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700位房企总裁开了一天闭门会,讲出这些秘密

发布时间:2018-11-05  来源:中原楼市网  点击:
 

11月2日,由明源地产研究院主办的“2018年中国房地产总裁峰会”在上海举行。

来自全国各地的超700位房企总裁到场。12位地产大咖集体发声,分享了对市场的看法,以及未来的玩法,现场干货满满。

大咖们认为,目前的调控,是时间换空间,短期之内不会改变,而房地产的未来将会逐渐回归常态。当下房企最重要的事情就是做好现金流管理,只要活下去,未来的机会点其实很明确……


01

中国的房地产市场总体向上

但大规模开发的时代已经过去了

房地产的未来是回归常态


目前,业界大佬基本上都依旧看好房地产行业的发展,因为房地产的支柱行业地位依然没有改变,城市化率也还有很大的发展空间,房地产市场依然是总体向上的。但是地产下半场,行业会逐渐回归到一个常态,不会再有前两年躺着赚钱的日子,市场会回归到基本面,房价回归到价值逻辑,而房企则要回归制造业。


一、 房地产市场已经到了一个边际,未来会进入一个较长的“横盘期”

通过一整天的演讲,明源君发现,大部分的大佬都认同,目前的房地产市场已经到了一个拐点。


1、行业发展阶段已经过了快速增长期


链家左晖分享了几个数据,因为从全世界对比来看,有几个比较确定的数字规律。当人均GDP超过1400美元以后,房地产的住宅投资会开始发展,当人均GDP超过3000美元之后,住宅投资进入快速增长期,而当人均GDP超过8000美元以后,住宅市场新增就会开始下降,这个中国总体的表现是高度吻合的。从这个规律,基本可以判定,中国的住宅房地产大规模建设和大规模开发的阶段已经过去了。资产价格快速增长、剧烈波动的阶段也基本上过去了。

而世联行陈劲松认为,目前中国房地产已经走到了一个行业的边际。我们会发现,这一轮的行业焦虑和经济的很多方面都有联系,包括中美贸易争端、股市的低迷、P2P倒闭潮、爆仓等等,这些都指向一点,中国房地产的一举一动都跟整个经济的任何一个方面深切关联了,任何金融上的政策,都会对我们的行业产生巨大的影响,因为消费者的杠杆已经走到边际,大开发商的杠杆已经走到边际。


2、政策短期内不会放开,未来会进入一个“横盘期”


最重要的是,从政策层面来看,未来比较长的一段时间,行业都将面临严格的调控。从国家层面上来看,中央政治局会议731会议里面关于经济工作的描述有909个字,其中有18个字是“稳”。短期之内,行业不会出现大起大落,大涨大跌。

欧阳捷认为,房地产将回归到零增长区间,也就是未来的横盘,目前可以看到很多指标已经开始往这个方向走了,比如销售面积、到位资金这两个核心指标已经回到零增长区间,银行的按揭贷款已经到了负增长区间了。未来房地产将不再是火车头,而是一个压舱石,未来的房地产市场,大概率会进入到一个较长的“横盘期”。

吴建斌也认为,短期内调控不会放开,不会出现大涨大落,目前的政策环境,起码还会延续一年多的时间。这次调控最大的可能性就是时间换空间,也就是我们国家要推行房地产市场的长效机制。国家想让房地产市场价格基本上保持稳定,倒逼更多的资金流向长租公寓、福利房的市场,这个倒逼不是一两天的事情,可能需要一两年的时间才知道有没有效果,这可能是这次调控最核心的出发点。 


3、限价令短期不会放开,可能出现双向调控,中小房企盲目拿地可能被套牢


为了保证市场的稳定,政府对于价格的管控依然会非常严格,因此限价令短期之内不会放开,甚至会进入“双向调控”时期。合肥目前在售的房子要求恢复原价,广州备案价调整,要求房价降幅不能超过10%。

没有房价上涨预期,中小房企在这个阶段盲目拿地,很可能出现被套牢的风险。根据欧阳捷的分享,今年8到9月份,高溢价地有98宗,80宗在三四线城市,其中87.7%被中小房企及个人拿走,未来这些拿了高价地的项目,很有可能陷入过去一二线城市经历的被套的现象。过去的地王都解套了,但是未来还会解套吗?缺少了房价上涨预期,这些中小房企可能会陷入很悲惨的命运。

而林峰认为,一些拿了高价地的房企,还很容易出现错上加错的现象。为了覆盖地价,在市场销售不乐观的环境下,拿了高价地,定位还做高溢价的产品,造成更多的资金沉淀,下一轮周期都没有解套的可能。


