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管南楼市格局之变 从郑州环形地铁5号线讲起

更新时间:2018-07-20  来源:中原楼市网  点击:
 

管城区近些年来很火,鑫苑国际新城、绿都紫荆华庭、绿都澜湾、永威城、绿地公园城……一个个神盘不断涌现。

地铁2号线纵穿南北,红利已经得到市场充分的认可,更难得的是,除了地铁2号线,4号线、5号线、6号线也将贯穿管城区,特别是地铁5号线,目前已经全线轨通,按照计划,2019年上半年(最终时间以官方信息为准)5号线将正式载客试运营,势必会再次改变管城楼市的整体格局。

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作为郑州地铁规划中的唯一一条环线,地铁5号线的价值无需赘言,特别是其中的换乘站,乘数效应更加凸显,无疑也会涌现出更多的“网红”。

01

郑州多极发展渐入佳境,管城正在崛起新商圈


一个多月前,位于中州大道航海路交会处东北角的郑州万科购物中心——美景龙堂·万科广场开业,开业当天销售额突破152万元,客流突破6万人次。

可以看到的是,一条沿紫荆山路、航海路的新商圈——紫航商圈正在崛起。

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而从商圈的发展经验来看,一个成熟、成功的商圈,其商业并不是孤立存在的,而是多个标志性商业或商业体的集聚。

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(郑州商圈分布图)

正如二七及火车站商圈作为郑州影响力最大的商圈之一,聚集了丹尼斯大卫城、大商新玛特、华润万象城、大上海城、郑州百货大楼、百年德化、新田360广场泰康路店等商业入驻。

花园路商圈,吸引了像新田360广场国贸店、大商新玛特国贸总店、丹尼斯百货花园路店、兰德中心、正道中环百货、正弘城等商业入驻,发展也相当可喜。

对于这个正在崛起的紫航新商圈而言,富田一站广场、龙堂·万科广场都将成为东南片区商业的支点之一。

而这个连接老城区与新开发区的重要枢纽,尤其是紫荆山路与航海路,地铁5号线与地铁2号线黄金交会的位置,将吸引更多地产商的布局。

新生力量加上寻求突破的早期地标性商业,一个新的紫航商圈正在崛起。


02

两条财富大道架起商业主轴线,地铁5号线是最后导火线


商业是地产的高级形式,商业的发展历来有迹可循。即便是消费升级亦或者淘宝等电商带来的新消费模式的巨变,城市的商业主轴基本都是金刚不坏之身,商业主轴上的商铺依然有它存在的独有价值。

比如,上海百年来的主商圈就是淮海路和南京路,别无它选。

郑州而言,花园路紫荆山路是郑州四十年来的黄金主轴,360国贸、紫荆山百货、裕鸿国际、易初莲花、大润发,由北向南自然延伸。

航海路更是大郑州的黄金二环,沿线分布二七万达等诸多商业标杆。

而纵观一二线先行城市商业发展轨迹,你可以发现一个铁律,地铁商业成为屡战屡胜的投资收藏品。

比如,北京上海等老牌一线城市,其地铁物业的年增值率依然高达15%到60%,而深圳等新兴城市某些项目的年增值率甚至达到了骇人听闻的200%到300%。

管城区房市火爆离不开地铁2号线的开通,它就像一根导火线,从北向南引爆了管南、南龙湖一直到港区的房地产市场。

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(点击看大图)

而今,地铁5号线即将通车,一直都在蓄势崛起的紫荆山航海路区级中心,总算是集齐了最后一块拼图。


03

郑州人花钱能力全国前五,这里辐射数十万固定客群


据郑州轨道交通官网信息显示,2017年,郑州轨道交通全年客运量2.8亿人次,日均客运量逾76.71万人次,单日最高客流量达109万余人次,相信双地铁交汇的南五里堡站未来也会带来相当可观的客流量。

郑州的地铁商圈虽然目前尚且比不上北上深等一线城市,只能说明郑州的地铁商圈还有很大的潜力可挖。

要知道,郑州人的消费能力并不差。

数据显示,2016年郑州社会消费品零售总额占比GDP高达45.9%,位列中国20大城市消费能力第5名。2017年,郑州再夺全国购物类交易金额全国第5名,紧随北上广深之后。

所以,郑州极强的消费能力需要的只是更为优越的商业消费环境。

紫荆山路航海路区级中心附近,方圆5公里左右范围内并没有能够拿得出手的商业,北到大润发,西到二七万达,东到福都购物广场乃至富田一站广场,南边目前更没有已经成型的大型商业。

粗略估计,这里的商业辐射力与覆盖度足有数十万人口。

只是,郑州二环内从2016年至今都没有过土拍,足可见二环内的物业有多稀缺,未来,在郑州“新城改模式”下,三环内基本上也不会有多少新楼盘出现。未来,这里并没有太多可以上车的机会。

而紫航商圈黄金坐标点上,南五里堡城改项目,总建筑面积超100万方,服务约2万人,是二环内少有的大盘。其地块东靠城东路,西邻紫荆山路,北至弓庄南街,南至紫宸路,坐拥地铁2、5号线,毗邻在建地铁6号线及规划14号线。多条线路、多个换乘站口,让其商业——金都汇,具备超强的客户吸纳能力。


04

临街邻学府,即买即用即收益的准现铺


近期,笔者来到项目位于航海路与城东路交会处西北角的营销中心了解到,金都汇现铺正在咨询中。当前推出的临街铺,南侧是地铁站航海路弓庄站,北侧是管城区外国语中学和五里堡小学,是真正的地铁铺、临街铺、学府铺。

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地铁铺的价值自不必说。

而学校给商铺带来另一重光环:一是,学校资源催生巨大的商业人气;

二是,管城区外国语中学、小学,可以聚集大量的学生、老师、家长和簇拥而来的培训机构,可以最大限度催熟商铺,大大缩短养铺期;

此外,在经营业态上学府铺衍生出餐饮、休闲、娱乐、杂货精品、培训机构等多元化的消费需求,使学校旁的商铺在经营方向上有了更多的选择,避免了激烈的同质化竞争,进一步保障投资收益。

另外,这里是准现铺,预计今年交房,交房就可以出租营业,几乎是即买即收益,最大化保障投资者的利益。

    

结语

一个中心之所以能够成为商业中心,除了天然的地段基因、交通优势,还要基于商业自身的规模、业态规划以及周边商业的互补和依存关系,另外就是商业中心的核心消费群体的基数与质量。

紫荆山路航海路南五里堡坐拥地铁2、5号线,两条财富大道架起商业主轴线,填补区域商业空白,更有市域整体规划加持,实为难得。

投资商铺,一定要瞅准机会,这样的机遇,大多数情况下需要提前“占位”,不要等到地铁5号线通车,好事不等人。

退一万步,依托与小区的地缘关系,社区型商铺为小区的业主们提供尽可能接地气的亲民服务已成为刚需,在任何阶段都备受青睐,而在消费升级的背景下,只会越来越紧俏。

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