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被“放养”的雁鸣湖,何时才能一鸣惊人?

发布时间:2018-08-18  来源:中原楼市网  点击:
 

“生活不止眼前的苟且,还有诗和远方的田野”。曾经许巍的这首歌给了无数人对自由的向往以及对生活空间的无限遐想。带着诗和远方的憧憬,带着远离世俗的梦想,我们的车轮一路开拔到雁鸣湖......

走进这个国家2A级风景区,迎接我们的,除了景区内别具一格的东大门以及几座荒废且造型别致的亭子外,剩下的几乎全是“野蛮生长”的杂草和芦苇,可以说,视觉范围内再难发现有一丝的开发痕迹。

但在蔚蓝的天空下、在广阔的水面上,我们依然看到了雁鸣湖难以掩盖的天生灵气,抛开了人工的豪奢,带着天然清冽的贵气,或许这才能匹配得上独一无二的心灵。

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(雁鸣湖实景图)


关于雁鸣湖我们看到的问题


除去原生态的美好环境,可以说,雁鸣湖板块目前还存在很多问题,比如:

一、政策“误伤”下的雁鸣湖,销售遇阻

在市内五区限购之后,很多购房者将目光瞄准了郑州边区,而雁鸣湖算是距离郑州比较近的远郊区域,再加上郑州东扩的战略布局,这里的市场曾一度火爆,据了解,长基雁月湾、绿地香颂等几乎每推新品就能达到清盘的节奏。所以说,在雁鸣湖片区限购之前,该区域确实有一定的优势,但在2017年5月之后被限购“误伤”,市场基本上回归平静。

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再加上郑开大道沿线的项目一直到普罗理想国,实实在在的客户截流,也是造成目前雁鸣湖市场不景气的客观原因之一。

但前段时间万科首开成绩还不错,给区域来了一剂强心针,让众多房企又看到了希望,但据了解,从云庐首开的客户分析来看,大部分客群并不是冲着度假去,反而更多是为了性价比,为了轻奢的梦想而去,目前经过开盘后的人气沉淀,区域内整体的客户来访量锐减......

二、总体规划尚不明确的雁鸣湖,还有未来吗?

整体来说,雁鸣湖总体定位规划的不明确,以及基本配套设施的严重缺失,主要还是政府不够重视,或者说片区政府把重点放在绿博白沙之后,没有更多的精力再来“打理”这32平方公里的雁鸣湖。

但雁鸣湖作为距离郑州最近的原生态郊区,未来升值空间还是巨大的,日后也必会成为区域政府手上的一张“王牌”。可是就目前而言,在一切规划配套都不明朗的前提下,是不会吸引更多的郑州人栖居雁鸣湖的,仅仅靠与雁鸣湖有地缘关系的人量,是不足以支撑区域向上发展的,那雁鸣湖板块的定位与划分又有何意义?

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三、最急迫的连霍交通“福利”,是雁鸣湖最快的“救命稻草”

大家都知道,走连霍比走郑开大道好走太多了,走连霍从东站到雁鸣湖只需15分钟左右,交通还是十分便利的,但每月的交通高速费累计下来就要1000左右,这一点也阻断了一批向东置业的客户。

基于以上各种原因,我们认为目前拯救雁鸣湖最快速的方法之一就是:连霍交通“福利”的落定,可以想象,平原新区跨着黄河都能实现高速免费,那么,雁鸣湖片区为什么就不能实现呢?

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秉承“道路一响,黄金万两”的原则,如果连霍高速从东三环北站到中牟站地段能够实现豫A牌照免费通行,势必会让大家看到雁鸣湖区域的未来价值,人气的集聚以及郑州东扩的线条,再加上各个生态产业的发展,必将给雁鸣湖区域带来相当可观的红利。

曾经一个陇海高架带动了西区,那一个连霍高速可能会救活雁鸣湖。

所以政府的支持是片区发展的坚强后盾,无论从配套还是交通,只有区域热起来,才能谈未来,才能跟绿博、白沙形成三心汇聚之势,才能让大郑东片区立于城市发展之巅。

我们认为,对于目前雁鸣湖的这些问题,如若在整体规划上不能给到区域很好的“照顾”,那雁鸣湖的市场将会依然处于“放养”的状态......


