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地产老炮儿看房市——地产人请相信春天会来

更新时间:2018-11-27  来源:中原楼市网  点击:
 

冬天很冷,地产人却像是热锅上的蚂蚁。

房地产是个周期性的行业,行情好时,地产人拼命的卖房以期弯道超车;行情差时,地产人更要玩命的卖房以保房企不被负债压垮。

只有潮水退去,才知道谁在裸泳,当地产大周期不再,才能更加理解地产人不可言说的内伤。

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一方面,我们听说有些房企在大裁员,因为要减轻负重,避免船沉下去!

另一方面,我们也听说,有的地产人加速离职、跳槽,有的还在苦苦坚守!

冬天来了,春天还会远么,很多人却死在了前一天晚上。

如何操盘确保房企平稳过冬、逆势超越、做大做强?在逆境中地产人又该何去何从?让我们一起听听中原房地产意见领袖们都怎么讲。一起跟这些大佬拨开云雾看日月,才能更加清楚的看清自己的内心。


【信心】

楼市入“冬”了,春天还会远吗?


曾经,由于经济大势好,行业监管宽松等因素,房地产一直是一个暴利的行业。

如今,房地产正处于大变局中,特别是今年以来,“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市场促销潮”接连涌来,伴随着房地产市场的融资环境持续收紧,房企融资渠道不断收窄,失去“高杠杆”又遭遇持续不放松的市场调控,中小房企和部分高负债的房企面临资金“大考”。

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那么,对于这种焦虑,中原房地产操盘手怎么看?

新合鑫集团董事长张志军表示:在市场整体浮躁的时候,不要盲从;在市场整体悲观的时候,也不要避之。房地产是政策市,但在一定时期内仍是国民经济的稳定器。在当前经济和政策双重形势下,与其说是楼市入冬,不如说是进入了市场调整期,楼市正在逐渐回归平稳中。

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河南保利发展有限公司总经理陆戎认为:房地产是大类资产的核心,应对房地产的周期性发展,企业需要扎紧裤腰带,但不要哀声叹气、悲观绝望,要相信未来是好的。

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名门地产(河南)有限公司副总裁陈宇波认为:目前楼市的困难在于政策的叠加影响,限购、限价、限签、限贷等政策,让市场对行业的信心受挫,但房地产仍然是大有发展前途的行业,进入成熟期,相对增速比原来下滑也是正常现象。

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金地地产华中区域副总经理、郑州公司总经理张立认为:楼市入冬了,春天还会远吗?这个时候恰恰需要开发商正视当下楼市,不过于乐观,也不过于悲观,在房企的战略上做出适当调整,做好迎接春天的准备。

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各地方政府因城施策、一城多策,虽然各地楼市形势不一样,但不会影响整体楼市的稳定。新时代下,行业发展形势有变,房企依靠传统旧模式的发展之路一去不复返,这也倒逼行业转型升级成为必经之路。但面对结构性调整,从大城市到中小城市,国内城镇化率逐年提高,联动的都是百万以上的农业人口转移以及大规模的投资和消费,城镇化给每一个开发商提供的发展机遇仍是不可限量的。

旭辉集团郑州事业部总经理陈骁:当下确实是房地产市场较为艰难的一个时期。无论是融资还是销售,形势都不乐观。但我的观点是,房地产在未来较长一段时期内仍然存在较大发展空间,长期发展态势仍然看好,信心一定要有。

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绿都地产集团郑州事业部总裁周立刚:近期由于郑州楼市遇冷,大家信心不足,但要坚信,只要信心足,办法总比困难多。

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【应变】

现金为王才是王道,大变局也有新机遇


大变局之中,转型升级是未来中国经济的主旋律,由高速增长阶段转向高质量发展阶段,经济增速在换挡,投资回报率有所降低,房地产业也不例外。

那么,房地产企业又该如何应变?

河南保利发展有限公司总经理陆戎认为,长久看来,楼市的发展空间是很大的,房地产企业做好这个时期的应变调整,变中求稳,共同穿越这个困难的生命周期。

时下,房地产老板更加看重的是房企的现金流。

名门地产(河南)有限公司副总裁陈宇波认为:楼市下行,房企可适当降低利润预期目标,加快销售回款,开源节流。

星联芒果集团董事长王永光认为:楼市降价、涨价是房地产行业的正常状态,当楼市下行的时候,对开发商而言,应该保持一个良好的心态,适当的减少开发量,加强现金流回款,只要房企有足够的现金流,基本是可以应对。

