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地产老炮儿谈当下楼市,关于如何买房的内参

更新时间:2018-11-26  来源:中原楼市网  点击:
 

曾经,买房是一种胆识。


“有一个机会摆在我面前,我没有珍惜,等到失去了才后悔莫及。”对经历过楼市黄金10年的人来说,都有这样的心酸往事,再回首,只能“相顾无言,唯有泪千行。”


现在,买房是一道难题,是一门技术活。


一方面,楼市大的基本面趋于凉凉,另一方面,股市地产股却时不时的来一波大涨。


一方面,有些地方银行利率下降,首付贷重现,另一方面,更多的城市还是紧绷一张脸,还有媒体站出来吹风辟谣。


一方面,房地产在“下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨”的基调下,各地住宅在限购限价的双重挤压下,楼市泡沫已经基本被挤压干净,房价逐渐趋于理性,低位徘徊,越来越多的房地产企业也不堪压力选择快速去化,不得已让利出货。


另一方面,在房地产下行周期,经济滞胀论、消费降级论、地产寒冬论等行业焦虑甚嚣尘上,购房者再次陷入彷徨、迷茫、观望等情绪之中难以自拔。


那么,在当下的市场环境中,我们该如何面对复杂多变的楼市,让我们一起听听中原房地产意见领袖们都怎么讲。


如何看待现在的市场环境?


在中国楼市里,一直都有房价“只涨不跌”的神话。

而这种神话也有好多次被悄无声息的打破。

纵览中国楼市市场化运行的20年,至少有两次大回调。


第一次是2008年,受全球金融危机影响,楼市首度出现大调整。这一年,广州房价一度下跌30%,深圳房价最高回撤36%,而到了2009年河2010年,这两大城市不约而同走出翻倍行情。


第二次是2014年,楼市高库存问题突出,一二线城市房价全面回撤,三四线城市成交量萎靡,直到2015、2016,楼市才又重回上升通道。

而今,我们正在经历第三次大回调——

这一次,我们又要等多久?


河南保利发展有限公司总经理陆戎认为,对于房地产行业来说,这段时期确实比较难,黄金十年不再,白银时代到来。正如人生、也如企业,房地产行业也逃不掉周期性的特点,任何一个行业都不会没有特点的一直往上走。

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和昌集团郑州公司总经理梁延虎:“坚决遏制”、“房住不炒”的大基调已经定下,从2018年7月31日的会议开完,楼市几乎是急转直下的,但整个市场容量还是比较大的,每一种危机出现的时候,恰恰是机会来临的时候。

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郑州福晟集团有限公司总裁、河南晟和祥实业有限公司总经理邱瑞明:2018年8、9月以来,楼市下行;进入四季度,房地产市场遇冷,但状态不会太久。很多开发商当下以现金流为王,因为到了年底偿债的高峰期,一旦出现还不上款的情况,极易引起一连串的连锁反应。为了及时控制资产的负债率、保证现金流,很多开发商为了加快回笼资金,短期内牺牲项目的利润,打出降价促销的情况,这很正常。

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星联芒果集团董事长王永光:中国经济在转型,需要房地产在财政上提供一个稳定的环境,同时确保经济的稳定,使国民经济回到稳定的状态,市场即使再回暖也不可能使房价再出现像2016年那样的封顶状态。房地产这个行业没有问题,未来房地产会发生一些转变,如杠杆会消失、周期拉长、资金回流慢,但整体趋向平稳和健康。

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这一轮调控还会持续多久?


现在,就是一个楼市矛盾的多发期,政策博弈期,一点点风吹草动可能就会引发大惊小怪,没有多少人有耐心等待。


中金投资在一份关于2019展望报告中判断,明年最早一季度最迟年中,地产政策将会介入调整。这家知名券商说,以往三轮市场小周期的下行阶段,政策放松都开始于销售下降后的6个月左右,按此估计此轮政策调节应在2019年一季度末或二季度初。但考虑到本轮周期被拉长后市场向下的惯性更大,国内宏观经济面临的压力和国际外部环境的不确定性更高,政策调整介入“宜早不宜迟”,


至于调控放松的方向,有以下四个:

