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房地产新动向:万科高喊活下去 同行瑟瑟发抖

更新时间:2018-09-30  来源:中原楼市网  点击:
 

导读:在持续的、不断收紧的“五限”调控下,房地产行业的拐点似乎已来临。近期的一系列市场数据以及地产巨头们的策略改变也能佐证这一点。

9月28日、29日,万科在深圳举办秋季例会,会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目。有网友和媒体评论,房地产企业巨头万科的这例会标语让同行看了会瑟瑟发抖。


郁亮:万科把“活下去”作为基本要求,也是最终目标


实际上,这并不是万科第一次发出“活下去”的呐喊。万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上就曾讲话称,房地产行业的转折点已经到来,在社会迎来全方位转折的背景下,所有行业无一幸免。

郁亮指出,应对转折点和不确定情况的最好方法就是“收敛”和“聚焦”。在此关键节点上,万科把“活下去”作为基本要求,也是最终目标,回款目标的达成因此变得非常重要。

他认为:“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

不过,今年迄今,万科的回款目标仍有超过半数尚未完成。按照目前的销售情况来看,万科年末还会有1000亿的长期库存。同时,郁亮在讲话中也提到,万科正在做的四件大事分别是:战略检讨、业务梳理、组织重建及事人匹配。从各种表述上可以体会到,郁凉这次讲话的大基调是“悲观”。

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万科这简短却非常有分量的标语到底有何深意?我们或许能从近期市场的一系列数据以及房企的动作中找到线索。


房企动向:资金压力显现,现金流成为“最后的稻草”


楼市进入下行周期的准确信号已出现?今年前8月,虽然房企的销售仍然高企,但融资和现金流问题从年初就已凸显。

一方面,作为资金高度密集的行业,当表外融资大幅收紧,房企仅剩的融资通道只有开发贷、海外发债极少数了;来自购房者的首付和按揭贷款,是房企资金的主要来源,但今年也严重受限。另一面方面,房企的开发投资仍处高位,新开工、竣工、三费支出上涨,今年又遇偿债高峰,在年中的经营性现金流集体转负或大幅缩减后,三季度开始,一些房企就率先降价回笼现金了。

降价促销是房企最后的杀手锏。当价格战打响,就是楼市进入下行周期的准确信号。近期,泰禾、恒大碧桂园、招商蛇口等多家开发商,打出了降价促销的招牌。

其中,恒大推出国内全部楼盘8.9折,如果将全部优惠进行叠加,最低可至7.4折,更胜于今年2月份8.8折的促销力度。此外,碧桂园个别项目出现8折优惠,泰禾的合肥院子部分户型降价4000元/平方米。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,降价可以归结为房企的资金压力、业绩压力,自身的营运费用也是一笔很大的开支。趁“金九银十”给予折扣,期望增加销售,快速回款。

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房企的“偿债高峰”已至


一位知名房企CFO认为,今年以来房企面临巨大的资金压力,根源是融资渠道大幅收缩,而房企的投资、经营活动却维持惯性,并没有同时收缩。

从中期财报来看,大多数房企出现了经营性现金流转负或缩减,如万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元,上年同期为218.5亿元,上年末则为823.2亿元;保利发展截至中期的经营性现金流为-98.33亿元。

此外,碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿,但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。其他二线房企的状况也不乐观。渤海证券显示,中低评级房企现金流吃紧,AA房企的现金及等价物负增长,资金面出现缺口。

中信建投监测,随着流动性的改善,自筹资金增速从4 月低点4.8%已经连续攀升至11.2%。此外,国家统计局数据显示,2018年1-8月份,房地产开发企业到位资金106682 亿元,同比增长6.9%,增速比1-7月扩大0.5个百分点。

兴业证券分析师阎常铭认为:房企资金来源增速有所波动,但是整体资金来源增长中枢下行是中期趋势,预期从销售和资金角度,难以有大幅度的持续缓解。

偿债高峰的来临,也没有给房企足够的喘息机会。

东海证券指出,进入9月后,房企偿债高峰已至,据目前已披露完毕的半年报显示,50%的公司面临偿债压力。

平安证券分析师杨侃认为,在此情况下,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。

整体看,即便多数房企的销售金额同比攀升,但2018已经过去三分之二,留给房企完成销售目标的时间已经不多了。

2018上半年销售排行前20的房企,14家设定了年度销售目标。其中,1-8月销售目标完成率在三分之二以上的有8家,分别是中国金茂、阳光城、新城控股、世茂、中海、正荣、恒大、招商蛇口;总共13家的目标完成率在50%以上,华夏幸福还没到50%,年度完成率堪忧。

