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楼市大行情下,郑州的土拍传递了什么信号?

更新时间:2018-12-25  来源:中原楼市网  点击:
 

没有人会预料到,市场的转向会如此之迅速。

上半年还在三四线城市之间蔓延的房价上涨潮,却在下半年骤然变冷。尤其是“国庆”以来降价潮开始在各大城市蔓延。政策严、销售难、资金紧……房企面临各种困境,“活下去”成为市场大趋势。而土地,作为房地产市场的重要战略资源,2018年的土拍也传递着它的市场信号。


从全国范围来看,土地流拍成为今年不得不提的一个市场现象。自2018年年初以来,土地流拍现象频繁见诸于各大媒体。有数据统计,截止9月底土地流拍数量接近900宗,流拍率高达6%,要知道近几年楼市下行最严重的2014年的土地流拍率也只有4%。


而流拍、低溢价成交、地价下降等均意味着市场转冷、降温的信号,再加上政策严、销售难、资金紧导致企业拿地愈发谨慎,其中1-10月各梯队拿地销售比均较去年大幅下滑,且榜单中有近三成企业10月未拿地,甚至个别企业自三季度以来就未有新增地块入账。

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综合而言,市场降温导致回款难度加大,房企投资节奏会进一步放缓,收缩投资拿地、强调现金高周转成为房企共识。


布局来看,对于三四线城市应更加谨慎,提高拿地标准的同时应避免布局前期房价、地价过快上涨的三四线,重点关注土地供应加大的、地价降温的二线城市带来的底部机遇。

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从郑州市场而言,虽说郑州是拿地的热门城市,房企青睐依旧。但土地市场亦有“转冷”趋势。


上半年荥阳、新郑等近郊还在上演土地争夺战,地王频出。下半年市场风向渐变,土地流拍现象增加,金水区、经开区、港区、中牟、荥阳、上街区等多个区域都出现了流拍现象,即使是万众瞩目的北龙湖从曾经的“地王窝”到非熔断价成交,土拍热度也逐渐趋冷。


以下为2018年1-11月郑州土地成交详情表:


一月


一月最大的看点就是新郑、荥阳的地王之战。

1、其实,南龙湖地王项目开拍之前,就有业内预测南龙湖会出黑天鹅。果不其然,开拍当天土拍记录屡创新高,楼面价7000+,不断刷新大家对南龙湖的认知。然而当时的土地狂欢最终败给了现在的市场大行情。


本次土拍中,最大赢家正商上演“帽子戏法”一举拿下三宗地,雅居乐首入南龙湖。而随着重庆龙湖正式入驻郑州,至此全国销售排行榜前十全部聚齐。


2、短短一周时间,荥阳接棒北龙湖也拍出了新地王,3小时177轮,物华以单价710.39万元每亩,刷新荥阳土地单价记录,成为新一届“地王”。不过,17.96亩的地王,对于操盘者来说,挑战不小。


3、96、97号地块为碧桂园沙门项目,项目案名碧桂园天麓,展厅已经对外开放,该地块位置优越,紧邻地铁2号线和在建的地铁4号线,这一稀缺地段的项目可以说是卖一套少一套,想在主城区上车的可以考虑。


4、中牟土拍成交大户是信和,普罗理想国的后续储备用地。关于普罗理想国,信和在绿博组团的低密项目,凭借环境、教育优势以及品牌号召力可以说是吸引了很大一部分终改客户置业这里;


此外,同晟继2016年在白沙拿地(也就是同晟·象湖澜湾,由蓝城代建,后改为蓝城诚园)之后,再次出手,一次拿下四宗地193.48亩,住宅用地容积率控制在2.5以内,可以预测的是未来或是高低配的偏改善类产品,具体如何定位还要看项目后期规划。不过要说的是,同晟作为河南铁路投资有限责任公司全资子公司,国企不差钱。 

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二月


最大看点城改用地引激烈争夺。

1、城改土地的竞价对于郑州来说不能算新闻了,毕竟不是第一次发生。而其中三宗地竞拍尤为激烈。


105号,溢价率高达51%,被深圳永实竞得。说起深圳永实,最近可以上过头条,接手雁鸣湖著名烂尾盘——利海雁鸣湖壹号已经得到官方承认,不过产品规划依旧待定。而对于市场传说的背靠富力,官方回应是董事长们之间的协作关系,不存在股东关系,也有信息透漏,该公司为富力集团董事长儿子所成立。如今,深圳永实大手笔落子郑州,未来如何也让人充满想象啊。


此外,和105号地块临近的109、107地块也竞争激烈,109号地块更是历时7小时143轮竞价被万科、民安联合竞得,后期用于万科王砦项目开发。


2、很显然,本月土拍以城改用地为主,111号地块为中岳俪景湾项目后续用地,112-115号地块为永威城项目后续用地,110号地块为永威西郡项目后续用地,116-118号地块为朗悦公园府项目后续用地,119、120号地块为碧桂园西湖项目后续用地。