关于雁鸣湖,我们看到的前景


抛开雁鸣湖目前存在的一些问题,站在大的环境背景下,还是能够看到该区域未来的升值空间的,因为一个区域总有配套成熟后的时候,更何况雁鸣湖目前拥有非常好且很稀缺的生态环境,时间越往前走,这些优势越显得弥足珍贵......

郑州最后的原生态稀缺湖景,未来是否能够撬动雁鸣区域的发展?

古往今来,但凡成功人士都向往湖居生活,所以郑州的蝶湖,荷湖,如意湖,北龙湖,天健湖,天德湖,西流湖,象湖,凤湖等等成了全民竞相追捧的湖居选地,而这些湖也被打造成了各具特色的游玩景点,但无一例外都缺少了几分原生态的元素。

1、相比其他,雁鸣湖水域面积更大

就拿双湖科技城的天健湖来说,此湖位于西四环外的创新大道上,水域面积300多亩,开发设施齐全,目前已成市民散步游玩的必选场地之一,而雁鸣湖是它的16倍,5000多亩的水域面积,1.8公里长的湖线,各种生态景观良好,原生态雕琢,就面积而言,是仅次于北龙湖(面积8400亩)的郑州第二大湖。

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2、原生态良好,80多种鸟类繁衍生息

同时由于这里水域生态良好,所以吸引了80多种鸟类在这里生息繁衍,其中有白鹤、大天鹅、小天鹅等8种国家级保护鸟类,还有苍鹭、大白鹭等5种省级保护鸟类,可以说未来被挖掘的潜力非常大,如果能再简单增加人性化的观景通道,就更锦上添花了。

目前,我们非常期待政府能给这个区域一个完美的规划,那将是送给了雁鸣湖区域以及郑州市民一个大大的原生态观景游览区。

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(雁鸣湖实景图)

雁鸣湖板块的“脸面”规划,是否能够支撑“高居”理念的需求?

曾经看过一本书,叫《人性化的城市》,是丹麦学者扬·盖尔(Jan Gehl)所著。这是一本介绍城市设计的书籍,意在探索人与空间的尺度关系,大概意思是说,每一个城市的发展,都基于造城和人居的需求,都建立在不断的改革和规划之上,但雁鸣湖目前规划还有所欠缺,尤其是在绿地、绿都、万科、融创、康桥、永威等一线房企入驻后,品质化生活将向前迈进一大步,至于雁鸣湖的整体规划,需要各方紧密沟通协作。

1、不同于其他片区,雁鸣湖更像是一个“孤立”的存在

整个连霍高速以北区域,距离杨金片区、龙子湖北部区域有很长的空档期,距离大孟镇普罗理想国等也有一段的距离,传说中的郑开科创走廊,雁鸣湖段规划的有雁鸣湖创新科技园和郑州文创园的汴河(万胜)小镇项目,但距离落地尚需时间。

当然,这是雁鸣湖的缺点,同样也是优点,安静地做个美男子或者美公主,同样也是万人迷。

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2、国家计划:中心特色小镇之一

2017年2月,郑州市政府确定中牟县雁鸣湖镇为18个”中心特色小镇“之一。从2017年起,郑州市每年拿出1亿元作为中心镇建设专项奖补资金,对中心镇基础设施和公共服务配套设施建设项目实施奖补。到2020年,雁鸣湖镇将培育成为具有特色、富有活力的休闲旅游、美丽宜居特色小镇。

然而,关于雁鸣湖,并没有一个更加详细的规划。

反观郑州其他热点区域,基本上都是规划先行,甚至是配套先行。

比如龙湖、常西湖新区、滨河国际新城等等,无不是遵循严苛的区域规划,从综合管廊到海绵城市甚至是地下空间都经过严密的设计。哪怕是新近兴起的高新区双湖科技城、二七区马寨新镇区等等,也都是土地一级整理开发,也不乏引进综合管廊、海绵城市等城建的前沿布局。

雁鸣湖区域每一个楼盘也都经过严密的设计,但整体区域规划上要逊色不少,如何既能够百花齐放,又能够保证区域发展的完整性,这对区域内开发商的发展和政府的导向提出了很高的要求,需要各方紧密沟通协作。

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雁鸣湖在区域崛起之路上,如何逆势突围?

