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产业地产成房企追逐新“对象”,产业发展成就城市未来

更新时间:2018-12-04  来源:中原楼市网  点击:
 
中德产业园

中德产业园 5000元/m²

地    址:郑新郑市102省道与暖泉路交汇处东南侧(京港澳高速薛店收费站西2公里路南)

销售电话:0371-56068000

开 发 商:河南裕港置业有限公司

近期,随着房地产市场调控政策持续发酵,国内货币政策变化,金融市场资金供应的不断收紧以及汇率波动增加,房地产市场持续降温,行业整体面临巨大的融资压力。开发商纷纷寻找出路,商业地产、文旅地产、产业地产等纷纷成为房企转型的方向。

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传统房企布局产业地产


房企跨界转型已经不是新话题,据统计,国内排名前20的房地产商,目前有一半以上(万科绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、首创、远洋、中粮等)涉足于产业地产,成立了专门的事业部,探求“创新驱动、转型发展”的道路,打造企业的新增长板块。


产业地产按产品类型大致可划分为两类,一是总部综合体,二是产业综合体。


总部综合体是以培育和运营总部经济为目的,因此选址多在城市中心或副中心。在总部综合体内,汇集了上下游及现代服务业等高端产业资源,从而形成发展总部经济的企业集群。而产业综合体是一种多业态的产业地产群体,各业态之间存在相互依存、相互助益的上下游关系,这些业态包括低密度总部、标准厂房、公寓、商业等。


随着全国产业地产逐渐升温,郑州产业地产发展情况如何? 根据网络相关数据显示,郑州市目前的产业园区种类丰富,包含了文化创意园、科技园、电子商务园、动漫园、物流园等约17大类,共有近100多家。排除尚在规划的、未售的、不规范的项目,目前市场上有影响力的在售主流产业园区接近50家。其中80%-90%的产业园产品属于总部综合体,主要以企业总部,办公写字楼为主要产品,郑州的产业综合体整体建设运营情况较京津冀、长三角、珠三角差距很大。


这些为数不多的产业综合体中,能同时具备生产、办公、研发、仓库等功能,且又能拥有独立产权、各种手续证件齐全、可按揭贷款,能办理环评,拥有优良的区位优势和较为成熟的配套,真正能服务于实体经济企业的产业园区可谓少之又少。据中原楼市调盘数据和业内企业家推荐综合显示,其中最为突出的产业园区为福通控股旗下的中德产业园,它不仅拥有以上各种优势,还坚持“与企业共成长”的运营服务理念,被入园企业称为“一个有温度的园区”。 

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前两天,我们实地走访了这个园区,更加深入了解了产业园区的运营服务和集群效应。

中德产业园由福通控股旗下河南裕港置业开发建设,位于航空港区核心辐射区,距京港澳高速薛店站西2公里,距机场直线距离5公里10分钟车程,项目占地约500亩,总建筑面积近50万㎡,投资额近20亿元,产品为独栋厂房和标准化厂房。目前已开发建设三分之二。项目规划有会展中心、联合物流中心、员工公寓、员工餐厅、星级酒店等配套,为园区内企业提供全方位的专业化服务。据悉员工公寓及星级酒店等项目配套将在2018年底陆续开工建设。

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(园区水系实景图)

进入园区,首先吸引眼球的是建筑产品和绿化,35%的绿化率跟传统的产业园区相比,这里有着与时代同步的园区风格和设计,可以堪称花园中的工业园区。


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“带院子的独栋厂房”


中德产业园目前共有两种产品类型,一种是别墅式企业独栋,外观极简大气,分别成四组团或六组团围合式分布,单栋设计3-5层,每栋总面积在500-1900㎡之间。内外双庭院,赠送150㎡院落,院内设有独立停车位。配备承重2吨的独立货梯,有独立的装卸货平台,大大提升企业生产运输效率,适用于企业的产品生产、研发、展示、电商及办公功能。


另一种是标准化厂房,单栋为5层,一层两户、四部电梯,满足客户在500-8000㎡之间的面积需求。7.2米超标准层高,充分满足不同行业生产、加工、仓储需求。每栋均建设有货运大堂,货车可直接行驶至电梯门口,同时配备3吨承重独立货梯,能够极大方便企业生产运输,提高效率,适用于流水线生产企业、大型仓储物流企业。

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(独栋厂房实景)


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“专业的运营服务”和“一个有温度的园区”


中德产业园建设初期,其带院子的独栋厂房产品设计刷新了中原地区对工业厂房的认知,兼具多种功能的独栋厂房受到企业家的青睐,“带院子的独栋厂房”便成为了该项目的代表宣传用语。自2017年开始,其宣传用语中更多出现的是“专业的运营服务”和“一个有温度的园区”。宣传语的转变凸显的是中德产业园核心市场竞争力的转变。


如果说一个产业园的厂房等产品是筋骨的话,那运营服务就是血液和灵魂!中德产业园除了精准实用的厂房产品,优美的园区环境,最主要的是有着与一线城市产业园区比肩的运营服务。


中德产业园凭借自身资源及产业优势,整合政府服务资源及各中介机构、专业服务平台等社会资源,在完善的物业服务基础上,于2016年4月成立企业服务中心,建立公共服务体系与专项服务体系,设立12个服务窗口,为入园企业提供商务、人才、创新创业、配套、金融等五大服务平台,共包含60余项服务内容,保障企业健康有序运营。 

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(企业服务中心)