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融侨郑州公司总经理李晓荣认为:对房企而言,目前的市场情况下,现金为王才是王道,很多房企为了完成任务降价促销,甚至接近或低于成本价卖房,都是为了保证现金流需求。

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从房地产调控和市场情况来看,房企的应变需着重从两方面做起。对外,房企要保证资金链不断,按照年初的规划、目标,结合市场实际情况,必要时及时调整集团战略。对内,房企要开源节流,保证现金流不断,提高运营效率、决策效率,降低运营成本,做好招聘计划,及时为项目配备专业人才,同时做好拿地的准备。

旭辉集团郑州事业部总经理陈骁认为:保持现金流,除了深挖销售、加快出货之外,更要借助各种途径,综合运用融资工具和手段,保证资金安全。

绿都地产集团郑州事业部总裁周立刚认为:现金流是房企的血液,立足郑州市场,房企只要不是高杠杆的企业,认购、签约正常,项目本身品质没问题,现金流不会出现大问题。  

此外,也有很多老板看好大变局中的新机遇。

金地地产华中区域副总经理、郑州公司总经理张立认为:现在房地产市场处于下行阶段,对房企而言是个机会,这个时候恰恰需要房企自省、冷静、思考,客观看待调控政策,面对销售压力,房企既要着力抓好销售工作,又要严抓产品质量,把服务做好,提高企业的信誉。这个阶段,房企应寻找新的投资机会,找一些好的项目来投资,以降低房企的资产负债率,保持房企稳定、健康发展。

蓝光郑州公司总经理史鸿渐认为:楼市下行,房企要寻找新的机会,做好过冬、更好发展下去的准备,内部要把基础做好,提升专业能力,扎实做好产品的品牌,把握住投资的机会。在拿地方面,房企可以提升拿地标准,如布局三、四线城市的核心位置,保证单个项目的利润率,做好长期发展的准备。

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和昌集团郑州公司总经理梁延虎:房地产发展的每一个周期,都伴随着风险和机遇并存,当前市场形势下,房企要顺势而为,高杠杆高周转阶段基本过去了,在广东试点的取消预售制度未来将会在全国普及,传统的房地产开发逻辑将面临很大挑战,而对于新形势下的适者而言,却是机会来了,如何抓住机会顺势而为将成为新阶段房企的重要发展方向。

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【洗牌】

大浪淘沙,正是树立品牌形象的关键时期


任何大变局之中都难免洗牌的命运。

近年来,房地产市场集中度加速提升,房企之间的收并购现象频现。

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万科为例。在今年喊出“活下去”的口号后,万科声东击西转身开始了大手笔的收购,就好像过去的融创,一声不吭就收购了大批底价的土地。在未来几年,房企之间不仅是“大吃小、快吃慢”,还有可能会发生大企业间的合纵连横,不一定完全是因为资金紧张,也可能是因为企业集中度增加导致大企业之间,甚至是排名前30的企业之间,因为各自诉求直接合并,这或将是今后房企并购的新特征。

对此,远洋地产郑州公司开发事业二部总经理杨威认为,如果调控政策继续严控,可能目前的市场情况还会继续下去,房地产行业的竞争会更加激烈,势必会淘汰一些企业,留下做得好的企业,房企一定要提升自身的核心竞争力,比如在拿地方面,可考虑主城区的招拍挂,尽可能的提高房企抗风险的能力。

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旭辉集团郑州事业部总经理陈骁认为,房地产未来发展会是一个稳中向好的趋势,但也是一个大浪淘沙的过程,经过不断的洗礼,市场留下的会是一些品牌知名度高、产品力好、资金实力强的企业,也会有越来越多好产品面世,值得期待。

河南中博股份有限公司总经理秦晓杰认为,目前的土地市场情况,很多房企可能处于观望态度,拿地比较谨慎。一些小开发商可能会出现资金等问题而支撑不下去的情况,这也是正常的。但长远看,未来的房地产市场,一些大开发商还会占主力。

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和昌集团郑州公司总经理梁延虎认为,房地产发展的新阶段是新一轮的洗牌,这一轮洗牌将是企业核心竞争力和现金实力的比拼,将是大鱼吃小鱼的过程。通过这次调整,实现房企的优胜劣汰,大的品牌企业将会越来越强,小企业将会逐步淡出市场,没有大把的现金流,没有核心竞争力,房企很难继续生存下去。

