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财富逻辑大变革,你还在赌政策刺激楼市么?

更新时间:2018-12-17  来源:中原楼市网  点击:
 

中国房地产市场化的20多年,楼市调控总是如影相随。关于房地产调控的应对策略,大致分为两派,一种是正向操作,一种是逆向操作。

正向操纵者认为,政策越刺激你要越积极;逆向操作者认为,政府越调控说明越有价值,不管是哪一派,过去十年甚至二十年,只要控制风险,操作得当,大都获利颇丰。

因为在国际市场环境的裹挟下,过去十年是房地产的超级牛市,然而,之后呢?坚持固有的财富逻辑一成不变显然不现实。

2018年到底是楼市进入春天前的倒春寒,还是进入严冬前的小阳春?接下来,政府还会出手刺激楼市么?通过过往政策的梳理,或许我们会有新的认知,会更加平静且理性的看待未来的房价


谣言满天飞背后,请擦亮眼睛清者自清

在进入正题之前,先平复一下心态。

如果你看空楼市,就不要忽略实际,破鼓万人捶,再踏上一万只脚;如果你看多楼市,也别牵强附会,上纲上线,恨不得明天就能全面放开、速胜翻盘。

从一个极端,走向另一个极端,都不是看待当下楼市的理性态度。所以,我们时常会听到“楼市崩盘”或者“全面取消限购”的噪音。

其实,真正深入影响楼市的绝不止是限购之类的最“低级”的政策,全面认识楼市也绝不能片面。

前不久,央行、央视、人民日报纷纷对房产做出了分析,在央行的报告里,多次提到“房住不炒”要持续的词汇,强调城市区别性、差异化调控机制建立,建立多渠道供应、租购并举的住房制度,满足人们对住房的需求。无独有偶,央视财经频道邀请相关嘉宾对房产做出分析,认为房地产进一步走向稳定,不仅仅是在房价稳定方面,在开发商对土地的热衷方面也降低不少,2018全年土地流拍800多宗,这是开发商无利可图用脚做出的投票。


人民日报也发文称楼市并不是进入寒冬,而是有望迎来新春天,反驳了网上不少人认为房地产会持续下行的说法,指出从最新数据来看,全国70个大中城市的新建商品房房价超过60%是呈现稳定的小幅上涨趋势,并不都是下跌的,房价下跌只是个别热点城市,这也是调控早就预料到的结果,总结为房地产未来将更加健康稳定发展,房价会进一步趋于稳定发展。


经济日报也发表评论认为:“一些城市‘环比下降’和‘涨幅回落’就代表房地产市场进入寒冬了吗?这种声音是不符合实际的,也是站不住脚的。”“我们既不愿看到房价过快上涨,也不希望房地产市场过于冷清。更应该看到,伴随我国新型城镇化持续推进,以及国民经济持续稳定健康发展,房地产持续健康发展的基础是坚实的。”

新华社则发文重申“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”。原文很长,我们只回顾重点:

第一,市场监控还在做,房价考核问责仍然不会放松,谁放松,谁上涨,问责谁;

第二,在长效机制建立前,房地产调控绝不会半途而废、前功尽弃;

第三,未来将从行政措施,向综合施策转变。包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具,保证房地产市场平稳运行。

这个基本上既明确的表达了上层态度,又婉转的表明了未来的政策走势,楼市调控不是一朝一夕,也不是一城一策,而是长久之计、多措并举,密码很长,需要你一个一个去破解。


市场釜底抽薪,现在是“现金为王”时代

房地产是政策市,同样也是资金密集型行业,所以,在影响房地产的诸多项政策之中,金融政策首当其冲。

本轮楼市调控,去杠杆是主旋律,无论是认房认贷的差别化信贷,还是不断上浮的房贷利率,都是抑制投机性需求。

而最近一段时间以来,有媒体报道房贷利率放松的苗头不时出现,杭州、珠海、佛山、广州、北京都出现了利率松动,深圳、上海放款加速。

这无论对购房者还是开发商当然是好事儿,然而,现实也不尽乐观。

美国结束量化宽松之后,全球金融形势逐步收紧,贸易摩擦、大国较量背后,让这种形势更加严峻。指望像2008年那样的百年难得一遇的逆袭机会显然不太现实。

遥想当年,异常坚挺的房价被一场半个世纪来全球最大的经济危机冲垮,眼前处处是资产洼地,那可能是很多人一辈子遇到的最大财富窗口期。面对危机,之前一直对房地产高喊调控的政府突然来了一个大转向,巨大的刺激计划横空出世,财富潮水眨眼漫灌神州大地,大水浇灌下的房市似出笼猛兽般一路狂奔,房市大跃进时代来临。