去年的房企销售冠军碧桂园,以及万科,则干脆就没有设定年度销售目标。

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回款是关键


保利地产研究院认为,面对融资和偿债的双重压力,房企“现金流”管理尤为重要。加紧回笼资金、确保财务稳健,是面对行业短期调整风险的首要举措。对房企而言,最大的回笼资金手段是销售。但受信贷持续紧缩影响,今年以来,各房企销售回款率普降。

一线房企销售回款率平均值稳定在80-90%的较高水平。纵观TOP50房企,销售回款率在90%、80%、70%以上的分别有16家、8家、15家。其中,碧桂园、恒大、万科、保利四家“龙头”,除恒大保持95.04%的回款率外,万科销售滚动回款率为93%,历年这一数据往往在95%以上。半年报显示,保利上半年累计实现销售回笼1698亿,回笼率仅 78.9%,同比下降3.5个百分点。

碧桂园2016、2017的销售回款率分别为92%、90%。而今年上半年,碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元,回款率约为81.5%。从资金回笼角度看,较高的销售去化率并不一定伴随着较高的销售回款率。按照销售去化率从高到低排序,排在前20名的房企平均销售回款率为76.3%,后20名的平均销售回款率为95.7%,差异显著。

销售放缓对房企实现回款将是雪上加霜。国家统计局数据显示,1-8月销售面积累计增速 4%,比7月回落 0.2个百分点;8 月单月增速2.4%,比上月大幅回落7.5个百分点。9月份以来,绝大多数房企都把回款和回款率作为首要的目标来执行。

前文提到万科董事会主席郁亮透露,今年制定了6300亿回款的目标,现在完成还不到一半。而佳兆业财务部总经理吴建新表示,将加快整工程建设速度以及存货去化速度,以完成现金的迅速回笼、回款率的提升。除了通过加快销售回款缓解资金压力,一些房企准备通过变卖资产实现资金回流。佳兆业集团主席兼执行董事郭英成称,还将通过出售资产等多渠道保证资金周转。

克而瑞研究指出,在国家和地方政府调控政策层出不穷,尤其是信贷持续紧缩的背景下,规模房企上半年的日子并不好过。不过,下半年货币政策或将由稳健中性转向中性偏积极,三季度房地产市场进入难得的销售窗口期,开发商资金压力将有所缓解。

其预计,下半年将有更多房企继续“高周转”策略,积极抢收业绩和回款,保障企业规模的持续增长。随着去杠杆转为稳杠杆,按揭贷款同比继续正增长,融资环境有所改善,但整体资金压力仍存。

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市场样本:杭州二手房最高降幅36%


从一线的北京、上海、深圳,到二线的杭州,楼盘纷纷打折降价促销。可就在4个月之前,也是在杭州,曾出现过万人抢房、甚至有人晕倒的景象。但在即将过去的九月,据《钱江晚报》报道,杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量为2718套,环比8月下降了32%,成交量大概率将创6个月来新低。随着成交量跌入谷底,二手房价格也开始松动。大部分板块二手房成交价平均下跌幅度在5%~10%左右,个别小区甚至超过30%。

在余杭区临平,年份较老的二手房价格大约在2万元/平方米左右,与6月相比,下降了大约2000元~3000元/平方米;而次新房价格约在2.5万元/平方米左右,下降了约1000元~2000元/平方米。就整个临平区域来说,降价幅度已然接近了10%。而在江干区的景芳区域,自6月以来,二手房的单价下降了约3000元/平方米,目前普遍价格在3.8万元/平方米左右,降幅约7%。在余杭区的闲林,个别小区的表现更是让人大跌眼镜,例如,从透明售房网公布的数据来看,新时代城市家园小区8月签约均价环比7月下降了36%。


“精装变毛坯”


在杭州,冷清的楼市还可以从另一个现象中体现,那就是,“精装变毛坯”。据《杭州日报》报道,9月21日,大江东宝龙广场最新一张预售证公示,从备案价格显示,房源均价为14000元/平方米,跟之前5月16日那张预售证16200元/平方米的均价相比,低了2200元/平方米。

表面上看,是降价了,但是,最新推出的房源是毛坯房,而5月推的是全装修房,16200元/平方米的均价里含了3000元/平方米的装修标准。在上一轮行情低谷期(2011年、2012年),杭州市场上众多楼盘变相降价的一个法宝就是“精装改毛坯”。当时,起初想用精装产品卖出高溢价的项目纷纷遇挫,只能选择毛坯产品面市,当年还出现了一个新词“高端毛坯房”,用低价吸引购房者。销量下滑,房价下滑。4个月之后,杭州楼市可谓一片冷清。

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