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管南、滨河火了,郑州WiFi热点源后劲有多大?

更新时间:2018-07-20  来源:中原楼市网  点击:
 

网络时代,“热点”在哪,人就喜欢往哪里窜。

现实生活中,交通枢纽在哪儿,世界就在哪儿。

有这样一句谚语:再大的烙饼也大不过烙它的锅。这句话的哲理是:你可以烙出大饼来,但是你烙出的饼再大,也得受烙它的那口锅的限制——这就是所谓的“格局”。

郑州,作为火车拉来的城市,如果你仍旧停留在火车站、二七塔的时代,你永远看不到高铁东站的崛起。

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郑州东站实景图

如果你仍旧停留在高铁东站的时代,除了惋惜,你也看不到高铁南站的崛起。

作为现代化国家综合交通枢纽,郑州高铁把发展潜力巨大的中部地区与经济最活跃的环渤海和珠三角地区更加紧密地连接在一起,有力地支撑了中部崛起。

当然,如果你仍旧停留在高铁的时代,你也永远体会不到,“第五冲击波”的风口把猪吹向天的御剑飞行是什么样的感觉。

如果你看不到这些,你也看不到郑州的未来·····


郑州的“铁三角”:郑州东南正在崛起价值高地


20世纪初,在阵阵长鸣的火车汽笛声中,郑州,这座沉睡了三千多年之久的古都被重新唤醒。

如今,从火车站,到郑州东站,再到郑州南站、郑州新郑国际机场,以交通立城的郑州,交通格局已成“金三角”之势。

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这样的“金三角”目前只是雏形,很多人看到了火车站商圈的崛起,看到了高铁东站近些年的蝶变,但并没有完全意识到郑州南站、郑州新郑国际机场这个双核驱动的枢纽价值。

其实,早在5年前,航空港区诞生之初就已经说得很清楚了——

国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极……

这就是航空港区的定位,每一字都价值千金!

特别是最后一个,中原经济区核心增长极,什么意思呢?如果说郑州是中原经济区的龙头,那么,航空港区就是发动机,是核心增长极,如果说大郑州张开双臂拥抱世界,那么这里就是链接的起点,这里就是“WiFi热点区”。

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航空港区2013—2017年GDP总量数据

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郑州航空港经济综合实验区道路四通八达

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郑州航空港经济综合实验区智能终端产业园

五年来,航空港区不毛之地已然变成了一座现代化新城。

目前,郑州南站正在紧张施工当中,贯穿其中的地铁9号线高铁南站工程已接近尾声,地面工程钢筋林立,雏形已现;西面的地铁13号线主体工程仍处于初步阶段,机井还尚未呈现·····

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建设中的高铁南站

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地铁13号线高铁南站站点正在施工

新郑国际机场三期扩建工程启动,这个厉害了,三期工程第一阶段就包括新建两条F级跑道,一个卫星厅,第一航站楼改造,新增一百多个新机位等一系列新工程,也就是说机场会在2022年拥有四条跑道!这是什么概念?全国也没几个。这还没说第二阶段····

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未来,郑州南站与郑州新郑国际机场将联袂构成空铁双核驱动的优越格局,通过航空、高铁、城铁、地铁、高速等多种便捷的交通方式,汇集全国乃至全球的人流、物流、信息流,成为河南经济发展的新引擎。


认识港区的三个维度,你才算初识港区


很多人并没有完全认识到港区的价值。

当管南、经开滨河国际新城纷纷开始蹭热点的时候,反倒是一蹭一个准。

管南、经开滨河国际新城的崛起,靠的除了主城区,还有港区,说白了,就是因为位于港区与主城区的中间,连接产生价值,所以,成了“网红楼盘”的集中地。

那么,为什么这个“蹭热点”比航空港区这个大郑州的“WiFi热点区”还火呢?

这一定程度上是发展阶段使然,也是我们的认知误区。认识港区,千万不要仅仅站在郑州的角度来看待,港区是河南的港区,是全国的港区,也是世界的港区。


2013年,国务院批准设立全国首个国家级航空港经济实验区,航空港区就此诞生,从此开始了光辉的历程;

2017年新修订版的郑州市城市总体规划中提出“一主一城”的双城发展思路,让郑州向东南发展的方向更加明确。

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从河南的维度来看,航空港是中原的经济引擎。在郑州所有的新区组团中,航空港区发展的优先级别无疑是最高的,和郑州主城区平起平坐,不仅航空港区的行政级别高,而且政府在资源的倾斜上同样不遗余力。