一、交通是必不可少的逆袭装备,打扮的再漂亮,道路才是区域最基本的面子。

但凡别墅区,总喜欢这种天赋异禀却又多少离群索居的区域。

从区域内交通来看,雁鸣湖片区主要有两条主干道,一条雁鸣大道,一条高尔夫路,雁鸣湖的别墅区目前也大多是在这两条路的两侧布局。整体上来看,这两条主干道两侧绿树成荫 ,道路路面平整洁净,但路中间没有绿化隔离带,也没有机动车非机动车隔离带,这样的道路规格无法与郑东新区相比,与其他新区相比也逊色不少。

我们知道,了解一个区域,道路的印象是第一位的,这也是为什么普罗理想国花大价钱修建彩虹隧道,对区域内部的道路也是管理严苛,给购房者留下了深刻的印象。另外,正在修建的平安大道东延、沿黄快速 路等,未来也会加强区域与郑州的联系。

不过这个区域还需要开发商和政府合力包装,区域的未来前景肯定越来越好,只是时间的问题。

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二、配套是区域必不可少的基本需求,即便是定位度假社区,各项配套也不能缺席。

1、从大配套来说

除了以上说的城市规划,当然还有不可或缺的各种配套,对高端别墅盘来说,说配套总有些局促,毕竟,对某些人来说,城市就是他的配套,世界才是他的局限。但,对高端别墅的家人来说,配套也是影响居住感受的最直接因素。

去雁鸣湖区域踩盘,这里的楼盘介绍配套的时候大多也都会把大区域范围内的配套介绍进来,比如,杉杉奥特莱斯、河南省中医学院第一附属医院(三甲)、郑州大学第三附属医院(三甲)、省妇幼保健院等等。

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(杉杉奥特莱斯)

2、从小配套来说:

相比而言,区域内的配套才更为实在。

世纪城生活广场、雁鸣湖温泉、农业公园、飞行体验中心、圣安德鲁斯高尔夫球场、亲水码头、湖畔体育公园,等等,生活娱乐配套齐全;再加上规划建设中的宋韵水街风情、各个项目配套的各种风情商业街、星级酒店、高端会所,雁鸣湖的商业配套会越来越丰富。

这些配套对旅游度假盘来说,可能已经足够,但如果用更高的标准来要求,教育配套还是区域内的短板,如果各个开发商“合作办学”,对于区域的功能性而言无疑不是很好的补充,也能满足部分业主的需求。

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(圣安德鲁斯高尔夫球场)

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(飞行俱乐部)

整体上而言,雁鸣湖片区整体定位高,而且别墅价格基本在13000-18000间,整套200-400万间,属于价格洼地。 不过,所谓真正的豪宅,贵的是窗外,关上门所有东西都可复制,但窗外的价值是不可复制的。一个真正能称得上是豪宅的区域,各个方面的条件都很严苛,也绝不是仅仅依托自然环境,这对雁鸣湖整体的区域发展提出了很高的要求。


结语

关于雁鸣湖,想说的话太多,但站在未来发展的角度来说,是目前最值得期待,最具发展前途的贵族新秀场,而政府始终是区域发展的坚强后盾。

雁鸣湖的未来也一定是改善或者终极置业,未来升值空间也是不可估量的,现有的生态配套就足以让人看到惊喜:

一个5000亩的雁鸣湖;

一个1000亩的五星级酒店;

一个4200多亩的高尔夫球场;

一个7000多亩的农业公园;

一个1200多亩的航空飞行俱乐部……

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