然而,这样的机遇之所以可遇不可求,是集齐各种龙珠才最终结出的硕果,少一点都不现实。现实是,如果说我们刚刚经历过雨季,那么我们现在正在经历的是枯水期。

在史上最长的一轮楼市调控周期中,房企的资金状况并不如销售业绩那般亮丽。伴随着流动性收紧、融资难度加大,融资利率和资金成本都在提升,房企净负债率、资产负债率普遍升高,经营现金流转负或缩减。

房地产作为资金密集型行业,融资环境也在恶化,其中,银行贷款作为外部融资的主要渠道,近年受到诸多限制,特别是去年以来,银行对房地产的贷款持续收紧,停止了许多房企发债,行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。

在这样的背景下,“现金为王”是熬过寒冬的首要途径,所以我们才会看见诸多房企降价促销跑量。

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融资环境收紧,也在客观上推动了金融资源向头部企业的聚集,行业集中度加速提升,让中小房企面临更大挑战,生死劫再现!

其实,2018年央行年内也曾四度降准,只是精准调控向实体经济注水,严控多余资金流入楼市。

我们一直坚持实施稳健的货币政策,相比于之前提出的“稳健中性的货币政策”,7.31会议把“中性”二字去掉,表明目前货币政策“稳健略偏松”的基调已经确定。

关于”去杠杆”,政策目标已经从降低宏观杠杆率转为保持宏观杠杆率稳定(债务扩张速度与名义GDP增速相一致),并向推动信贷适度扩张转化。

相信地产商面对的资金窘境未来会有一定程度的缓解,而我们购房者要不要继续坚持现金为王呢?每个人的境遇不同当然有不同的答案,但如若遇到合理的机遇,该出手时也不要犹豫,毕竟,机会总是稍纵即逝。


抢人大战愈演愈烈,折射城市化焦虑

房地产周期在长期是人口周期的一部分。

人口红利和城乡人口转移提升经济潜在增长率,居民收入快速增长,消费升级带动住房需求等等,是房地产快速发展的最根本支撑。随着房地产黄金时代的结束,后房地产时代的典型特点是“总量放缓、结构分化”,人口迁移边际上决定不同区域房市。

所以,这两年来的“抢人大战”愈演愈烈。

从去年初武汉市开始羞羞答答的抢“校友”,到去年底,郑州市出台史上最强“抢人”政策:凡是自愿迁入郑州市行政区域内城镇地区落户的中专以上毕业生、职业(技工)院校毕业生、留学生等人才,可根据公安机关户籍制度改革的政策,提供关系证明、居住证等相关材料申请其共同居住生活的配偶、子女和父母的户口迁入。

2018年刚来,1月11日,网上爆出安徽省会城市合肥实行最新人才引进落户政策“中专及以上学历可以拿毕业证、学历证明直接挂靠合肥集体户……“陕西省会城市西安、内蒙古省会城市呼和浩特、辽宁省会城市沈阳、湖北省会城市武汉、湖南省会城市长沙、河北省会城市石家庄等纷纷跟进,5月8日直辖市天津终于坐不住了,也出台了“中专学历就可以直接落户“的抢人政策。

可见,本轮抢人大战在全国主要大城市之间轮番开战,愈演愈烈。落户口、住房补贴、安排工作等等福利迭出,“降价、让利、打折”等营销手段,令人目不暇接、眼花缭乱。正所谓,你方唱罢我登场,好不热闹。但在往年毕业生就业难等实质性问题,仿佛一夜之间都不算是什么难事了,只要你来,都能解决。

全国主要大城市纷纷加入抢人大战背后是更加残酷的现实。根据国家统计局的数据,2010年以后,我国15~64岁的劳动人口持续减少,人口红利拐点出现。相关机构根据国家统计局的数据测算,到2020年,15~24岁的年轻劳动力只有6000万,是2006年的一半,如果这一预测成真,对于正处于下半场的楼市,特别是日渐庞大的新区而言,显然对于人气的争夺会更加激烈。

中国的人口流动正日益呈现“大城市化”和“城市群化”两大特征,而在北京上海等一线城市严格控制人口的背景下,中国未来10年人口增长潜力最大的,是二线城市,尤其是强省会城市。

 当前郑州正处于快速发展转型的新时期,各种规划、政策利好的实施,以及房地产的快速发展,都需要“年轻人”去完成,去接盘,没有了人口很多指标都会停滞,这对郑州未来的硬件设施以及软件环境,都是极强的考验。


去库存,棚改、货币化安置,玩法变了

除了金融、土地、人口政策,过去几年,支撑房地产行业发展尤其是三四线城市房地产市场繁荣还有一个重大政策变量,它就是棚户区改造。

棚户区改造由来己久,但近些年由于房地产去库存的目标,棚改货币化安置措施不仅深刻地改善了民生、改变了城市面貌,也创造出惊人的住房需求、拉动着投资、改变着行业格局,特别是其对推动三四线房价地价的影响,有待历史评估。

当前,政策已释放出明确信号,去库存任务基本完成,棚改货币化比例将大幅降低,这将如何影响未来房地产市场走势?

