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2019年4月份“房地产法律资讯月刊”全新指南

更新时间:2019-04-30  来源:中原楼市网  点击:
 

大事记梳理


3月,70个大中城市,65个房价上涨


国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,受多种因素影响,3月70大中城市房价较2月温和扩大。3月一二线城市房价反弹明显。65个城市新建商品住宅价格上涨,较2月增加8个,接近2017年市场热度最高时间点。有57个城市二手房价格上涨,较上月增加10个。


具体来看,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。北京和广州分别上涨0.4%和0.8%,上海和深圳分别下降0.1%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.7%,广州下降0.5%。


二线城市方面,31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月降低0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨1.2%,上月为下降0.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。


全国土地供应增加,成交缩水


全国300城市土地市场成交面积6551万平方米,环比减少2%,同比减少7%,土地出让金3346亿元,环比上涨17%,同比上涨24%。


从城市来看,武汉土地出让金最高,共计409.1亿元,杭州位居第二,土地出让金304.1亿元。苏州、广州土地出让金超100亿元,分别以156.3亿元、114.9亿元排名第三和第四。


2019年3月,全国首套房贷平均利率下降


2019年3月,全国首套房贷平均利率为5.56%,环比下降1.24%,首套平均利率已连降四个月,回归至2018年4月水平。


具体来看,3月全国首套房贷利率最低城市TOP 10榜单中,厦门超越上海居于首位,其也是当月首套房贷利率降幅最大的城市,目前已降至基准水平(4.90%);第三名和第四名分别是福州、天津。


深圳虽然首套房贷利率有所下降,但排名依然位列第五。此外,大连、北京、太原和乌鲁木齐与上月持平,排名有所下降。


银行方面,35个城市的533家银行中,15家银行分(支)行首套房贷利率上升,环比增加13家;138家下降,环比增加94家;其余376家银行分(支)行首套房贷利率环比持平,较上月减少107家。


郑州市自然资源与规划局召开新闻发布会


4月29日,郑州市自然资源与规划局召开新闻发布会,对《郑州市城市规划管理技术规定(试行)》(以下简称《规定》)进行解读。


会上透露,未来郑州居住区将形成十五分钟生活圈居住区、十分钟生活圈居住区、五分钟生活圈居住区和居住街坊四个等级,新建高层住宅建筑平均层数为19~26层,住宅用地容积率不得超过2.9,住宅建筑高度控制最大值80米。


人均公共绿地指标大幅增加,由1.5平方米/人增加到了4.5平方米/人,同时,一大批"家门口"的健身场地也在规划,解决年轻人球类场所和中老年跳广场舞的空间时而交叉"打架"的问题。据介绍,新规将于5月1日起正式施行。


新规速递


最高人民法院发布《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(五)》

【颁布时间】2019年4月28日

【生效日期】2019年4月29日


《规定》共6条,主要对履行法定程序不能豁免关联交易赔偿责任、关联交易合同的无效与撤销、董事职务的无因解除与离职补偿、公司分配利润的时限、有限责任公司股东重大分歧解决机制等方面的问题作了规定。


《规定》为保护中小投资者权益,给予受侵害的公司救济权利,强调履行法定程序不能豁免关联交易赔偿责任。


《规定》明确,尽管交易已经履行了相应的程序,但如果结果上存在不公平,损害公司利益的情形,公司依然可以主张控股股东等关联人承担损害赔偿责任。同时,将股东代表诉讼的适用范围扩大到关联交易合同行为中,在关联交易合同存在无效或者可撤销情形而公司不起诉的情况下,符合条件的股东可以依法请求确认关联交易合同无效或者撤销该合同。


《规定》还对公司董事职务的无因解除与离职补偿进行了规范,廓清董事与公司的关系,强调董事职务解除的随时性与无因性。


《规定》明确了董事任期未届满,股东会或股东大会也可决议解除其职务。同时规范了法院审理董事因职务解除与公司就补偿问题发生的纠纷时,应依据法律、法规、公司章程的规定及合同的约定,综合考虑多种因素确定是否补偿以及补偿的合理数额,对法院审理此类案件时自由裁量权的行使进行了指引。


此外,规定从中小股东利益出发,从利润分配请求权方面着力保护公司股东权利,明确公司至迟应当自作出分配决议之日起一年内完成利润分配,使股东利润分配请求权落到实处,充分保护股东权利。规定还构建有限责任公司股东分歧解决机制,其中明确规定法院审理涉及有限责任公司股东重大分歧案件时,应当注重调解。