1. 大力增加市场有效供应,包括促进增量与盘活存量;

2. 适当放松按揭贷款首付款比例、按揭利率的过度限制,支持刚需和首改等合理住房需求;

3. 适度增加按揭贷款额度;

4. 限价措施可继续保留,但改进定价机制与追踪管理的合理性,包括房地价统筹管理。


中金这份报告发完后,越来越多分析师也发表了类似观点,认为明年3-4月份很可能迎来一次结构性调整。


关于本轮政策博弈的关键节点,郑州本土房产大咖也有自己的观点。


瀚海·中部大观地产总经理李小伟认为,本轮调控是从2016年四季度开始,预计会到2020年年底结束。

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和昌集团郑州公司总经理梁延虎认为:目前楼市下行只是初冬,还没到严冬,政府的调控政策还会继续,未来一两年,政策放开的可能性很小,而且气候可能会越来越冷。今年的M2有缓慢增速,未来可能还会持续下降,综合国际国内形势,未来房子的投资属性会逐渐消失掉,房子会真正回归到居住属性,未来总体趋势将会是急转直下后,平稳前行。


金地地产华中区域副总经理、郑州公司总经理张立认为:房地产还远没有到触底的阶段,尤其是政府的调控政策,实则是为了保持房地产市场的健康、平稳、可持续发展,不论当下的土地流拍也好、房价下降也好、楼市入冬也好,市场只会更加规范,房地产未来的趋势走向整体来看,还是趋于平稳、良性发展的。

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河南美商置业有限公司CEO宋朋飞认为:预测2019年上半年房地产的行政调控和政策调控会有所松动,而2019年上半年会是房地产缓冲的时间,预测房地产的形势走向也是基于明年下半年。

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旭辉集团郑州事业部总经理陈骁认为:当下确实是房地产市场较为艰难的一个时期,无论是融资还是销售,形势都不乐观,但房地产在未来较长一段时期内仍然存在较大发展空间,长期发展态势仍然看好,信心一定要有。如果按照周期论,本次周期是从2016年10月开始,按3-5年一个周期,那明年下半年应该是调整的一个窗口。

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现在是抄底的时机么?


每一次房价调整,都是刚需入场机会,这一机会稍瞬即逝。


最好的抄底时机,并非楼市刚刚调整之际,也非房价下跌趋势确立之时,更不是苦等楼市跌到谷底的机会。楼市调整时,市场情绪游移不定,房价只会来回波动;下跌趋势确立之时,一切才刚刚开始;楼市跌到谷底固然最好,但没人知道真正的底在哪里。


从现在回望过去,我们或许斩钉截铁,认为最好的抄底时机就在2008年和2014年。

然而,现在到底什么时候抄底最合适?


在一个有中国特色的市场中,不能只看市场的基本面分析,复杂的政治变量、社会变量都会对房地产的心理预期产生干扰判断。


对此,郑州地产老炮儿给我们也有不同的建议:


宝能郑州营销管理中心副总经理王南平认为:房地产有一定周期的小波动是正常的,也是健康的,房地产出现一些分化也是合理的。当下房企先保证项目能够活下去再论其它,像降价潮、活下去、融资难这些现象,实则是企业的经营战略,只要项目的价值和价格相匹配,对购房者而言,还是可以入手的,是购房的好时机。

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蓝光郑州公司总经理史鸿渐认为:房地产的发展是波动上升的过程,当下楼市出现的降价潮、活下去、融资难的现象,实际上是房地产阶段性的调整,是楼市下行的体现。作为国民经济的支柱行业,房地产整体发展趋势是很好的。目前市场上很多房地产项目以接近成本价销售,有的项目甚至还推出低首付、首付分期等优惠,对购房者来说,当下只要不买烂尾楼或特别偏僻无人问津的楼盘,闭着眼买房基本都不会亏损,是上车的好机会。

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瀚海·中部大观地产总经理李小伟更加直截了当的表示:对购房者而言,最佳的置业窗口期应该是2018年1月至2019年1、2季度。