在强烈的资金刺激之下,对大多数城市而言,去库存的任务,已经基本完成。

年初,山东省率先提出取消货币化安置奖励政策,开始鼓励实物安置。八月份,长春市政府宣布,取消棚改项目货币化安置购房奖励政策。呼和浩特也发公告,全面叫停房地产去库存调控措施。

并且,棚改项目的审批权已被国开行总行收回。所有项目必须由总行来审批,而此前,分支行也是可以审批的。

雪上加霜的是,作为棚改的资金来源,棚改贷款也在实质性收缩。根据数据,2016年和2017年PSL(抵押补充贷款)的投放量分别为9714亿、6350亿。而投放量随着棚改的进展,是逐渐减少的。所以,大家可以自己估摸看看,今年能投放的PSL的有多少.....

当前政策已经释放出明确信号,去库存任务基本完成,棚改货币化比例将大幅降低。

2018年7月12日,住建部在棚改工作吹风会上定调未来棚改工作方向。

(1)继续推进棚改,但货币化比例降低:“要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。”

(2)不盲目扩张棚改规模,缓解财政压力:“各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围,重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。”

(3)控制棚改成本:“加大棚改配套基础设施建设力度的同时,还将依法依规控制棚改成本,严禁违规支出。”

从地方到政府,这些调整的信号,影响的不止是棚改,影响最深远的将会成为三四线城市房价变化的拐点。


调控转向长效机制,需求侧向供给侧改革

这些年来,房地产调控逐步深入,而关于房地产过度调控的质疑也总是不绝于耳。

房地产如同一条锁链一般,把政府、房企、金融机构以及生活在这个城市里的每一个人,牢牢的拴在一起,一起享受房价上涨的喜悦、痛苦和辛酸。这条锁链,如水蛭一般,趴在城市的躯体上,吮吸着城市化进程中的绝大多数红利。而过去的调控,将重点过多地放在“需求端”,通过打压需求、提高门槛等一系列方式,去控制房价过快上涨。

在市场火热的环境中,这种手段见效最快,能让楼市快速回归理性,但最根本的问题,并没有得到解决——

城市化的吸附力仍然存在,人口涌入并未缓解,实际需求并未得到满足,只是被短期压制在小空间中得不到释放,所以,房价总在“一抓就停、一放就涨”中,反复辗转。

行政命令能解决了一时,并无法解决一世。

其实,在政府坚持“因城施策、一城一策”的基本原则, 调控力度不放松的同时,也早已向我们摊牌——未来的调控方向会发生新的变化,以前更多地是强调应急性的行政命令,而未来是建立长效的健康机制。

梳理这一年来的政策走向,我们能找到国家对房地产未来走向的诸多态度:

1.城市化是不可逆的,大城市的人口聚集也是不可逆的,不会因为供需失衡,就抛弃城市化;

2.过去需求端的调控将进行升级,涉及金融和户籍等诸多方面;

3.土地供应端将抛弃一刀切的政策,因城施策,供需紧张的多供地,库存过大的少供地;

4.丰富供应结构,比如要有自持型住宅用地,助力长租公寓落地,还要增加满足中低收入人群的中小面积住宅用地供应;

5.除了要建可以流通的普通住宅,还要有流通滞缓、满足需求的保障性住宅;给刚刚进入城市的人群提供长租公寓,让他们有落脚之地;为了吸纳中高级人才快速进入城市,还要建人才公寓;对于已经有一定居住年限的新城市人,给他们提供共有产权性质的住宅,充分让他们对城市有归属感;对于中低收入者,要有保障住房;

6.租售同权,每个人都能享受到基础的城市福利;

7.金融端,差异化信贷,去投资化,去杠杆化。

总的来说就是,多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,才是我们可以预见的房地产市场的终极形态。


结语

天底下没有新鲜事,已有的事必再有,做过的事必再做。

循环往复的调控,可能很多人早已习以为常,但这一次真的和以往不一样。

猛药治疴的逻辑已经过时了,现在的房地产更像是一个长期调理的过程,在调理尚未完成之前,政策全面放开的可能性不大。

可以预见的是,政策会越来越完善,体制会越来越健全,各种灰色地带以后真的不好过了。

野蛮生长的粗暴逻辑行不通了,无论是房地产从业者还是购房者,都要学会平静且理性的看待房价,因为静水更可能流深,厚积才可能薄发。

读完这篇文章后,您心情如何?

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