二、房企将回归到低杠杆和精细化管理

林峰认为,从方方面面来看,地产中长期都是有未来的,而且未来是光明的。但是行业要回归常态,对于企业来说,第一个就是财务杠杆不能再用那么多。前两年去库存把所有的杠杆放开来了,但其实以前房地产杠杆只有开发贷,从来没有用过这么多杠杆。未来恢复到低杠杆,企业可以稳健的发展。

二是房企要回归精细化的管理,房企不仅仅是抢到地、借到钱就可以了,更多的是琢磨产品和服务怎么做好,客户怎么服务好。房企要回归到制造业的属性,在科研投入、产品研发、服务水准上,还有过程的精细化管理、成本控制上都要向制造业看齐。地产回归制造业也将是一个常态。房企一旦有了喘息的机会后,就要开始强身健体。


三、三年后存量市场会迎来拐点,中国每年1500万套交易很确定

虽然说,目前的市场是明确的处于下行通道,并且整个大开发的时代、房价高速增长的时代确定已经过去了,但是好消息是中国市场的规模依然很大。

左晖认为,中国一年到底应该卖多少套房子?不论是和国家进行横向比较,还是长周期来看,中国7.5亿购房者一年发生1500万套交易是比较确定的。

目前中国总体市场的交易,是12万-13万亿GMV的新房市场,加上二手房交易一起接近18万亿左右。目前北上广深和南京,二手房交易量GMV已经超过新房,北京基本上没有什么新建住宅的交易了,基本上通过存量市场解决的。这个趋势是不可逆的,预计三年时间,中国会迎来拐点,二手房GMV会超过新房GMV,大概都是10万亿左右的规模。

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四、行业会进一步集中化,大房企继续快速奔跑

住宅市场的未来是抢占市场份额、规模增长的时代。2014年我们讲过90%的中小房企退出地产江湖,百强房产会占据95%。2020年哪怕市场蛋糕再放大一点,增速降到30%,20强房企仍然会占60%的市场份额。

未来房地产已经没有高速公路了,发展是硬道理,未来房地产进入平稳发展期,这个过程中我们就是横盘可期,最后过渡到美国等发达国家以二手房为主的市场。但是行业垄断格局没有形成之前,加速奔跑将依然是大房企的新常态,聚焦战略机会点,跑得比风险还要快,守住自己不发生任何问题就可以平稳的走下去。



02

当下最重要的是现金流管理

然后是现金流的高周转


在目前的环境下,现金流几乎是唯一策略,必须要快抢钱。这几乎是所有大佬一致认同的观点。

吴建斌认为,中国的房地产市场有“有形之手”在管理这个市场。由于“有形之手”的管理,房企省了很多心,而且不用悲观。但是目前正处在三年小周期里比较差的时候,要度过这个寒冬期,现金流的管理一定要引起高度的重视。

目前很多项目销售价格上不去,甚至做了让利安排,依然卖不出去,销量从 5、6 月份开始一路下滑,无论是大房企 还是小房企都遇到了这个问题,导致现金流非常紧张。另一方面,整个行业的融资环境仍然没有宽松,而且短期是没有办法改善的。

这种形势下,如果中小企业不敏感,以为这个市场会复苏,以为这个市场还会增长,不关注现金流,就会变成“温水煮青蛙”,慢慢死掉或被淘汰,所以一定要做好自己能够控制的事情。一方面要扩大经营性现金流,做自己能够控制的事情;另一方面也要尽量扩大融资活动,保持积极的心态。

扩大经营现金流要做好以下五点:

第一,拿地节奏要放缓,现金回流慢的产城项目也要放缓。

第二是建安成本的支出要控制,能带来现金流的继续做,带不来销售和现金流的项目可能要暂缓。

第三,促进销售,确保正常的现金回流。在一个企业最困难的时候不是看利润,更多的是看现金流能不能支撑,这时候促销就是非常好的办法。

第四,在网签及银行按揭方面下足功夫。 

第五,开源节流可以,但不要恶待员工,需要共度时艰。

具体的措施在昨天的文章中,有详细的分享,感兴趣可以回看。

欧阳捷也认为,目前现金流是唯一的策略,必须要快抢钱,而且一定要实现现金流的高周转。

而卞克认为,成长型企业,借的钱贵,尤其要做高周转。当年拿地、当年回收、当年再投,一年把三个动作全做完。快一点还可以规避部分风险。

高周转本身是一个战略,围绕这个战略有很多动作要做,从投之前就决定了这个项目能不能干。快是一种能力,核心是现金流,不是快生产,高周转不是快生产。例如,某房企同样的起点,但是后期发展比祥生慢,因为他们原来投资的重点城市按揭放款的条件是封顶,拉长了资金使用效率和回款的时间,所以发展速度明显慢了半截。

