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拿地房企必看!郑州下半年首月土拍再放量!

更新时间:2019-06-27  来源:中原楼市网  点击:
 

时光荏苒,2019年上半年接近尾声,聚焦到郑州土地市场,土地推量及成交情况再次成为业界关注的焦点。


回顾郑州上半年的土地市场不难发现,伴随着拿地成本增加、进驻门槛提升,房企拿地趋于理性,各家房企前期都会严格评估土地指标,包含土地位置、形状、规划条件、交易方式、土地指标、现有政策等。


对于想扩规模拿地的房企而言,拿地是扩张规模最直接有效的途径,“拿一块好地,项目就已经成功了90%”,但房企要想摘优质地块,前期就要有可跟进的土地。回顾上半年,郑州土拍市场基本保持平稳,“底价成交”、“低溢价率”成了土地市场的代名词。


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上半年土拍频传喜报,看点不断


根据郑州市公共资源交易中心挂牌公告及成交显示,2019年上半年,各月的土拍情况频有看点。


一季度,建业连拍北龙湖3块地


1月:


共有19宗地出让,累计面积为839585.16平方米,折合1259.38亩。其中住宅用地为12宗,涉及郑东新区、郑东新区北部区域、常西湖新区、二七区、金水区、管城区、中原区、滨河国际新城、双湖科技城、上街区等,其中备受关注的北龙湖24号地以熔断价13.2亿元被建业集团竞得,其它地块起始价成交较多。


2月:郑州2月土拍继续放量,涉及北龙湖、金水、中原新区、二七、惠济等23宗地


郑州市区内及新郑市共计出让土地23宗,涉及新郑市15宗,金水区1宗,二七区3宗,惠济区2宗,中原区1宗,郑东新区1宗。其中,稀缺的北龙湖27号地块,最终被建业以熔断价16.8亿元再竞得,而惠济区8号地被碧桂园和名门以约5.69亿元竞得;中原区9号地被华侨城以约2.31亿元竞得。


3月:剧透!三月土拍住宅用地1900余亩,北龙湖25号地16.8亿起拍(内附地块详情)


土地供应48宗共2965.9亩,其中住宅用地1961.23亩,涉及二七区、郑东北龙湖、郑东高铁板块、金水区、新郑。北龙湖25号地,以25.2亿元成交价被建业再度竞得。


二季度,管城区、高新区拍地集中


4月:19宗约1121亩地!郑州4月推地速度不减,大战一触即发!


累积供应土地19宗,共747171.85㎡,折合约1121亩,涉及郑东新区龙子湖、中原区、金水科教园区、二七区、管城区,以管城区最为集中。


5月:郑州5月土地供应14宗约858.6亩,将花落谁家?


土地供应14宗约858.6亩,涉及经开区、上街区、南龙湖、管城区、惠济区、杨金片区等,其中8宗地需使用复垦券A券,两块地应采用装配式建筑技术建设。


6月:郑州6月土地供应10宗约560.59亩,高新区或将引爆市场热度


土地供应10宗约560.59亩,其中,上街区1宗,郑东新区2宗地均0溢价成交,高新区7宗地有6块以起始价成交,1块历经4个多小时的激烈竞价,最终以熔断价130460万元被北京龙湖置业有限公司成交。

具体成交情况,识别下图二维码,看详情。

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整体来看,2019年上半年土地成交情况比较可观,相较去年年底流拍的情况大有好转,面临市场激烈的竞争,房企拿地的积极性不改,增加土地储备成为房企规模化竞争的关键所在,“多拿地、拿好地”,手有余粮、心中不慌,这已然成为一种共识。


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下半年土拍势头强劲,首月就放量19宗地


2019年下半年首月土拍势头就很强劲,据郑州市公共资源交易中心挂牌消息整理,截止发稿,7月土拍显示推量19宗,约1030亩地,具体土地指标如下:


7月1日:4宗

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郑政出[2019]48号(网),位于泉州路西、文博大道北,为城中村改造项目用地,土地使用权面积55786.23平方米,折合83.679亩,出让年限70年,土地用途为城镇住宅(地下为交通场站用地),容积率>1.0,<3.5,建筑密度<25%,建筑高度<100米,绿地率>30%,土地开发程度为七通一平,竞拍起始价63661万元,熔断价95661万元,竞地价最高限价127322万元。该地块需使用复垦券A券83.679亩,竞买人不受持有复垦券A券数量限制参与竞拍。