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三月


1、三月土拍比较平静,除了南龙湖华南城板块的一宗商务用地历经333轮竞价,以溢价率148%被华南城竞得外,其余均在平静的土拍中以起始价成交。


2、本月土拍涉及惠济区胖庄村、苏屯村城中村,管城区南曹乡尚庄村金岱李,金水区马李庄、第五村民组、二十里铺为城中村改造用地等多个城中村及合村并城用地。


其中,3、4、5、25号地为胖庄村城改,被融创拿下,用于融创城开·中原宸院项目开发。融创桑园项目——融创中永中原大观地块成交,与北龙湖一路之隔,位置很好,不过容积率有点高。


6、30、31、32号四宗地为苏屯村城改用地,锦艺金水湾项目后续用地。


16-19号地块为管城区南曹乡尚庄村金岱李项目,被成立23年的郑州老牌房企振兴拿下,对于振兴大家或许不太熟悉,但说到富田想必大家都不陌生,经开区的富田九鼎世家、管城区的富田太阳广场,都是振兴开发,而该项目也是振兴沉寂多年后推出的又一新作——富田九鼎公馆,上半年的最后一天营销中心开放,当天人气还是挺旺的。


22、23号为名门翠园后续储备用地,关于名门翠园,占据地段、地铁、学校等优势,自开盘以来一直备受市场欢迎。


24、26号地为赵仙垌城改用地,上半年融侨和中晟签订合作协议将共同开发该项目,从位置上来看,该项目位于常西湖新区南板块,相较于陇海路以北的刚需为主的常西湖板块来讲,该片区改善刚需对半,目前整体处于开发起步阶段,很多地方都在做一级土地整理,未来区域成熟至少需要5年之上。


34-38号地块被盛润竞得,为盛润运河城项目储备地块。周围的房地产开发企业为康桥绿地、亚新、招商、昌建、鑫苑、融侨等,二七运河新区概念的吸引,同样会将该区域开发企业的组团效应,发挥到最大。


3、2015年5月,瀚海思念城开始面市,然而自从项目在此次面市之后就几乎再无进展。39、40、41号地的出让,也意味着停止了近3年的瀚海思念城终于迈出了实质性的一步。


瀚海思念城北三环文化路绝佳的地理位置,省中医第二附属医院等四家医院的配套,以及未来国基路4号地铁线的建设如火如荼,未来这个项目只要能够按照正常的开发节奏运作,将成为区域中比较亮点的项目。


4、郑政东出(2018)1、2号地位于北龙湖,两宗地块相邻,所处地段是以运河为纽带连接CBD及副中心的商业休闲服务轴上,这条长约3.7公里的运河沿岸主要分布的是45米以下的高端商业、酒店、金融总部等建筑。 1号地最终被正商以底价19400万元摘得,预计为正商凯悦酒店。2号地最终被华信期货以底价22300万元成交,预计为华信期货大厦。

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四月


本月看点主要集中在经开滨河国际新城和新郑土拍。

1、滨河国际新城,这个区域尽管市场对其区域价值认同尚未形成共识,但其土地市场的表现依旧是仅次于北龙湖的一个存在。此次土拍,自然也吸引了中海、碧桂园、金科、金辉、金地、保利、金茂、电建、旭辉、万科、融创、荣盛、绿城、奥园、正商、永威、康桥、建业、正弘、昌建等数十家房企的争夺。


最终,电建拿下85号地,金辉拿下84号地。其中,金辉是首次入郑,其创立于1996年,是集房地产开发、物业管理、物业租赁为主营业务的大型房地产开发企业集团,中国房地产开发企业36强。业务重点扎根中国长三角、布局中西部、环渤海区域等经济发达与具有高增长潜力的地区,深耕北京、上海、杭州、苏州、南京、福州、长沙、武汉、重庆、西安、沈阳、合肥、成都等中心城市。此次布局滨河国际新城,金辉或会带来其2017年推出的舒适改善型产品线“云系”。


2、这是继南龙湖地王之后,新郑的又一次土拍,虽说位置比不上此前地王的优越,但位于新郑重点打造的新郑新区,也是引起了各大房企的争夺。8、9号地分别以溢价率39%、20%被新郑新城竞得,该公司背后股东为新郑市人民政府。

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五月


本月看点河南卢森堡中心落地、华润新时代广场落子高铁东广场、滨河国际新城再迎新成员——金地、碧桂园进军上街。

1、随着郑州开放度越来越高,郑州国际化也在不断提升。河南卢森堡中心作为河南首个大型涉外服务综合体的落地,很显然为河南对外开放高地提供了有力支撑。


2、毫无疑问,高铁东广场在2018年迎来了建设爆发期!宝能、星联湾、正商之后,华润一举拿下东广场六宗地,华润项目的落地也标志着华润新时代广场将进入实质性开发阶段。而整体定位中原顶级都市商业、商务、会议、酒店综合体的新时代广场将为东广场带来什么样的改变,我们拭目以待?


