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从130万到1200万,两年时间这个区域地价翻了9倍

更新时间:2019-05-05  来源:中原楼市网  点击:
 
美景美地麟洲(一期)

美景美地麟洲(一期) 7900元/m²

地    址:新安路(南三环)与前程大道交汇处

销售电话:0371-60878888

开 发 商:郑州新巢置业有限责任公司

城市格局的变化离不开板块的变动。


纵观郑州城市的发展脉络,从二七火车站,到金水CBD,再到现在的郑东新区,郑州不再是单极化格局,而是一个百花齐放的多中心格局。


如今的郑州依然在朝着“国际郑”、“郑州大都市圈”的目标快速建设中,这正是机遇所在,在郑州格局大定、地段秩序固化之前,一切建设中的、发展着的板块都有机会成为风口。

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两年,地价翻了9.2倍

这个区域价值被低估?


这两天我们在梳理土拍数据时,发现一个区域这两年土拍成绩表现很是亮眼:


2015年,地价130万元/亩,楼面价776元/㎡。

2017年,地价1200万元/亩,楼面价5154元/㎡。

两年时间地价翻了9.2倍,楼面价翻了6.6倍。


土地价值的背后,是区域价值的体现,是城市发展的方向。

当下郑州的重点发展方向是哪儿,东南。


这一趋势下,未来20年大郑州建设的主战场在哪儿?毫无疑问,承接了未来城市重点发展方向的东部新城。


而我们所说的东部新城位于哪儿?

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从四至范围来看,我们把京港澳高速以东、黄河以南、中牟东边界以西、航空港北边界的范围定义为东部新城。这里,包含新郑东新区白沙组团、绿博组团、郑州国际智慧物流新城所组成的区域。


从预期来看,我们所看好的潜力区域基本都聚集在这里,无论是早已建成的郑东新区CBD、高铁西广场,还是在建的北龙湖副CBD、高铁东广场,还有定位省级行政服务中心的白沙组团、定位国际创意产业园的绿博组团,无一不受各大资本追捧,房企争相进驻,大项目、产业、文化资源、医疗资源、政治资源、交通资源、自然资源、国家政策倾斜资源等也大多向此集聚。


然而,在明星区域聚集的东部新城,有一个区域却是低调的存在,价值被低估,它就是我们开头所说的地价两年翻了9.2倍的郑州国际智慧物流新城。

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连接郑东新区、港区

一条新的价值金线正在凸显


在说区域价值前,我们先从一条路说起。


这几天有一件大事正在发生,第二届“一带一路”国际合作高峰论坛。


“一带一路”的战略意义不用说大家都清楚,尤其是这一战略所带来的对外开放程度。

                                                                                          

开幕式的主旨演讲中提到了“将不断开大中国市场大门”就是最好的证明。


“一带一路”背后,郑州作为“空中丝绸之路”的起点,想抓住这波机会,必然要建对外开放的高地。


从郑州的功能划分来看,能够承接对外开放这一任务的自然是郑东新区、经开区、港区。

而前程大道就是连接这三大区域的主干道。

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它沿线布局的是什么?

从北向南,

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万亩黄河湿地公园;


白沙科学谷,投资金额高达1500亿元,是郑州未来的“硅谷”;


白沙象湖板块,象湖北是预留省级行政服务中心用地,象湖南象湖湿地公园基本呈现,省科技馆、省博物馆、省美术馆、运动场馆在建。目前,前程大道尚未打通的也是这一段;

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象湖生态工程C区成湖工程(水利和景观绿化)节点封堵住的前程大道,路面已经开始铺设柏油


郑东新区第三CBD——六合CBD,第一个CBD就是所熟悉的如意湖CBD和龙湖副CBD,第二CBD就是依托郑州东站崛起的高铁东西广场CBD,而下一个CBD就是六合CBD,六合CBD规划6座200米到500米的摩天大楼围合而成的商务办公组团,中心规划一座直径400米的圆形会展中心,建成之后将会是目前郑州国际会展中心的2倍之大!

