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快周转的黄金时代结束 新一代的黄金10年将开始

发布时间:2018-09-03  来源:明源地产研究院  点击:
 

“错过了地产的黄金10年,太遗憾了”,一位名校毕业,刚入行的地产人这样感叹,随后他问明源君“我是不是入错行了?”


“地产的红利快要结束了,我该留下来赚最后一个铜板吗?”一个饭局上,一位地产老总突然这样说,好像是在问明源君,又好像是在问自己。事实上,明源君认为,他们的判断是错的。

 

明源君认为,每个人都有自己的黄金10年,每个时代都有创造奇迹和财富神话的机会。


即将盛极而衰的,只是快周转、高杠杆、卖完就不管的简单开发模式,想靠这一套逆袭的,确实很难实现自己的地产梦了。


而地产的黄金时代,远没有到结束的时候,更多、更新的成功模式,正在到来。有的人看不到,是因为他不相信。而相信的人,能看见这些新的模式,并最终实现……


想靠快周转弯道超车

几乎不可能了


标榜自己“快”的房企,越来越少了。现在大家更喜欢说自己是“中周转、高质量、个性化”,而仅仅在1年之前,极致快周转还是大家最看好的模式。情况到底发生了什么变化?

 

1、当房价大涨成为过去,三四线极致快周转的房子就不好卖了


前一段时间大家都在声讨快周转,可是,很多巨头在一些三四线城市已经深耕多年,做了许多项目,连续多年是那些城市的销冠。这是为什么呢?答案似乎只能是2个:


别家房企的项目,质量其实还不如这些巨头的。

客户们买的不是房子本身,而是附加在房子上的别的东西。

 

明源君觉得,在某些三四线城市,答案更接近1。而在更多的城市,答案更接近2!

附加在房子上的东西,到底有哪些?


一个是各种资源,比如好的学位等;另一个则是增值的可能,也就是涨价的机会。很多三四线地产人告诉明源君,一半左右的客户买房根本不细看户型、社区什么的,来一次就买了,放在那里等涨价。对于这些人来说,品质好坏根本无所谓。

 

不过,这种情况,以后会逐渐变化。三四线城市本来就小,资源也没有那么大价值。一旦房价停止上涨,投资客户减少。


供需相对平衡以后,自住客们可就要细细看房子了,千篇一律的快周转复制的纯刚需房就不好卖了。如果快周转经验不够,房子质量出了问题,那更是卖不出去了。


一二线城市优势资源比较多,附加在房子上的学位、商业、产业、公园、交通等资源,还将存在比较长的时间。但是,以后想在一二线做快周转也很难了……

 

2、一二线城市以后不做产业、不做存量可能就很难拿地了;本来地价贵周期长也不适合快周转

 

大家不知道发现没有,一线强二线城市卖地,要求产业配套、竞自持的越来越多,单纯住宅用地越来越少。为什么?


一线城市几乎都没有地了,地方政府不能再单纯靠卖地来获得财政税收,必须要靠产业税收。

 

深圳现在要获得新的用地基本都要靠旧改。下的18年,上海的建设用地只能再增长50平方公里……


北京城乡建设用地规模已经达到2921平方公里,超过了2035年的目标。也就是说,北京的城乡建设用地已经超了,以后要减少建设用地而不是新增。

 

一些二线城市、包括一些强三线城市,很快都会意识到土地财政的不可持续性。

而跳出土地财政的办法,就是:


不再做“卖地—盖住宅---卖住宅”的一锤子买卖,那样只能获得一次性的土地出让金。要求房企拿地后,做工业、商业、公寓等,持续持有运营,这样,企业有持续性的收入,地方政府也就有了持续性的税收!

 

而且,一二线地价贵、预售证发放条件严格,本来也不适合做刚需项目做快周转。

 

3、巨无霸们已经全国布局了,你比不过他们;巨无霸们到顶点后,也难以为继

 

当然,快周转模式并不会立刻不行,可能在未来几年还有市场。但是看看巨无霸们吧……


1000亿、2000亿、3000亿、5000亿,当房企的规模一步步走到这个程度,也就意味着,他们在全国所有略上规模的城市都有了布局。


快周转,拼的不就是规模么,上了规模,钱更便宜、采购更便宜、人力资源更充足、标准化做得更好、经验积累得更多。


一台几千亿的快周转机器开始转动的时候,你是不可能和它在同一赛道竞争的……

而当全国增量市场到达顶峰,收并购告一段落之后,巨无霸们的快周转也会难以为继。

 