3、滨河国际新城再添新成员,75号地以熔断价被金地竞得,此次拿地是金地集团继金地格林小城、金地铂悦、金地名悦之后,深耕郑州的又一作品,也是进驻经开区的第二个项目,从地块指标来看,必将带来其中高端系产品。


4、碧桂园在郑州的开发可以说遍布东南西北,去年更是大手笔在郑州抢地,今年以来拿地规模虽然减少,但是扩张速度不减。以80.98%的溢价率杀入上街,对于上街来说,虽是郑州一个区,但房地产开发还不如荥阳,这么多年来上街的大开发商也就只有亚星、建业,以及后来入驻的和昌、民安,但其开发也极其谨慎。如今,碧桂园、万科杀入上街,能否为上街带来活力,也有待市场检验。

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六月


六月郑州土地供应集中在荥阳、登封、新密等近郊区域。


主城区土拍明显减少,即使有土地供应也主要集中在城改项目上,其中,63号地为东关虎屯城改用地,现在由国控、兰德联合开发,国控控股;


66、67号地为任庄村改造项目,泰禾天伦合作开发,也是传了好久的泰禾郑州院子,如今土地成功取得,可见泰禾院子离我们也不远了;


69号地为碧桂园沙门项目——碧桂园天麓的商务金融兼容零售商业、餐饮、旅馆用地,近8亩的占地,从土地性质来看,后期或规划写字楼、公寓、商业等业态。

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七月


本月土拍涉及区域较多,但看点主要集中在航空港区双鹤湖板块以及中牟土拍出现流拍现象。

1、航空港双鹤湖片区首次供应土地,但凭借港区发展前景以及区域规划、生态、综合配套、产业等优势,土地开拍前就吸引了众多房企的关注。开拍时,招商、建业、航程天地、兴港、正荣、美的等多家房企加入角逐,7宗地全部熔断价成交,最低溢价率100%,最低楼面价4518元/㎡,最高楼面价5587元/㎡。按照目前的土拍情况来看,有业内预测未来售价或在一万一左右。


2、与港区土拍的火爆不同,中牟土拍开始出现流拍现象。但从流拍的地块来看,主要集中在官渡组团、中牟汽车产业园。可以预见的是在市场降温下,房企回款难度加大,投资节奏会进一步放缓,收缩投资拿地、强调现金流成为房企共识。而房企拿地会愈加谨慎,更倾向于有地段优势的优质地块。在这种情况下,远郊地块、仓储用地、工业用地等将是被首先抛弃的地块。


3、另外,值得一提的是近两年作为郑州楼市热点的管南片区,再迎一个千亩大盘。继富田九鼎公馆之后,振兴位于管南片区的南曹合村并城项目——富田兴和城开始拿地,从竞拍的91号土地指标来看,容积率小于2.5,未来或规划改善类产品。


4、最后,是康桥美景一举在高新区摘地五宗。据悉,康桥美景这家公司是康桥及美景共同出资成立,分别出资50%。此次拿下的地块位于连霍高速以北,与谦祥万和城隔高速相望。连霍北(西四环段)已成众房企抢滩之地,据悉恒大在连霍以北也有储备地块。

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八月


1、管城区,内部认购多年的东方鼎盛花样城终于开始取得土地证,前期购买客户终于迎来曙光。


2、郑东新区挂出三宗土地,其中郑州东站东广场在宝能、华润落子后,又迎来了一个新成员楷林,东广场建设步伐一直在不断加快。


此外,北龙湖拍出两宗地,竞争依旧但激烈程度不复以往,两宗土地均未达到熔断价。值得关注的是,正商再次出手拿下了位于北龙湖的第四个项目,由此可见正商在高端品质之路上的决心。而拿下另一宗土地的是央企中海,这也是中海在北龙湖的首个项目,可见房企角逐北龙湖的梦想依旧。


3、港区在本月土拍中依旧抢眼,首先是领事馆片区土地开始挂牌,竞得房企航程置业为郑州航空港经济综合实验区管理委员会旗下子公司;其次,港区土地竞争依旧激烈,141号、152号被正商、中建竞得,溢价率均超过100%。

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九月


1、继8月之后,郑东新区再次拍出两宗住宅土地,正商连续在北龙湖拿下四宗住宅用地后再次出手摘得23号地,正商对于北龙湖的执着还不止于此,正商凯悦酒店也落子北龙湖运河岸,而据了解正商北龙湖摘地的强烈愿望依旧还在;此外,同天出让的22号地也被熟悉的房企永威竞得,这是永威继上和院之后落子北龙湖的第二个项目。