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再往南就是我们今天要说的郑州国际智慧物流新城。以现代智慧物流业和汽车及装备制造业为主导产业,依托河南自贸区、综合保税区、跨境电子商务试验区“三区叠加”优势,着力打造全球视野下的智慧物流新城。

向南,前程大道目前已经通到郑民高速,据说过郑民高速后,将从双向八车道变成双向十车道。值得一提的是规划中的地铁13号线也基本沿着前程大道布局,地铁13号线的意义是什么?是未来与郑州南站、新郑国际机场连接的两条地铁线之一,由此可见其高等级、高站位。

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此外如果实地走过这条路的话,你会发现这条连通白沙省级行政服务中心至航空港区这两个未来郑州最具前景的区域,价值堪比现在的“省府大道”金水路,而这条正在崛起的价值金线,其道路两侧以及道路中央的生态廊道规格很高,花香四溢。


总之,前程大道贯通城市向东发展的南北动脉,象湖片区、航空港区南北双向带动,承载未来政治、经济双重核心,前程大道是新郑州的南北中轴线也是郑州乃至河南的迎宾大道。而沿前程大道发展布局的郑州国际智慧物流新城或是未来最大受益者。


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修路、挖湖,建配套、兴产业…… 

做比说更重要


一个区域有没有价值。


每个人会有每个人的标准,如果研究过北京通州、深圳大运等,甚至郑东新区板块的崛起,你会发现,判断一个区域价值的背后,几乎离不开这些标准:政府规划、产业导入、房地产开发热度。


对于郑州国际智慧物流新城来说,区域规划范围为芦医庙大街以东、万三公路(规划G107新线)以西、陇海铁路线以南、郑民高速公路以北围合区域,规划面积86平方公里。

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点击查看大图


上面我们也讲了前程大道贯穿区域,北连郑东新区、南接港区、西临经开老城区和滨河国际新城,从城市格局上来看,与红火一时的经开滨河国际新城一样是郑东新区和港区的连接地带,结合郑州向东南方向发展的大趋势,其战略意义可想而知。

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区域规划效果图


而区域的精华核心部分在哪儿?看下面的规划图,

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显然,整个区域基本上沿着“南三环东西发展轴”、“前程大道南北发展轴”规划布局,由南三环、芦医庙大街、浔江东路、凤栖街所围合的区域更是其核心部分,集中大量商务用地和住宅用地,俨然区域的“小CBD”。


我们团队也沿着前程大道、浔江东路、凤栖街、南三环实地走访这一核心部分,鹏程大道、锦瑞路、宇兴路、美辰路、梅香路等基础道路网基本建成。

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锦瑞路两侧绿化

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鹏程大道(浔江东路南路段)

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凤栖街与锦瑞路交叉口


整个园区规划约60块商业地块,丹尼斯商业规划建设中,而园区中心位置则规划为中央生活商务区,计划打造园区商业中心,未来商业氛围浓厚,满足现代化生活需求;

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梦湖中央商务区效果图


三甲医院郑大二附院的进驻 ,目前郑州能够吸引这些三甲医院的都是什么样的区域,郑大一附院落址北龙湖;河南省人民医院阜外华中心血管病医院、河南省肿瘤医院、河南中医药大学第一附属医院落址白沙;郑大三附院暨河南省妇幼保健院落址绿博,这些最先进的医疗资源选择的几乎都是郑州的潜力区域。


而郑大二附院新院址位于美辰路以南、金沙大街以西、兰心路以北、蓝湖街以东,占地426亩,规划床位1500张,预计今年11月底封顶。从公开的资料来看,新院区主要功能定位有两个方面:建设以内、外、妇、儿等优势学科为主的大型综合医院,满足周边百姓医疗需要;发展高端医疗和养老,满足部分人群医养需求。


