,东部西部发展势头良好,尤其是郑东新区,随着“十年建新区”目标的完成,知名企业落户,学校、医院、公园高标准建设,东部产业转移,加之“城市新名片”——高铁东站,东部高铁区域叠加及肩负着国家发展河南的核心政策及定位,即河南自贸区、一带一路的节点枢纽、全国首个米字型高铁枢纽、新经济下的高铁CBD规划等,几大国策的叠加,势必加快郑州快速步入一线中心城市行列,迈向国际大都会的步伐。高铁片区及东部发展,势必成为郑州及河南的经济发动机,成为郑州的城市封面及经济风向标,将来的发展前景尤为可观。也正是基于郑东新区及高铁CBD区的发展前景预期,宝能择址高铁东广场片区,引入旗下七大产业进驻,以306米中原新地标商务区为核心,引入国际贸易中心、国际金融中心、环球企业总部中心以及顶级的商业中心,打造180万㎡地标超级复合共生体,旨在为郑州赋予一个城市新封面。


刘培远总认为,开发商实际上是资源整合方,应该为城市带来舒适性、便捷性、美感,要有社会责任感,真正为居者谋福利,而非以利润为主导。在谈到目前开发的坤达江山筑项目时,刘总提到,项目的建设、设计、园林、施工等,都与业内领先的合作单位合作,以求保证项目品质、完成规划蓝图,为业主带来舒适生活。


刘亚彬总认为,开发商在城市发展中要勇于担当,首先是城市的建设者,再是推动者,未来房子在功能性提升方面,要承担更多的责任。盖的房子一定要接地气,比如提升房子的节能、环保性、舒适度、通风采光效果,甚至是完善基础配套等,来提升居者的舒适度。


后记


房地产市场进入了更加理性、更加透明、有规律可循、有规则制约的新阶段,整体来看,“稳”字当先将会是下半年的主基调,尤其是房价,仍将是不能触碰的红线。


对于购房者抑或是开发商,购置和开发的成本都在提升,这里想告诉告诉购房者的是,以需求为指引,量力而行,为了心中的美好生活,不能妥协要求;而对于房地产商,作为城市的建设者、推动者、购房者美好生活的构筑者,一方面要稳健发展,力求达到较好的销售去化效果,保证现金流的充裕,另一方面也要牢记使命与担当,以需求为导向,多开发顺应市场和时代的作品,才更容易被接受。

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