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卞克还认为,对于目前的成长型房企来说,最大的风险是厌恶风险。打左灯、往右拐,机会始终在你面前,只是错过你才发现,其实当下就是好机会。目前来看,仍然没有比房地产更好的生意,在中国,地产一定是最后出问题的,中国的市场不能简单的与美国、日本市场进行比对。


03

中国未来的机会点很明确

聚焦城市群,深耕区域


目前的房地产市场其实很明确,未来的发展也很明确。一要聚焦城市群,二要找准三四线的增长点,三要深耕区域,做好这三点,一定有机会。


一、 房地产的中心一定是城市群,而且门槛会越来越高

左晖认为,目前中国的人口正在发生快速的变化,人口快速的向城市圈集中,链家有一个基本的判断,未来中国会有6亿以上的人口集中在20个城市圈里面,中国大概20个城市圈,平均每个城市圈会有3千万人口。

而陈劲松的观点也非常的一致,他认为,面向未来要搞清楚两个逻辑,一个是城市的逻辑,一个是价值的逻辑。

城市有一个基本的定律叫指数定律,也就是一个城市的发展会越来越快,随着城市的扩大,随着时间的推移,城市人口和它的GDP增长是指数增长的,所以现在的大城市都还不算大,大城市还要影响周边的城市,变成城市群,变成大都市圈,而大都市圈唯一的规模限制是通勤时间,通勤时间取决于高铁、地铁,而这一轮中央投入基础建设,大都市圈一定会更加迅速成长。

城市的另一个定律是规模定律,也就是说城市的发展会使城市建设的成本越来越小,产出越来越多。最后城市会成为这个国家的核心竞争能力,城市是主要的人口聚集区,未来中国房地产主战场一定是在都市圈。


二、三四线会成为唯一的增量

欧阳捷认为,由于一二线土地供应几乎没有什么增长,而且房价被死死按住,一二线短期之内依然是无价无量,所以你想回归一二线城市获得业绩的增长是几乎不可能的,除非一二线大幅度增加土地供应,房价适当的放松,这个很难。因此对于开发商来说,依然必须到三四线,三四线是唯一的增量。

卞克认为,政府减税是明年关键的举措,通过税收工具可以实现房地产对工业的反哺,为2025争取一点时间和空间。为保证减税并控制财政赤字,会继续推进1、2亿人口的城镇化,推动部分地区的棚改,土地涉税及土地转让收入需要有持续增长,土地供应量加大,指标争夺、人口争夺会加剧。

对于这两年加杠杆、冲规模的房企来说,如果去年没有去杠杆、上半年没有供货套现,手上没有多少银子,如果布局比较分散,在土地下行的趋势下,守都守不住,所以现在很多规模房企逐步回归一二线,原来做一二线的企业小心翼翼的探了一下脚,不知深浅又退回去了,这又给一些深耕三四线的房企和成长型的房企留下了空间。

但是在三四线拿地的时候标准要适当的提高,要有抗跌的能力。现在政府把一些好地拿出来,资源比较好的地块要高度的关注,作为区域型房企要对当地的资源,当地的民风人情很熟悉,有这个条件仔细的研究地块的属性。


三、新机遇属于区域深耕型的房企

陈劲松认为,全球的房价变动规律,都是有一个长长的发展期,紧接着一个急速上涨的泡沫期,杠杆加到一定规模后,金融政策的影响,就会遭遇顶点,政府没有强烈干预的情况下,就会快速下跌,然后就是萧条期和回升期,上升期大约是下降期的3-5倍。但是中国的曲线是独特的,不让涨也不让跌。这个时候,价格没有猛跌,资产负债表还可以,但是房企没有现金流,怎么活下去?

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好在中国的房地产市场有区隔,不是跟股市完全一致的,这个市场区隔救了我们的命。在未来的半年内,我们将会看地方政府会主导这个区隔市场的房地产政策,一城一策会为深耕区域的房企带来好处。

卞克也认为,新的机遇一定属于区域深耕型房企。因为深耕所以熟悉,因为熟悉所以容易发现价值,对于大部分一二线、三四线而言,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格,只要价格合适,很多城市是有需求的,而且产品存在升级换代的需求。

很多上市公司、非上市公司和规模房企以及国有企业,普遍存在一些问题,例如,授权不充分,产品标准僵化、决策时效性差,链条太长,受融资成本限制,资本市场管制影响,开发节奏、资金使用效率都比较低,整体表现出操盘能力偏弱。很多大家眼中的标杆房企,实际操盘能力却很弱,放到具体的项目上很可能干不过区域深耕型的房企,因为他们决策链条更短,对当地更熟悉,这就是区域房企的优势和机会。(文章来源:明源地产研究院)

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