星联芒果集团董事长王永光认为:有些地方政府的调控已经有所松动,在所有人都在观望、开发商还没有来得及反应的时候,对购房者来说,恰恰是购房的好时候。


新合鑫集团董事长张志军则表示:最好的买房时机是十年前,其次是现在。此轮调控政策的目的不是为了降房价,而是抑制房价上涨过快,调控的真实目的是如何让中国经济保持健康稳健,引导更多的资金进入实体经济。调控政策只是在短期内在心理上起到威慑作用,总体房价还是在稳中逐步上扬。未来获取土地的成本越来越高,人力资源水平不断提高,这些隐形成本都在不断推高房屋价格。总之在自己能力范围内,只要买到满意的房子,什么时候都是好时机。

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郑州房市未来走向如何?


不管抄不抄底,对于我们大多数人,最关心的还是房市的价格走势。


新房房价因限价政策的扭曲、双合同的存在,不能真实反映市场波动,相反,政策约束少的二手房才是最敏感的指标。


数据显示,2018年10月,郑州二手房均价15338元每平米,环比下降0.40%,同比下降2.04%,整体走势基本稳定。


关于郑州的房市走向,郑州的楼市大咖并不担心。

绿都地产集团郑州事业部总裁周立刚认为:对房地产行业长期看人口,郑州作为上亿人口大省的省会,是长期可持续发展的城市,人口红利没问题。

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中建七局河南中建地产公司董事长张永成也表示:中国的城镇化需求大,伴随着三四线城市人口流入郑州,郑州的框架会越来越大,从城镇化进程的角度分析,郑州的房地产行业长期看整体向好。

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宝能郑州营销管理中心副总经理王南平认为,虽然在政策调控之下,一些小项目因为位置、企业经营、片区的成熟度等出现小幅度的价格调整,这说明目前的市场现状对一些高地价的项目而言实际上压力很大;郊区的一些项目,想找准市场风向也比较难;市中心人口密度大的项目,在高周转、快节奏下,其投资增长的空间还是比较大的,但整体来看,核心区域的项目还是未来投资的方向,尤其是高铁的吸附力,城市的扩张和发展空间很大,未来郑州房价的涨幅空间和购房需求可能会出现再一次的井喷,郑州未来的市场空间整体是向好的。



买房和你的钱包有多大关系?


相信,我们大多数人对郑州的房地产市场都保持乐观,但不考虑自己钱包的买房都是投机或者装X,显然,无论哪一种,现在都显得有点不合时宜。


曾经,闭着眼睛都能够买房,刷信用卡都能够买房,现在买房,动辄都会动用6个钱包,可不是闹着玩的。


有人说,刚需无论什么时候入场都合适,言外之意是,反正用来自住,能够承受风险,即使在高位站岗也不用怕。


显然,这种论调放在一个大的时空里面的宏观层面很对,但微观层面很不负责任,为什么投资者可以谨慎,刚需就必须一往无前?


相比而言,刚需依靠六个钱包凑齐的首付,比投资者手中富余的资金更加重要,更难以承受房价大幅回调所带来的冲击,所以,越是刚需,越需要谨慎。


对此,河南保利发展有限公司总经理陆戎建议,对购房者来说,不论刚需还是改善,都要结合自身实际情况而定。


金地地产华中区域副总经理、郑州公司总经理张立认为:从供需方来看,目前处于买方市场,“房子是用来住的”,但房子逃不了金融属性,对刚需、刚改乃至终改的客户来说,不论到什么时候,都应该首先从自身的需求出发,明确是自住还是投资。而当下楼市处于下行阶段,很多项目的销售价格比较合理,购房者更有机会结合自身需求选择出好的地段、好的户型、更有价值的好房子,综合权衡对比后,做出不错的置业决策。


最后观点


家,是我们终其一生都在向往的地方。

然而,对99%的人来说,买房都是一道参一生都参不透的难题。

相信,郑州房地产市场健康稳定,也不乏抄底的好时机,

不过,尽管到处是正确答案,但你却不好选,

推动中原房地产市场健康可持续发展,让购房者轻松置业,

这件事,中原楼市已经做了15年,未来,我们会一如既往一往如前,竭诚为您服务。

读完这篇文章后,您心情如何?

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