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深圳“史诗级”土拍224亿成交,80家房企疯抢

更新时间:2019-06-25  来源:中国证券报  点击:
 

昨天,深圳进行了一场“史诗级”土拍,5宗地块最终以近224亿元成交,最高楼面限价快赶上周边房价了。越秀、龙光、中海、电建、平安成最大赢家。

房企们拿地热情有多高?看“封停”叫价的速度就知道了。

5宗地块基本都在15分钟内结束叫价阶段,转入拍人才住房面积。甚至有房企拿地代表坐不住了,弃用号码牌,直接喊价。

深圳新增土地尤其是宅地供应极度稀缺、楼市成交量走高、高价地急需“解套”,使得这次集中拍卖出土地引发业内极高关注。在稳房价稳预期的大背景下,“地王”时代已经不再,土地供应的关注点转向保障人才住房。


37家房企抢5宗地块

拍卖会定于6月24日下午15时在深圳市土地房产交易中心举行。14时左右,已有大批房企代表在交易厅外排队拿竞拍号码。

现场工作人员告诉中证君,座位可容纳400人,现场几乎座无虚席,还有许多人围站在交易厅四周。

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据5月30日深圳市土地房产交易中心公告,深圳以挂牌方式公开出让5宗居住用地的使用权,累计供应土地面积约为17万平方米,建筑面积约为69万平方米。其中,光明区有2块,宝安区、龙华区、坪山区各1块。

工作人员透露,此前媒体热炒的80家房企参与拍卖的报道不实,本次拍卖吸引37家企业参与,其中有些重复拿地及联合拿地的情况,最终组成约80组进行竞拍。

此次招拍关注度较高,光房企缴纳的保证金就超过1100亿元,更有几家知名房企开启5块连拍模式,每家需缴纳保证金达80亿元。


拍卖规则

在带你进入硝烟四起、战况激烈的拍卖现场前,中证君先带你熟悉一下本次拍卖的规则及出让条件。

本次出让土地附带有10条出让条件(如下图),其中一、二、六尤为关键。

(一)本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积(单限双竞)。竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时,由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积,住宅总建筑面积不变,按报出无偿移交的只租不售人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

(二)本次出让宗地建设普通商品住房,竞配建只租不售的人才住房。其中,A122-0360宗地人才住房初始配建面积为10810平方米,A817-0609宗地人才住房初始配建面积为14100平方米,A510-0151宗地人才住房初始配建面积为25630平方米,A510-0152宗地人才住房初始配建面积为6630平方米,G12107-8063宗地人才住房初始配建面积为36300平方米。

(三)只租不售的人才住房产权归政府,竞得人建成后无偿移交,由各区住建部门负责接收、运营、监管。

(四)居民家庭新购买商品住房的,自取得不动产权利证书之日起3年内不得转让。

(五)商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修。

(六)项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

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值得注意的是,本次5宗地块报价均超过最高限制地价,最终角逐的并非报价高低,而是谁愿意承担更多无偿移交的只租不售人才住房面积。

 

拍卖现场高潮迭起

5宗地块中,位于宝安区、龙华区的两个地块因位于传统的豪宅片区,并与此前的“地王”距离较近,备受关注,最高地价分别被限定为59.08亿元、65.85亿元。这两块地分别作为1号、2号选手参与拍卖,并掀起现场拍卖高潮。

拍卖约于3点开始,宝安地块共有11位竞买人参拍。仅仅13分钟后,位于宝安区地块报价即超过最高限制地价,转为人才住房面积拍卖。最终由广州越璟房地产开发有限公司(越秀)以59.08亿元、配建19610平米人才住房拔得头筹。

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随后,龙华区大地块的争夺将全场气氛推向高潮,该地块位于龙华区民治街道。建筑面积为14.83万平,最高限价为65.85亿元。参拍房企轮番争抢,15时43分,90号、96号展开多轮PK。

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期间,主持人还调侃称:“配建人才房多多益善,接下来可以口头报价(面积),深圳政府感谢大家的贡献。”

正当吃瓜群众以为最终赢家是其中之一时,又突然杀出多位“黑马”争抢。龙光、金茂、华润、中海均参与举牌。该地产经过100多轮鏖战,历时1个多小时,最终由龙光以65.85亿元、36700平米人才住房夺得。

随后,其余3宗地块均以“光速”转入竞拍人才住房阶段。最终,5宗地块以总价224亿元成交,总建筑面积为69.78万平方米,配建人才房面积共计13.67万平米,占总建筑面积的20%。

据此前消息,深圳市人才住房拟面向无房的各类人才,住房面积以90平方米左右及以下为主;如果以每套人才住房为90平方米计,此次招拍挂配建人才房约为1519套。

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成交总价占去年的一半

为什么这次土拍如此受关注?

业内人士指出,其一,因为这是深圳年内第一次出让土地,今年1-5月份深圳共成功出让9宗地块,其中1宗为商业用地、8宗为工业用地、无住宅用地。

其二,此次一次性出让5宗土地,且总面积近69万平米,如此大规模拍卖比较罕见。深圳中原研究中心数据显示,2018年深圳全市共出让61宗土地,成交金额449.2亿元,此次成交总金额占去年的一半。

其三,深圳地理位置优越,是房企的“兵家必争之地”,本身自带流量。


创新土地供应模式

稳地价稳房价稳预期

此次土拍会给深圳房地产市场带来什么影响?又释放了哪些信号呢?

业内人士指出,此次竞拍结果很直观地体现,在稳房价稳预期的大背景下,“地王”时代已经不再,土地供应的关注点转向保障人才住房。

“通过配建人才住房,增加了房企拿地的约束,避免个别房企盲目高价拿地,炒高楼价;其次,配建人才住房也增加了保障性住房供应,符合发展租赁住房的导向。”易居研究院智库中心严跃进指出。

深圳市房地产研究中心研究部副部长李宇嘉表示,此次土地转让对深圳房地产市场影响较大,过去几年深圳住宅供地较少,导致新建住宅库存被不断消耗,二手房成为供应的主力,此次转让住宅用地建成后将有效缓解供应压力。

其次,深圳的保障房的需求比较大,轮候周期相对较长,所以增加人才住房供应规模势在必行。

今年初,住建局曾表示,今年深圳将加快推动住房新政落地实施,加大人才住房和保障性住房筹集和供应力度,全年计划开工筹集8万套、供应3.4万套。

“从这个角度来讲,政府想尽快地增加保障房和人才房的供应,‘单限双竞’也是为了这个。”李宇嘉说道,此次土拍规则向市场释放出的增加住房供应的信号。

李宇嘉表示,深圳此次土拍是在创新土地供应模式,在限制地价的基础上,有效限制楼价,同时配建人才住房,值得借鉴。

对于房地产的市场及政策预期,严跃进指出,未来政策还是趋紧的,“房住不炒”的基调将继续强化。在这样的背景下,供地增加只是为了缓和住房供求矛盾,而非放松房地产调控

“过去一段时间房地产调控的特征主要是因城施策,而且灵活性很高,目标就是稳地价、稳房价、稳预期,未来还将延续这样的基调。”李宇嘉表示。

这一点在现场得到验证,深圳市土地房产交易中心提供的当天拍卖资料的标题正是:“保供给、优结构,坚持调控不放松”。

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