河南美商置业有限公司CEO宋朋飞则表示,这种洗牌也是一种机遇:从目前市场反映的情况来说,算不上是政策调控,基本上是行政调控,对房企而言,正是树立品牌形象的关键时期。未来房地产格局可能会发生新的改变,可能还会涌现出一些新的不错的企业。作为地产从业人员,要保持学习的状态,借鉴一些成功的开发经验,不断总结自己,反思自己,提升自己。

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绿都地产集团郑州事业部总裁周立刚表示:未来楼市的趋势是优胜劣汰的,但市场的容量有限,品质楼盘、改善性楼盘、有IP性的企业,更容易在市场中强化其竞争力。


【战略】

房企要适应新的发展环境,谋定而后动


伴随房地产市场的深刻变化,房企也开始谋篇布局、研判政策走向、探索突围路径。

有房企把战略简单理解为布局拿地,占有更多的土地资源。有房企把战略简单理解为判断楼市起伏,跟着走:低谷拿地,高峰卖房,一线火的时候做一线,三线火的时候做三线……

这些曾经都取得过成功,但终究不是问题的根本,房企的战略,应该是通过长期的、可持续的的努力,建立自己的核心竞争力!

这种核心竞争力不因周期、政策的变化而失去,反而可以穿越周期,在行业下行的时候帮助你做大做强!

其中,多元化发展是趋势之一。    

河南美商置业有限公司CEO宋朋飞认为:目前楼市的现状,对房地产来说是新的开始,会形成一种不纯粹以地产为主的主流导向,房地产会引入更多元化、综合化的元素来丰富行业的形态,如教育、医疗、康养等。对美商而言,未来除含带教育和养老外,会增添房地产的人文情怀,让房地产生命体附加一些灵魂性的东西,使地产商更多元化。

康桥集团执行总裁朱荣梅表示:某些层面来看,房地产行业的分城施策、分区施策等现象,使城市和区域壁垒增加,中国城市群的集聚会促使行业的发展提速,对想跨区布局的房企来说,也增加了一些难度,也相应对房企提出了更高的要求。

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对房企来说,要坚信房地产行业的增长,谋定而后动,研究先行、团队先行,包括对城市周期的研究、城市未来的集聚效应研究、城市的运营和集聚能力等。选择好城市,再做深度布局,在城市深耕。

对康桥这种成长型的企业来说,要结合分城施策、分区施策、长效机制等,打好大本营战,梯度发展,同时把握好房地产大的节奏,及时做好业务布局、战略调整、增速设置、发展目标、组织架构的稳态性与敏捷性等,弹性运营管理,及时成立专业小组,配合深度研究以保持战略的一致性。同时做好回顾,如6个月一回顾、一季度一回顾,及时跟上房地产发展的速度。

新合鑫集团董事长张志军认为:面对新一轮的政策调控,房企要创新投融资思路,适应新的发展环境,探索新的合作模式,调整拿地策略,提升周转运营能力,提高投资收益率,积极寻求变革转型。同时要结合行业趋势和国家政策,紧抓时代机遇,站在行业风口培育新兴业务,不断整合产业资源,向特色小镇、田园综合体等政策导向型产业不断发力转型。

在融资渠道管制的环境下,首先企业要完全盘活现有资产实现现金流自救,为企业转型储备必要的资金流。同时要缩短去库存化周期,有效盘活现有资产,提高营销策略的精准性、实现行之有效的数据管控和良好的价值传递。


【内功】

越是市场情况不好,越需要坚持品质


房地产野蛮生长的时代已经过去,危险因素正在撤离。应该认识到,房地产的发展不是难了,而是不像以前那么轻而易举了。在高质量发展时代,考验着房地产企业的内功,不仅包括企业的开发运营能力,还包括深深植根于“责任地产”的企业品牌力。  

曾经,产品稀缺、客户经验不足的市场,产品差一些不至于致命。

可现在这个阶段,客户越来越成熟,选择越来越多,如果产品没有明确的特点和形象,没有系统性的品质经验、很难再有市场。这基本上也是中原房地产老板们的共识。

旭辉集团郑州事业部总经理陈骁:现阶段各家房企应该打磨产品、磨炼团队,以适应房地产市场新阶段发展要求。无论处在周期的哪一个波段,房企都应该深练内功,面向市场,面向客户,用好产品赢得市场、赢得客户。