我们拿到了中德产业园的一组运营服务数据:截至到2018年8月,累计帮助入驻企业办理工商注册130家、税务备案登记120余家、办理消防备案20余家、办理环评手续30余家。编制《政府支持企业发展政策汇编》,累计帮助入住企业完成各项补贴申请超200万元。成立中德商学院,至今已成功组织3届,累计参培企业家近500人次。每周五电影节、每月“十八生日会”、烘焙培训班、园区运动会、相亲会等活动为企业员工提供更加丰富多彩的业余生活,与入园企业共建一个有温度的园区,而这些还只是其运营服务中的一部分。

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(中德商学院三期开课仪式)


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300余名企业家的一致选择


与运营服务数据相映照的是入驻企业家的反馈和惊人的销售数据。

郑州鑫派五金有限公司(中德产业园已入园企业)2015年8月购置3套标准化,2018年11月又购置2套标准化,用于扩大经营。

郑州科瑞医疗器械贸易有限公司(中德产业园已入园企业)2016年10月购置2套独栋,2017年10月购置2套标准化,2018年1月第三次购置2套标准化,用于生产发展,扩大经营。

河南瑞奇特有限公司(中德产业园已入园企业)2017年2月购置标准化,2018年1月再次购置标准化。

华科森汇生物科技有限公司(中德产业园已入园企业)2016年9月购置独栋,2018年1月再次购置标准化。

郑州德鸿齿科(中德产业园已入园企业)2016年租赁园区600平独栋,2017年购买2栋1500平独栋……


2017年全年销售任务完成120%,老客户重复购买及转介率达到70%,2018年10月己完成全年销售任务,截至11月底,成交数据显示老客户重复购买及转介率达72%,如此高比例的重复购买及转介率在行业内十分少见。金杯银杯不如入驻企业的口碑,也正是因为产品优质,运营服务到位,才让更多的入园企业为入园企业打Call,将中德产业园推荐给自己上下游的朋友们。


开园三年,中德产业园已完成330家企业招商签约,入驻企业超200家,目前中德产业园已初步形成以医疗器械、生物科技、电子电器、磨料磨具、广告材料为核心的5大产业集群,各企业之间的互联互通每天都在发生,产业孵化,产业链聚集效日益显现。

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(园区规划鸟瞰图)

一个地区实体经济发展的好坏直接关系该地区持续发展的动力,产业发展关乎城市未来。当下,受经济下行影响,实体经济民营中小微企业“痛感”明显增加,经营困难普遍加剧,企业家对未来的信心急转直下。特别是有些小微企业资本存量水平低,资信程度不高,筹措资金相对困难。在大环保环境下,2016年起郑州四环内生产加工类企业,不再办理环评手续,面对城市规划的升级,一些小型生产、仓储厂房必须搬离市区。并且,随着城市框架的不断拉大,波及范围也在扩大,那些在三四环的市场和工厂很可能就会面临突然强制拆迁的情况。那么对于小微企业来说,有一个稳定的生产经营场所成为头等大事。越来越多的中小型生产加工企业在转变观念,选择到正规的工业产业园区,拥有一套自己的正规厂房!这也是大势所趋。运营良好的中德产业也正成为更多小微企业的家。


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福通控股,产业发展成就城市未来


通过对中德产业园的深入了解,不难发现,中德产业园的成功与其背后集团公司福通控股的运营实力息息相关。


福通控股创始团队是中部地区最早涉足产业地产的资深队伍,主营业务为专业产业园、产业新城和特色小镇三大领域,并多方拓展,涉足高端住宅开发。2014年整合成立福通控股集团有限公司,完成多元化产业布局。


福通控股专注产业集聚的投资和运营,为实体经济产业保驾护航。运营服务是产业发展的基石,福通控股举集团之力打造精细化运营服务平台,着力建设公共服务体系与专项服务体系,涵盖以天使投资到规模转移的完整产业服务,以企业的实际成长验证用户体验,实实在在践行“以客户为中心”的宗旨。截至2017年,公司已累计投资运营产业园区面积超过200万㎡,其中4个为省级A类重点建设项目,其余也均为市县级重点项目,招商资产总额逾百亿。旗下产业项目已经成为中部地区招商规模最大、运营效率最高、入驻企业最多的产业园区,客户转介率达70%。


福通控股致力于实现产业招商运营模式的标准化、品牌化、定制化,以福通产业优选平台为依托,为企业选址,为园区选企。做政府所想、为市场所需,凭借长期积累的招商和运营服务能力,还探索出全新的区域经济发展模式一飞地经济,金水(获嘉)产业新城、金水(温县)新兴科技产业园、金水(修武)电子工业小镇三个飞地经济项目相继落地,三年完成三个县市的招商运营服务定制,打破了行政区划限制,将产业转移和产业升级有效结合,打造当地城市发展新名片。


2017年首先落地郑北的河南袁家村文旅小镇项目,是与上海迪士尼、杭州西湖、成都宽窄巷子并称为“中国最佳旅游项目”的陕西袁家村3.0版本,为河南省A类重点建设项目。

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产业发展成就城市未来,聚产业兴未来,以平台支撑,促进产业集聚发展。最后,希望郑州能够涌现出越来越多像中德产业园一样切实能帮助中小微企业的专业园区,助力扶持小微企业的快速发展,振兴实体产业经济,为郑州的蓬勃发展,为出彩河南做出更多贡献。


结语


房地产行业遭遇寒潮,国内融资环境收紧,尽管目前产业地产遍地开花,但同时也对开发企业要求颇高,随着近几年大量的产业地产进入开发期,因为缺资金、缺产业IP、缺盈利模式等运营不下去的项目,将会比比皆是,产业地产将迎来一个全新的周期。在此,提醒房企在转型产业地产的过程中,必须要有科学的规划,和明确的定位,找准区域与企业的匹配点。从未来发展看,专业的市场化运作能力将成为核心考量,拥有强大产业理解能力、招商运营能力、资源整合能力的产业地产商将逐步崛起。

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