正如我们下面所看到的数据,无论是从郑州一主一城的大规划还是自身的产业格局和潜力,航空港都是整个中原地区当仁不让的航空级引擎。

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从全国的维度来看,航空港区是国家级战略,是当前国务院唯一批复的一个航空港经济试验区,规划面积达415平方公里。而一旦有了“国家”二字的定位,我们每个人就自动的默认了它在发展上的优先级别。何况我们国家也不乏这种国家优先政策倾斜下的成功样板,比如深圳和浦东新区。

从面向全世界的维度来看,航空港是全球的经济纽带。毫无疑问,在郑州,郑东新区、经开区、港区都是郑州当前的对外窗口。尤其是港区,除了我们说的保税区与跨境商贸,区域的交通出行和产业布局也是面向世界的。48万㎡的T2航站楼已经投入使用,多条国际线路也已经开通,未来还将建设60万㎡的T3航站楼;再比如,以苹果最大生产商富士康为代表的高端制造,卢货航、UPS、俄罗斯空桥、菜鸟、普洛斯、顺丰、“四通一达”等一大批国内外知名物流企业相继落户,都是世界级手笔。

航空港区是“郑州-卢森堡”空中丝绸之路的起点,今年划定约11.97平方公里的领事馆区,更是进一步推进了郑州的国际化。

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芝加哥、孟菲斯、亚特兰大,这仨城市“合体”,才是将来的郑州


要深入认识港区,就要认识港区发展的几个模板。

 一个是孟菲斯,一个是亚特兰大,一个是芝加哥,这些都是世界“枢纽经济”的代表城市,此外,还有日本仁川等机场发展临空经济建设航空大都市的成功案例。

这些年,很多城市也都类比这些城市提出了愿景规划,比如西安提出要做“中国的孟菲斯”,长沙提出要做“中国的亚特兰大”,也有很多媒体将郑州类比这两个城市。

但这两个城市差不多都只能算是一个物流枢纽城市,并不是美国最具代表的城市,孟菲斯灰熊队、亚特兰大老鹰队为什么在美职篮里走不远,很大原因就是城市力有局限。

相比而言,郑州更像是芝加哥。 

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芝加哥位于美国中西部的伊利诺伊州,是全美人口第三大城市。芝加哥交通运输业发达,是美国最大的空运中心和铁路枢纽,也是世界上最大的一个内陆港口,被称为“美国的动脉”。

除了水运条件不同外,芝加哥和郑州有很多相似之处,比如,地理位置类似,都是国家中西部地区的城市;陆路交通条件类似,都是铁路枢纽;芝加哥是农产品交易中心和期货中心,郑州也是期货中心;两个城市发展起步都比较晚等等。

当然,郑州不是芝加哥,芝加哥只是模板,正如一位省级领导曾经公开表示,“我们不但要做孟菲斯,也要做亚特兰大,还要做芝加哥,我们已经在路上了。”

    

“一路向南”,港区楼市也在转移


航空港区的兴起、人口聚集,无形中都在改变郑州的城市经济结构。

而关于港区楼市,早期开发模式基本上以政府主导定向开发为主,面向市场销售的商品住房开发量较少。

真正起步是从2013年港区上升为国家战略后,“抢滩港区财富制高点”的声音甚嚣尘上,港区楼市也开始真正进入市场化运作阶段。

彼时,定位城市综合性服务区的航空港区北部率先开发,以豫发、正弘为首的早期港区楼市拓荒者还是围绕着富士康开发项目。如今,吸引了万科、永威、中建、豫发、正弘等众多品牌房企的北港楼市发展已经相对成熟。

而航空港区南部当下才刚刚起步,交通路网、生活配套等基础设施正在完善,也吸引了和昌、瀚海、绿地等房企的进驻。

从2008年,航空港区的房价约为1800元/㎡;到2013年,航空港区的商品住房销售均价破6000元/㎡;再到现在,北港房价基本1万+,南港9000元/㎡左右。港区的商品房投放量和销售量均呈现几何倍数增加态势。

下图就是南港已在发展区域:

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南至炎黄大道,北至102省道,西至京港澳高速,东至园博园A区,红线内为已在发展区域(路网在迅速打通,拆迁基本完成)。 

南港这两年变化也很大,园博园已经建成投用(投入以来去年双节和春节人气异常火爆)、大量安置房已经封顶、大量路网还在建设(不少为双向八车道)……据说,这里所有的绿化、水系、市政建设,都是按照国家级标准,比郑东新区的规划要高,而从近期我们的探盘情况来看,确实一些路网建设的还是挺宽敞的。

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已建成的雍州路路面实况

对于南港房地产市场来说,有三大支撑点:

一是产业,产城融合也是港区与郑州众多新兴组团区域最大的不同,港区是以产业做为驱动的,将来会是一座活力之城。

提及南港,很多人总喜欢说北港是生活中心,南港是高端制造业集聚区,其实这也是一种认知误区,且不说北港一开始也是依附富士康集聚人气,要说未来高端制造业才是中国经济转型的方向。三年前,富士康老板郭台铭就曾表示打算在未来五年内,用一百万机器人替代生产线上50%的产能,未来,高端产业才是城市力最有力的根基,美国硅谷,上海临港都是耳熟能详的成功标杆。

二是交通,港区号称“机公铁”,在这里可以轻松实现航空、高铁、城际、地铁、公交、出租车等交通工具的“零换乘”。其中,除了高铁、机场之外,还有一大工程就是地铁。

港区规划有6条地铁线,其中,地铁2号线南延工程已经完工,并实现通车;地铁9号、11号、13号、17号、22号线正在加紧施工当中,很多地铁站点建设工程已经全面铺开,比如高铁南站站、会展中心站、苑陵路站等站点都在紧锣密鼓地施工中,具体何时完工,目前还没有明确的时间表。

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建设中的地铁会展中心站

三是环境,南港也集聚了园博园、双鹤湖、梅河、苑陵故城等珍稀生态资源。尤其是2017年9月份开园的园博园,改善的不仅是区域生态环境,撬动的还有南港板块的发展。

截止目前,中国已有10余座城市举办了全国性的园博会,这些举办过园博会并为此兴建园博园的城市,无一例外,均形成了当地公认或默认的“园博板块”,板块房价也在园博会前后发生了显著变化。

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园博园南大门

和昌盛世城邦为例,2016年9月项目首开,小高层均价5000元/㎡左右,洋房均价7000元/㎡左右。2017年8月,园博园开园之际,高层均价9000元/㎡,一年的时间每平米房价上涨4000多。

   

“南港”房价即将破万,还有捡漏机会吗?


近期,园博园南的双鹤湖板块7宗土地挂牌,也让我们看到了区域的升值潜力。7宗地熔断楼面价最低5698元/㎡、最高熔断楼面价6963元/㎡。

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网拍出让地块指标

从地块概括、区域规划、生态价值、综合配套、产业经济潜力等指标来看,这7宗地还算不错。

再加上这些地块向远洋、康桥、和昌、名门、振兴、豫发、正商、万科、浩创、中建、正弘、天地、绿地、山顶、鑫苑、金地、金茂、绿都、重庆龙湖、亚星、亚新、正荣、金科、东原、融信、佳兆业、招商蛇口、碧源、路劲、保利、中骏等40多家地产企业公开推介。

未来或有熔断可能性,即使按最低熔断楼面价来看,南港房价也有着破万的几率。

如果南港房价破万,那这里还有捡漏的机会吗?

从目前南港楼市的现状来看,真正进入销售阶段的只有和昌盛世城邦和绿地香湖湾。而从位置上来看,和昌盛世城邦更为优越。

项目周边聚集了园博园、900亩的国家级文保单位苑陵故城、梅河、南水北调水道、晴空明渠等水系,打造高品质的生态居住环境。

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苑陵故城遗址公园

而项目除了能够享受到园博版块的各种交通、生活、商业的配套,还能享受到大港区范围内的诸如:三级甲等医院郑州市第一人民医院及航空港区人民医院,郑州一中国际实验学校、育人国际学校、郑州123中学等医疗和教育配套;华夏大道、机场高速、京港澳高速、轻轨17号线、商登高速等立体交通也方便了与市区和其他地市的通行。

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建设中的地铁17号线围挡

再加上项目本身4平方公里的体量,从幼儿园到高中的全程教育资源,约60万方的集中商业群落,以及全方位的产品类型,多种户型设计等,在便捷居民生活的同时,满足不同人群的多种住房需求,打造成园博园旁的人本生活示范区。

目前,项目即将推出三期建面约95-180㎡的全新房源,现在售价待定,但应该不会高于一万,对于想置业港区的购房者来说,还是一个捡漏机会。  

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和昌盛世城邦三期在建项目


结语

交通格局注定了这里天生不凡。

这个区域集中了航空、高铁、城际、地铁、高速公路和城市快速路各种交通方式,全省独一份,在全国也不多见。

现代经济正在形成一个以航空、数字化、全球化和以时间价值为基础的全新竞争体系,航空经济与另一个无国界障碍的传输工具——互联网一样,将会在经济高质量发展阶段起到不可替代的引领作用,这就是前瞻性。 

按照航空大都市理论模型专家约翰·卡萨达的说法,航空大都市是我们未来的一种生活方式,相信这也会成为社会主流的生活方式。

按照港区的发展速度,“五年成规模,十年立新城”,五年已过,十年还会远吗? 

读完这篇文章后,您心情如何?

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