而从近期北龙湖的土拍来看,本土房企拿地影响更加强烈,且是再次拿地。不过值得注意的是,这几次的北龙湖土拍竞争激烈程度有所减弱。


2、期待已久的杓袁城改项目终于有了新的动作,107、108号首批土地保利终于拿下,目前安置房已经开建,主要集中在花园路的东侧,本次摘的两个地块,均位于中州大道西侧,北侧为贾鲁河,两个地块的容积率分别为2.5、3,限高分别为48和56,这一指标对城改项目来说还不错。而保利杓袁项目的入市,再加上建业富力尚悦居、正弘府、碧桂园天誉等在售项目,可以预见的是花园路新一轮的战火正在打响。


3、荥阳土拍分化,有流拍有溢价101.22%成交,可见当前市场环境下,房企拿地愈加谨慎,优质地块更受青睐。当然,也不乏房企“广积粮”,比如融侨、天伦2017年与荥阳政府签约的项目开始落地。


其中,天伦打造的是“楚河汉界文化产业园”项目,位于荥阳广武、占地近13平方公里,是荥阳建设世界象棋文化之都的重要载体工程,天伦集团先行投资10亿元建设象棋文化组团,包括世界棋王赛赛址场馆、象棋文化博物馆、象棋礼仪广场和接待酒店等。


融侨开发的是荥阳贾峪镇槐林社区综合开发改造项目,投资120亿元。项目包括以闽台侨商为主的特色商业街区、产学研一体的国际高端医疗产业及高品质住宅。

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十月


1、本月土拍金水主城区也出现流拍现象,可见当前市场环境的寒意,在年底回款压力、现金为王的大趋势下,接下来的土拍遇冷预计还将持续一段时间。


2、管城区的土拍依旧以大规模的城改、合村并城项目为主,绿地公园城后续地块、融创大王庄项目用地相继摘牌。而东方鼎盛也竞得两宗地块,补仓东方鼎盛花样城项目。


3、常西湖新区作为西区的一大焦点,世茂参与一级开发的常庄C1片区开始土拍,土拍结果是世茂以起始价竞得。而随着融信奥体世纪、世茂常西湖项目的落地,常西湖南片区的建设将进入公众视野,成为接下来郑州楼市的一个热点区域。


4、上街区虽说土拍较少,但本次土拍加入了一个新成员——天地源股份有限公司,该公司为西安高科(集团)公司旗下子公司,隶属于西安高新区管委会。目前,天地源按照“立足于区域深耕”的主业发展战略定位,初步形成了以西安为中心的西部市场、以苏州为中心的长三角市场、以天津为中心的环渤海市场以及以深圳为中心的珠三角市场、以重庆和成都为中心的西南市场的全国性战略布局,形成了从房地产开发、销售、物业经营、物业服务到不动产代理的环形产业链。


作为一个区域型公司,此时选择进驻郑州可见其对郑州这个国家中心城市未来发展潜力的看好。

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十一月


本月土拍亮点较多,期待已久的华侨城、名门橙邦、恒大中原区超高层项目落地,还有北龙湖土地起始价成交。

1、先来看一下华侨城项目的首批郑政出(2018)137-140号四宗地,这四宗地的成功竞得意味着华侨城水河源文化旅游综合开发项目终于揭开神秘面纱。这个项目从2017年2月和政府签署协议后,一直备受瞩目,如今终于落地。


按照规划,郑州华侨城金水河文化产业园位于郑密路与南四环围合区域,金水河源两岸,总占地约6平方公里,开发建设规模约200万平方米,总投资将超过120亿元,将建设“文化+旅游+城镇化”的创想之城。


2、郑政出【2018】141、142号地的底价成交,拆迁多年的名门孙八砦、张魏寨城改项目终于要启动了。项目案名为名门橙邦,是名门继名门紫园、名门翠园、名门天境、名门樾府后主城区的又一力作。紧邻金二环航海路来看,地理位置和交通条件相对很好,项目二七万达商圈旁,大中小学环伺,市属二院六院近在咫尺,附近各种生活配套完善。


3、关于北龙湖的土拍,一直备受瞩目。冷静下来的北龙湖土拍也再次出现了新的进入方式,以产业准入条件低价拿地。北龙湖26号地被佳田底价竞得,按照产业转入条件项目开发是需配建中、小学,而该项目据悉为兰溪上苑二期——美林上苑。


4、11月23日,恒大底价竞得中原老城区144、145号地,早期案名为恒大经贸中心,不过最终案名并未确定。值得一提的是,145号商业地块限高300米,按照规划恒大将建300米的超高层,建成后将成西区新地标。

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