4、舆论发酵后,快周转风险加大;现房销售政策普及的地方,快周转将终结

 

本来快周转是个中性词,可是在被舆论炒过一轮以后,你家项目如果管理不到位出现质量问题,一旦再被指快周转,就很容易成为众矢之的。

 

好几个地方已经出台了现房销售的试点政策,有几个城市已经卖出了必须“现房销售”的地块。这个政策一旦铺开,快周转就将成为过去。

 

根据明源君上面的论述,快周转模式的黄金时代,可能即将过去。一些地产人,甚至地产老总,正是据此得出了地产的黄金时代即将结束的结论。


明源君想说的是,认为快周转就等于地产,是一种错误的执着,这种错误包括下面三个方面:


错误地认为地产就是暴利。甚至于认为项目利润低于20%就不是成功的地产。

错误地认为地产就是要赚快钱。认为项目一定要一两年卖出去就结束,不屑于做复杂的运营。

错误地认为规模、金钱就是地产所有的意义和价值。比如作为企业只追求排名和规模,而不重视产品的雕琢,不重视建筑的历史意义;作为个人只重视收入的多少,以有一天实现“财富自由”不工作为目标,而不能从工作本身体验到自我实现的乐趣……

 

有以上执着的房企和地产人的黄金时代,确实快结束了。而其他一些模式的黄金时代,正在到来……

 

新一代地产人的黄金10年

这5种模式最有可能成功


明源君要强调的是,以下5种模式,均有成功的先行者。真做得好,其利润也很可观。


而且,这些模式里的地产人,更能体现出自己的个性和价值,而不像快周转机器上的一些环节,只是复制。

 

1、用心的商业地产,每个商场都不一样、运营为王

 

就国外来说,全美最大的商业零售REIT-西蒙地产(SPG)市值达531.6亿美元,是美国市值最高的开发商Horton市值的3.4倍!

 

就国内来说,恒隆在香港上市,市值八九百亿港币,但它其实持有的物业不多,以少量优质物业获取这么高的市值,比大多数开发商赚钱。


上海恒隆广场2018年上半年收入增长13%,其中租金收入高达7.63亿元人民币,增长7%……

 

恒隆的商业模式,和别的商业地产有什么不同?


作为商业地产运营专家,恒隆的重心全部在运营上,想的是如何把自己的商场运营旺。他们每个商场都不一样,都有自己的生态。


而内地某商业地产巨头,虽然也是做商业地产,着力点却在“卖”上,他们拿下综合体的同时,周边还同时做商业街和住宅,他们一心做快周转,要把周边的商业街和住宅卖掉来盈利。至于综合体本身经营的如何,并不特别重视。

 

2、以运营为核心,真正为产业服务的产业地产

 

一个产业园区,配套一个住宅项目。如果是产业为主,当然要优先解决入住企业员工的安居问题。如果是地产为主,那么就不管卖给谁,卖得越快越好。


真正的产业地产,赚得一定是“慢钱”。下面这张图,是中城新产业总结的住宅、商业、产业地产的盈利模式和成熟周期。

11_副本.jpg

产业地产运营的核心,就是让入驻企业的生意越来越好做。而想让客户的生意好做,就先要搞清楚,为什么生意会不好做?


生意不好做,无非是缺乏技术、资金、人才、市场这四个要素里的一个或者几个。

如果能建立起一个服务体系,进而建立起一个生态,让客户不再缺乏以上四类资源,问题就解决了。这是一个很复杂的过程,但一旦达成,就可以持续变现。

 

3、做慢周转、高溢价、个性化的住宅项目

 

事实上,之前在一二线限价令出台前,做住宅也是有一种快周转之外的成功模式存在的。


明源君相信,限价令不会永远存在,限价令取消后,“多花时间多花心思做项目,充分挖掘土地价值,赚取溢价”的模式还会回来。


举例来说:你做一个项目一年开盘,成本3万,卖5万;我做一个项目,2年开盘,成本4.5万,卖8万。在覆盖掉一年的财务成本后,我还是多赚了一些钱。

大家可以看看仁恒、绿城、龙湖等过往的一些高溢价项目,都有这种模式的影子。

 

4、长租公寓等住宅租赁项目

 