值得一提的是,园区内还规划了河南汽车主题公园,是集汽车运动、电视摄制基地、娱乐演出场所、游艺休闲园林、车务车展领地于一体的大型文化主题公园,是目前国内仅有的少数几座汽车公园之一。汽车公园坐拥百亩原始森林,拥有中部区域唯一一家国际标准F3赛道,近距离感受赛车文化,提升区域档次和品味。

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而除了这些,不得不说的是区域的景观建设,区域内就规划有一河(凤河)、一渠(龙渠)、一溪(花溪)、一湖(梦湖)、一山(泉山)、一园(龙渠公园)六大景观工程。目前凤河、龙渠、梦湖、花溪,包括占地228亩的泉山,都在紧锣密鼓的施工,部分景观已对外开放,梦湖据说下半年将完成注水。

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凤河实景图

当然,郑州国际智慧物流新城定位现代智慧物流业、汽车及装备制造业、综合保税等产业集聚区,自然吸引了不少大投资。截至目前,亚洲最大的物流设施提供商普洛斯及丰树、安得、招商局、嘉里、日通等世界500强物流企业,“四通一达”及顺丰、宅急送等全国快递行业龙头企业,全国最大的冷链物流企业——总投资16亿元的众品冷链等一大批大型高端物流项目先后落户郑州国际物流园区;尤其引世人瞩目的是,投资30亿元、占地面积约931亩的京东集团“亚洲一号”项目,将建成亚洲最大的现代化智能物流运营中心,实现年贸易值200亿元以上,等等,这些扎堆的世界或中国500强企业,为区域带来了全省“百亿产业集群30强”第一名的荣誉,已基本建成郑州乃至全省物流产业发展的核心集聚区。在这里,还有诸多高端新型产业布局,宇通客车、上汽整车生产项目、郑州日产生产基地、中铁智能装备产业园等,更为区域吸纳了无数高端人才,刺激区域往高精尖科技产业发展。


总之,作为郑州对接一带一路的桥头堡,这里早已超越了“物流中心”的概念,她同样是“人流”“钱流”“信息流”的集散地,蕴藏着很多商机。此外,受区域定位的影响,产业占地挤压居住用地,人口需求却又呈上升趋势,其居住土地价值的稀缺性逐渐体现,目前郑州国际智慧物流新城可谓处于地产价值洼地时期。而这也是为何物流地产板块不同于其他板块,这样的开放高地会吸引很多人来此淘金。

    

4

区域核心区位,

唯一“类住宅”成品双气公寓


不知不觉之间,郑州国际智慧物流新城目前也聚集了一大批一线开发商。


2015年保利开发的保利罗兰香谷碧桂园开发的碧桂园翡翠湾,2016年恒大接手华启前程印象项目开发的恒大雅苑,早已售完。


然而,这些房企的进驻只是开始,区域的价值也刚显现。


2017年,万科、碧桂园、金地更是上演“三国杀”,三家房企全部以熔断价拿下区域地块,成交地价达到1200万/亩,土地价值可与白沙象湖组团一比高下,而拍地后的综合房价限价也是分别高达13666元/㎡、11616元/㎡、12066元/㎡ 。

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楼面价从2015年的800元/㎡左右,到2017年的5000元/㎡,短短两年时间楼面价翻了6倍,而土地价值的背后也是区域价值的体现。


而在这一轮竞争中,布局在南三环、前程大道核心地段的美景地产抢的先机,不仅占据了区域的核心C位,在产品上也别出心裁另辟蹊径,在区域的商业中心之上,美景美地麟州高端“类住宅”品质公寓即将推出,吸引了很多“老板们”的关注。

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核心区位

占据区域最好的资源


美景美地麟州一期已经交付,郑州国际物流园区管委会就在他们一期项目里办公,这样的区域C位绝对权威,是区域名副其实的行政、商务、商业金融中心。


作为区域核心,这里自然占据着最好的资源。

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项目位于“郑州新区”南北轴(前程大道)及“经开区”东西轴(南三环)交汇处,四大高速网络,规划中的地铁“13、14”号线、周边轻轨,轻松畅达CBD,高铁站,国际机场。