全国人民代表大会常务委员会发布《中华人民共和国建筑法》修正案

【颁布时间】2019年4月23日


新发布的《建筑法》仅修改了一条,删去了申请领取施工许可证条件的兜底条款,缩短了审批时间,落实了建设资金改为资金安排满足施工需要,明确了以规划许可证为办证条件的建筑工程已取得规划许可证。


第八条修改为:“申请领取施工许可证,应当具备下列条件:


(一)已经办理该建筑工程用地批准手续;


(二)依法应当办理建设工程规划许可证的,已经取得建设工程规划许可证;


(三)需要拆迁的,其拆迁进度符合施工要求;


(四)已经确定建筑施工企业;


(五)有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料;


(六)有保证工程质量和安全的具体措施。建设行政主管部门应当自收到申请之日起七日内,对符合条件的申请颁发施工许可证。 


原第八条为:“申请领取施工许可证,应当具备下列条件:    


(一)已经办理该建筑工程用地批准手续;   


(二)在城市规划区的建筑工程,已经取得规划许可证;   


(三)需要拆迁的,其拆迁进度符合施工要求;    


(四)已经确定建筑施工企业;   


(五)有满足施工需要的施工图纸及技术资料;   


(六)有保证工程质量和安全的具体措施;   


(七)建设资金已经落实;   


(八)法律、行政法规规定的其他条件。   


建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内,对符合条件的申请颁发施工许可证。”   


全国人民代表大会常务委员会发布《中华人民共和国消防法》修正案

【颁布时间】2019年4月23日


对于《消防法》做了十一项修正,对相应条款进行修改。消防救援机构取代了公安机关消防机构,国家综合性消防救援队取代了公安消防队。应急管理部门被赋予新的职能。


住建部门承担建设工程审验相关工作(审验哪些工程,具体的审验和备案等行政审批,备案抽查、监督管理等)、建设工程相关行政处罚工作(对在建筑工程审验、检查等过程中发现的违法行为,住建部门依照消防法进行罚款、三停、强制执行等行政处罚)和部分信息报送工作(责令停产停业,对经济和社会生活影响较大的,由住房和城乡建设主管部门或者应急管理部门报请本级人民政府依法决定)。


本次修改内容并没有涉及旧版第三十四条:消防产品质量认证、消防设施检测、消防安全监测等消防技术服务机构和执业人员,应当依法获得相应的资质、资格;依照法律、行政法规、国家标准、行业标准和执业准则,接受委托提供消防技术服务,并对服务质量负责。


全国人民代表大会常务委员会发布《中华人民共和国城乡规划法》修正案

【颁布时间】2019年4月23日


此次对《城乡规划法》的修改仅涉及一个条款,规定的是以出让方式取得国有土地使用权的建议项目领取建设用地规划许可证问题。


将第三十八条第二款修改为:“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”


原第三十八条第二款为:“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”


中央国家机关住房资金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》

【发文时间】2019年4月12日


《通知》明确,对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元,新政自4月15日起执行(以网签日期为准)。


《通知》带来的主要变化:


1、账户连续缴存半年以上方可申请贷款


《通知》规定,借款申请人申请贷款时应连续缴存住房公积金6个月(含)以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态;或经中央国家机关住房资金管理中心(以下简称资金中心)审核同意,处于缓缴、封存或者退休销户状态的缴存职工。


同时,借款申请人夫妻双方无尚未还清的住房公积金个人住房贷款和政策性贴息贷款。


2、二套房认定“认房又认贷”


《通知》规定,借款申请人家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录)的,按首套住房贷款政策办理。


借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的,以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的,按二套住房贷款政策办理。换句话说,曾经贷款买过房,无论是商贷还是公积金贷,现在卖小买大,从4月15日起按二套房认定。


被认定为二套以上住房的,不予贷款。


3、二套房最多贷60万


首付款方面,《通知》规定,借款申请人购买经济适用住房的,首付款比例不低于购房总价的20%;购买经济适用住房之外的首套住房的,首付款比例不低于购房总价的30%;购买二套住房的,首付款比例不低于购房总价的60%。借款申请人购买存量房屋的,购房总价以房屋评估值和购房合同总价两者中较低者为准。


贷款额度方面,《通知》规定,首套住房贷款最高额度为120万元,执行贷款基准利率;二套住房贷款最高额度为60万元,贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。


此外,在保证借款申请人基本生活费用的前提下,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率,按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。


同时,贷款期限不得超过25年,最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年,最高不得超过65周岁。


(来源:河南见地律师事务所Henan Insight Law Firm)

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