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郑政高出[2019]11号(网),位于高新区枫香街南、金柏路东,为合村并城项目用地,土地使用权面积10933.13平方米,折合16.4亩,出让年限70年,土地用途为城镇住宅用地,容积率>1.0、<3.5,建筑密度<20%,建筑高度<100米,绿地率>30%,土地开发程度为七通现状,竞拍起始价10910万元,熔断价16510万元,竞地价最高限价21820万元。

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郑政高出[2019]12号(网),位于高新区枫香街南、红杉路西,为合村并城项目用地,土地使用权面积39024.39平方米,折合58.537亩,出让年限70年,土地用途为城镇住宅用地,容积率>1.0、<3.5,建筑密度<20%,建筑高度<100米,绿地率>30%,土地开发程度为七通现状,竞拍起始价38993万元,熔断价58593万元,竞地价最高限价77986万元。

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郑政高出[2019]13号(网),位于高新区杜兰街南、红杉路西,为合村并城项目用地,土地使用权面积45915.05平方米,折合68.873亩,出让年限70年,土地用途为城镇住宅,容积率>1.0、<3.5,建筑密度<20%,建筑高度<100米,绿地率>30%,土地开发程度为七通现状,竞拍起始价45857万元,熔断价68857万元,竞地价最高限价91714万元。

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7月4日:2宗

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郑政出[2019]49号(网),位于金水区农业路北、东明路东,为城中村改造项目用地,土地使用权面积32982.25平方米,折合49.473亩,出让年限商务金融40年、城镇住宅70(地下交通服务场站用地50年)年,土地用途为商务金融兼容城镇住宅(地下为交通服务场站用地),容积率>1.0、<5.8,建筑密度<30%,建筑高度<100米,绿地率>25%,土地开发程度为七通现状,竞拍起始价74812万元,熔断价112412万元,竞地价最高限价149624万元。该地块需使用复垦券A券3.493亩,竞买人不受持有复垦券A券数量限制参与竞拍。

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郑政出[2019]50号(网),位于金水区农业路北、姚砦路西,为城中村改造项目用地,土地使用权面积23288.8平方米,折合34.933亩,出让年限零售商业、餐饮、旅馆、商务金融40(地下交通服务场站用地40年)年,土地用途为零售商业、餐饮、旅馆用地兼容商务金融(地下为交通服务场站用地),容积率<7.9,建筑密度<45%,建筑高度<200米,绿地率>20%,土地开发程度为七通一平,竞拍起始价58959万元。

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7月10日:8宗

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郑政出[2019]51号(网),位于鸿宝南路北、鸿中路东,为合村并城项目用地,土地出让面积12431.35平方米,折合18.647亩,出让年限商务金融、零售商业、餐饮、旅馆40年;地下交通服务场站40年,土地用途为商务金融兼容零售商业、餐饮、旅馆(地下交通服务场站),容积率<3.8,建筑密度<45%,建筑高度不得超过53-59米,绿地率>25%,土地开发程度为六通一平,竞拍起始价14178万元。

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郑政出[2019]52号(网),位于学院路东、安宁路南,为合村并城项目用地,土地使用权面积45572.23平方米,折合68.358亩,出让年限70年,土地用途为城镇住宅,容积率>1.0、<3.0,建筑密度<25%,建筑高度<80米,绿地率>35%,土地开发程度为五通现状,竞拍起始价44840万元,熔断价67440万元,竞地价最高限价89680万元。

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郑政出[2019]53号(网),位于童心路南、文德路西,为储备用地,土地使用权面积43551.49平方米,折合65.327亩,出让年限城镇住宅70年;零售商业、餐饮、旅馆40年;地下交通服务场站50年,土地用途为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆(地下交通服务场站),容积率>1.0、<3.5,建筑密度<25%,建筑高度<100米,绿地率>30%,土地开发程度为七通一平,竞拍起始价49915万元,熔断价74915万元,竞地价最高限价99830万元,该地块需使用复垦券A券58.7943亩,竞买人参与竞买时需持有不少于30%的复垦券(17.6383亩)。