星联芒果集团董事长王永光:当下正是房企做好口碑的时候,要真正沉下心着重提升项目的品质,不减配,保证质量,如果资金充足的时候,房企可以适当增加一些土地的储备。

名门地产(河南)有限公司副总裁陈宇波:房企越是遇到市场情况不好,越需要坚持品质,扎扎实实做好产品。

绿都地产集团郑州事业部总裁周立刚认为,未来楼市的趋势是优胜劣汰,对于房企,富有前瞻性的见识,真正沉下心做好产品、设计好户型、提高得房率,对购房者也是一种利好。

中建七局河南中建地产公司董事长张永成:建议房企个性化定制项目,真正回归到产品的本源,修炼打造产品的能力,多花精力来研磨户型、舒适度,提升得房率,真正凭产品实力说话。

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瀚海·中部大观地产总经理李小伟:对房企而言,这个时候更应该慢下来、静下心,既要熟知宏观的经济大背景,又要把握精准的打法,把自己的事儿做精才是未来的经营之本、生存之源。未来房地产会朝“新常态,质发展”的方向发展。

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河南保利发展有限公司总经理陆戎:市场下行时,房企需要抱团取暖、合作共赢、练好内功、变中求稳,共同穿越这个困难的生命周期。比如在选地、用地、设计、用料上,处处用心,打造出品质。

郑州福晟集团有限公司副总裁、河南晟和祥实业有限公司总经理邱瑞明:针对房地产的限购、限贷等调控政策,房企只能适应,来提升自身的竞争力。一方面把控好开发的节奏;另一方面,提升产品的品质,使产品在品牌度、质量、口碑等方面整体提升。我们坚信,业主的眼睛是雪亮的,而好产品,其溢价率也是显而易见的。

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河南中博股份有限公司总经理秦晓杰:作为本地企业,我们项目还是没问题的,像中博的盘,地段优势比较大,销售不会太悲观,我们会在地段优势的前提下,抓好项目本身的品质。


【人事】

听老板们给我们说说心里话


在楼市大变局之中,中原房地产市场的老板们对我们地产人也有很多心里话要说。

中建七局河南中建地产公司董事长张永成:对地产从业人员而言,不论行业发生什么变动,都要看清行业的大势不要慌,要坚信房地产的未来前景。

河南保利发展有限公司总经理陆戎:对地产从业人员来说,未来既要有目标,有责任心,对家庭、工作、社会负责任,又要结合房地产行业特性,坚定目标,壮志满怀,勇担责任,奋勇拼搏。

金地地产华中区域副总经理、郑州公司总经理张立:房地产是相对而言比较初级的行业,既是制造业,又是服务业,对房地产从业人员而言,在面对房价起起落落的时候,要学会沉淀自己,不要过于受市场的影响,要专注精力在自身的能力提升上。       

宝能郑州营销管理中心副总经理王南平:作为地产从业人员要明白,在市场出现波动或政策调控情况下,首先应该沉下来,练好内功,从土地储备方面,做好前期的研判和调研,产品要结合市场和土地优势,做好充分的差异化产品定位,提升项目的品牌、服务、策划、包装等,提升项目的产品力、品牌力、服务力,是未来营销人要做好的基本功。

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康桥集团执行总裁朱荣梅:房地产从业人员,要看好方向、看准方向、练好内功,跑得快一些,多学习,提升自己的价值,同时保持对建筑品质的敏感度。

星联芒果集团董事长王永光:房地产从业人员要坚定好好做下去,不轻易放弃,提高自己的能力和操作水平。

瀚海·中部大观地产总经理李小伟:对每个房地产从业人员而言,要不断观察学习,纵向专、横向宽,要牢记追求完美才是制胜法宝。

蓝光郑州公司总经理史鸿渐表示:对房地产从业人员而言,进入一个行业就要专注一个行业,提升自身的专业度。房地产作为节奏比较快的行业,地产从业人员要多和市场结合起来,万不能与市场脱节,同时要多研究城市的发展规划和宏观经济的调整,真正使自己成为房地产行业的专家。

融侨郑州公司总经理李晓荣则鼓励大家,作为地产从业人员,要制定明确的长期和短期职业规划,要有严格的自律意识和抗压能力,要保持经常学习的心态,使自己不断进步。


【结语】


任何时候,不抛弃不放弃都是可贵的品质,在大变局的时代,地产人更要跟上节奏。

经过密集的调控政策“洗礼”,房地产行业已从“经济支柱”的经济命题转向“住有所居”的民生命题,并最终将回归保障和改善民生的主题,这就要求企业承担起更多的社会责任,满足人民群众日益增长的美好生活需要。

其实,无论房地产行业是不是进入“寒冬”,或者什么时候才会迎来新的“春天”。“责任”,永远都是房地产市场那颗充满生命力的种子。

读完这篇文章后,您心情如何?

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