西侧临近龙渠,东依凤河,目前建成区水域面积3万平方米,未来会是整个片区的生态景观核心区域。


这里在片区内发展最早,临近的恒大雅苑项目已经交房,配套相对也更加完善。


已投入使用的有郑州十一中学校 、经开区锦程小学、锦凤小学等,规划中的有经济技术开发区第四中学等,为孩子营造良好的教育氛围;河南省政府重点建设工程、经开区重点民生工程郑大二附院新院距离项目四公里左右,正在建设中。

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商业中心

公寓项目的吸粉利器


美景美地麟州作为区域内唯一的大型商业综合体,涵盖有四星级酒店、品质居所、高端办公、BLOCK街区等多业态领域,未来势必会成为区域内购物、休闲、娱乐中心,完全填补了本区域内的空白。

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对于公寓项目来说,一定要有商业,同样,有区域商业中心加持的公寓价值更要加成!


产品价值

成品双气“类住宅”品质公寓


郑州的公寓双气的少,成品双气的更少,成品双气“类住宅”品质公寓更是少的可怜,即便是放到整个郑州房地产市场,也不多见。


美景美地麟州外立面白灰相间的现代风格,玻璃幕墙很时尚,目前主推产品为46-77㎡成品双气产品,户户有赠送面积,均为独立厨房设计,卫生间干湿分离,阔景阳台,成品装修,围合式公园住区,地暖入户,让人居更便捷、舒适。

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两室两厅一卫约75㎡

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一室两厅一卫约59㎡

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一室一厅一卫约47㎡


这是它们的户型,真的很不错,阳台是一大亮点,公寓有阳台的真的不多,有这么大阳台的真的很少见,从户型上来看,基本上是很精致的小户美宅。装修很精致,木地板、吊顶、玄关柜,水电设计均是量身定制合情合理,写在合同里的高端厨卫建材标准也都很实在。

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样板间实景图


项目定位类住宅,人车分流,围合式布局,封闭管理,物业采用金地物业,精品服务、专业管理、特色服务,从整体到细节的人性化服务免除您的后顾之忧。


美景集团作为河南本土房企集团中的佼佼者,一直都以品质细腻著称,从最初的单一品质住宅开发商逐步扩展成为多文化主题的美好生活方式倡导者,美景东望、美景美境等等一直都以热销著称,在类住宅公寓方面,同样位于经开区的美景芳华也一度封神,而今,美景美地麟州接棒,一定会不负众望。


性价比

非常可观的投资回报率


最后,需要着重强调一点的是,作为美景美地麟州产品升级首开之作,在价格上会有惊喜,要知道,目前片区内的高层住宅项目均价在12000左右,而美景美地麟州目前释放的价格应该在8000+,价位基本上比普通住宅便宜30%,一般情况下,公寓类项目比同区域同品质的住宅便宜25%左右较为合理,显然,美景美地麟州这样的价位很实在,而且可能还会有大惊喜存在。


项目不限购,不限贷,不占用购房名额,但同样享有品质住宅的基本上所有的功能。


另外,项目周边不远处即是宇通客车等企业集聚区,汇聚了大量的人口,根本不用担心出租,无论你是自住还是出租都不用担心。


5

【结语】


提起郑州国际智慧物流新城,也许很多人还是缺乏客观理性的深刻认知。


但实地去过区域的人一定会对区域有全新的认识。


无论是交通资源、景观资源、梦湖CBD、教育资源,还是医疗配套等都有着超前的规划。


而前程大道、南三环延长线新安路的开通,龙渠公园、凤河、花溪、滨河公园、梦湖的改造,让这些规划一步步落地呈现。


郑州国际智慧物流新城的战略意义是极具超前思维的,大开放成就大物流,大物流蕴藏大生意,或许,这里并不是改善的天堂,但这里绝对是流量的高地。


作为区域内唯一的成品双气“类住宅”品质公寓,美景美地麟州基本上占据着区域内最好的资源,未来发展不可估量,目前,项目升级新品首发在即,值得关注。

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