中央提倡“租购并举”,而现在租赁房源远远不够,所以长租公寓等模式未来必然很有前途。


租金之外,长租公寓可以提供的服务有以下一些:

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目前,美国市值最高的开发商是Horton(霍顿房屋公司),为157.2亿美元,而美国最大的公寓运营商之一EQR,其目前的市值为239.8亿美元,折合人民币大概是1600亿人民币。需要注意的是,目前EQR的管理规模不到10万间(截至2017年底,其管理规模为78302间)。

 

我国目前最大的公寓运营商自如,到2018年底,管理规模会超过100万间,未来其目标是200~300万间的规模。


虽然EQR是自持,但随着我国租赁市场的发展,我们完全有理由相信,中国一定有同模式规模是EQR的几倍的租赁企业诞生。


下图是自如总结的,未来长租公寓领域的四种企业,当然有的巨无霸可能兼具其中2-3种角色。

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5、城市运营,多业态的混合,持有和销售的混合

 

明源君认为,城市运营的本质,就是房企在相对不发达的区域,拿下比较大的一块地,长期经营,在这个区域逐渐发展的过程中,获取长期红利。

 

金茂目前已经有3种城市运营模式。每种模式,也都已经有几个代表性的项目,如下图所示:

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其中,梅溪湖是长沙的岳麓的一块地,之前最著名的是当地出产葡萄,完全就是荒地的感觉,可是经过金茂10年打造以后,整个区域完全不同了:


梅溪湖的房价已经是长沙最高。梅溪湖的配套已经相当完善。


下图是金茂对城市运营商的定义:

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城市运营这种模式,虽然前期占用资金比较多,但是整个开发节奏房企自己可以掌握。


区域发展之后的红利,房企都可以获得,而且有持续现金流,可以抗风险。

 

现在,大家都很热衷的小镇,本质上也是城市运营的一种形式。


小镇的盈利,主要来自:租金+服务收入+物业增值+投资入驻企业+政府政策补贴返还。

 

城市运营的项目,持有物业比较多,形态也会包括产业、商业、住宅等多种。


在租金服务收入相对稳定、物业增值达到一定水平之后,可能通过以下一些渠道变现:1、直接出让股权变现;2、通过股市、金融产品变现……


想在新模式下成功

团队思想要彻底转换


恒隆董事长陈启宗说“以往这5年,好几个内地的房地产商跟我说,我们现在要开始向恒隆学习,当然别人向我学习是我的荣耀,但是我心里明白,他们绝对是学不来的,为什么学不来呢?因为他们的心态调整不过来,心态调整不过来,你就不能在一个新的经营模式里致胜。”

 

陈总的担心并非没有道理。内地X房企过去主要做住宅。前2年决定全面转型,做产业、商业地产。最开始,老板想的比较简单,以为给原来的团队讲几次话,让他们转型就好。后来却发现完全不是那么回事情:住宅要快周转赚卖房的钱;商业、产业地产却是要慢慢来,先赚租金,等旺了之后,再赚物业升值的钱。住宅团队干商业、产业地产,无论如何思想都扭转不过来。


老板最后痛定思痛,在另一个城市从0开始,建立了商业产业地产新团队。


明源君觉得,最核心的问题,还是在于团队的成就感来自哪里。


新的这些模式,必须建立规模以外的标准,让团队可以自我实现。已经在小镇模式上积累众多经验的绿地认为,如果一个小镇有4个不同的产业,就应该有4个专业的运营团队,一个总协调,每个团队要根据产业的周期和特点制定不同的考核标准。


以产品著称的仁恒置地,其董事长钟声坚在日前的一次演讲中说“今天在罗马的神殿、斗兽场,这些建筑屹立了几千年,历尽了人生的沧桑。在欧洲的大教堂,经历了几十代人的努力……当人走进古老的庙宇、教堂、城邦、街道,触摸着历史,内心也会随之安定下来。


时空在这一刻连接起过去和未来。我们作为一名泥水匠,虽不能如此伟大,但是同时也甘为建筑付出生命,百年之后我们的子孙,也有机会能够触摸到父辈的记忆……百年之后我们也许已经不在了,但是建筑的生命会延续。当我们的孩子成为父母,他们也有机会带着他们的孩子回到年轻的回忆,讲出童年的快乐,就如同我们走进罗马、巴黎的老城……我们只是时间的过客,留下来的建筑可以见证这些时代的过客,成为永恒的生命”。

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