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郑政出[2019]54号(网),位于皓月路南、站前大道西,为城中村改造项目用地,土地出让面积46010.16平方米,折合69.015亩,出让年限城镇住宅70年,地下交通服务场站50年,土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.1、<3.8,建筑密度<25%,建筑高度<100米,绿地率>35%,土地开发程度为七通现状,竞拍起始价52133万元,熔断价78333万元,竞地价最高限价104266万元。

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郑政出[2019]55号(网),位于富国路西、豫五路北,为合村并城项目用地,土地使用权面积49032.75平方米,折合73.549亩,出让年限城镇住宅70年,地下交通服务场站50年,土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站),容积率>1.1、<3.5,建筑密度<20%,建筑高度<100米,绿地率>30%,土地开发程度为六通现状,竞拍起始价54043万元,熔断价81243万元,竞地价最高限价108086万元。

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郑政出[2019]56号(网),位于天福路南、建文路西,为合村并城项目用地,土地使用权面积31074.48平方米,折合46.612亩,出让年限城镇住宅70年,地下交通服务场站50年,土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.1、<3.0,建筑密度<20%,建筑高度<100米,绿地率>35%,土地开发程度为六通一平,竞拍起始价33641万元,熔断价50641万元,竞地价最高限价67282万元。该地块需使用复垦券A券46.612亩。

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郑政出[2019]57号(网),位于天福路南、建武路西,为合村并城项目用地,土地使用权面积29504.95平方米,折合44.257亩,出让年限城镇住宅70年,地下交通服务场站50年,土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.1、<3.0,建筑密度<20%,建筑高度<100米,绿地率>35%,土地开发程度为六通一平,竞拍起始价31891万元,熔断价47891万元,竞地价最高限价63782万元。

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郑政高出[2019]16号(网),位于高新区翠竹街南、垂柳路东,为合村并城项目用地,土地使用权面积81632.31平方米,折合122.448亩,出让年限城镇住宅70年,零售商业、批发市场、餐饮、旅馆40年(地下交通服务场站用地50年),土地用途为城镇住宅兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地(地下交通服务场站用地),容积率>1.1、<4.5,建筑密度<25%,建筑高度<100米,绿地率>35%,土地开发程度为七通一平,竞拍起始价110908万元,熔断价166508万元,竞地价最高限价221816万元。

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7月11日:1宗

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牟政出[2018]232号(网),位于白沙园区白沙路南、同德路东、润丰路北、雁鸣路西,为政府储备土地,土地使用权面积69994.39平方米,折合104.992亩,出让年限70年(50年),土地用途为地上:城镇住宅用地、地下:交通服务场站用地,容积率>1.0、<2.6,建筑密度<25%,建筑高度<100米,绿地率>30%,土地开发程度为三通一平,竞拍起始价55000万元,熔断价82500万元,综合房价最高限价12000元/平方米,房屋成本指导价8800元/平方米。该地块需使用复垦券A券面积104.992亩,土地竞买人参与该宗土地竞拍需持有复垦券不少于该宗地需使用复垦券A券面积的30%(31.4976亩)。

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7月23日:1宗

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郑上出[2019]8号(网),位于新安路北侧,为储备土地,土地使用权面积3190.25平方米,折合4.785亩,出让年限40年,土地用途为商业服务业设施用地,容积率<0.8,建筑密度<45%,建筑高度<24米,绿地率>25%,土地开发程度为五通一平,竞拍起始价1436万元。

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7月29日:3宗

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郑政东出[2019]5号(网),位于郑东新区龙湖中环南路北、九如东路东,为产业准入用地,土地使用权面积27467.4平方米,折合41.201亩,出让年限40年,土地用途为商务金融、零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、其他商服用地,容积率<2.0,建筑密度<50%,建筑高度<24米,绿地率>25%,土地开发程度为三通一平,竞拍起始价34100万元。

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郑政东出[2019]6号(网),位于圃田北路南、圃田西路东,为储备土地,土地使用权面积1461.84平方米,折合2.193亩,出让年限50年,土地用途为交通服务场站,地下空间主要使用功能为停车及配套设施,建设深度<20米,地下建筑面积<2900平方米,地下空间开发层数为3层,地下空间利用率<66%。土地开发程度为三通一平,竞拍起始价193万元。

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郑政东出[2019]7号(网),位于东站北街南、心怡路东,为储备土地,土地使用权面积37800.89平方米,折合56.701亩,出让年限商服40年、交通服务场站50年,土地用途为商服(零售商业、批发市场、餐饮、旅馆)用地、交通服务场站用地,地下空间主要使用功能为商业设施、停车设施、人防设施及其附属设施,建设深度<20米,按照开发三层计算,地下建筑面积控制在55000平方米以内,单层可开发最大面积为34854.16平方米;其中配套商业设施分布在地下一层,地下一层建筑面积控制在31000平方米以内,地下二层面积控制在20000平方米以内,地下三层面积控制在4000平方米以内,竞拍起始价10500万元。

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2019“供地计划”近日出炉

房企要提前布局


近日,郑州市自然资源和规划局网站公布了《郑州市2019年度国有建设用地供应计划》(以下简称《计划》)。本轮编制的计划期为2019年,编制范围为郑州市本级行政辖区内计划期拟供应的全部国有建设用地。

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2019年郑州市市本级计划供应国有建设用地总规模约为2922.37公顷(43836亩)。编制范围包括市内五区(金水区、中原区、二七区、管城区、惠济区)、郑州经济技术开发区、郑州高新技术开发区、郑东新区,编制内容主要为计划期内国有建设用地拟供总量和商服用地、工矿仓储用地、住宅用地及其它公共公益类基础设施用地的供地安排。

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图文数据来源于郑州市自然资源和规划局官网


根据《计划》所示,从用地结构来看,住宅用地约1542.49公顷(23137亩),其中商品住宅用地约为1426.2公顷(21393亩),经适房用地约81.85公顷(1228亩),人才公寓用地约34.44公顷(517亩);商业用地约403.82公顷(6057亩);工矿仓储用地约223.51公顷(3353亩);其他用地约752.55公顷(11288亩)。

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图文数据来源于郑州市自然资源和规划局官网


根据《计划》所示,从区域分布来看,金水区约为297.5公顷(4462亩),二七区约为203.74公顷(3056亩),管城区约为441.77公顷(6627亩),惠济区约为547.92公顷(8219亩),中原区约为292.25公顷(4384亩),高新区约为564.50公顷(8467亩),经开区约为208.84公顷(3133亩)(不含物流园区),郑东新区约为365.84公顷(5488亩)(不含白沙区域)。

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图文数据来源于郑州市自然资源和规划局官网

根据《计划》所示,从住宅用地计划供应情况来看,2019年郑州计划供应住宅用地约为1542.49公顷(23137亩)。其中,金水区约为169.53公顷(2543亩),二七区约为119.24公顷(1789亩),管城区约为335.97公顷(5040亩),惠济区约为324.60公顷(4869亩),中原区约为140.24公顷(2104亩),高新区约为241.10公顷(3617亩),经开区约为71.69公顷(1075亩),郑东新区约为140.12公顷(2102亩)。

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图文数据来源于郑州市自然资源和规划局官网

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图文数据来源于郑州市自然资源和规划局官网


值得关注的是,在此次公布的《计划》中,从住宅用地区域分配上看,郑州市管城区“分羹较多”,约为5040亩,其次为惠济区约4869亩、高新区约3617亩、金水区约2543亩、中原区约2104亩、郑东新区约2102亩、二七区约1789亩、经开区约1075亩。


很显然,土地,作为房地产市场的重要战略资源,对意欲扩规模的房企而言,能否摘对地、拿好地,决定着企业的战略布局甚至生死命脉。


业内权威专家曾强调,“地拿对了,项目就成功了一半”,诚然,在房地产开发的众多环节中,拿地作为前期最重要的一环,是困扰房企的最关键一点。


而房企能否对拿地时机、规模、结构、区域及项目定位等综合评估,是否愿意提前了解市场、深入研究土地指标,能否把握摘地的“七要”、“三不要”原则,以精准智取摘地呢?让我们持续关注郑州土地市场,拭目以待。

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