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龙湖北能否撑起改善大旗,谁又是其扛旗者?

发布时间:2018-07-13  来源:中原楼市网  点击:
 
绿城智慧公园

绿城智慧公园

地    址:郑东龙湖北岸中州大道杨金路向东4公里

销售电话:86666699

开 发 商:河南杨金科技外包产业园建设投资有限公司

趁着北龙湖的东风,郑东新区北部区域是越来越热闹了。

尤其是这两年,随着绿城、泰禾、碧桂园、康桥、瀚海、美盛等房企的进驻,早期内购成风、备受争议的区域风向早已改变。

我们可以感受到的是未来这里将有大批改善产品入市,而龙湖北能否撑起改善大旗,谁又是其扛旗者?


背靠大树好乘凉


其实,何止是郑东新区北部区域,周围的几个区域,何尝不是拿北龙湖做文章,当噱头。

作为全郑州甚至全河南的掌上明珠,纵然今世不能生于北龙湖,与它结个亲也是蛮好,远亲也是亲,更何况这里与北龙湖是实打实的近亲,你在连霍南我在连霍北。

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是啊,挤破头也要挤,万千宠爱于一身的北龙湖,谁人不想沾个光,往自己身上镀个金。对于郑东新区的房价,当我们还停留在2万+时,北龙湖金茂府标准层不久前就已惊爆10万+,融创壹号院一楼带院突破13万,我们除了一声惊叹,还能做什么呢?


有人会质疑,一个连霍高速隔断了杨金片区与北龙湖的联系。诚然,从地图上来看,连霍高速的确是两家的分割线,北为依旧存在争议的杨金片区,南为冉冉升起的北龙湖片区,二者隔路相望,只能远观而不可亵玩,使得北龙湖光芒万丈,杨金片区星光点点。


但是,2015年3月,从郑州市人民政府批复《郑东新区北部区域概念性总体规划》以来,行政上划归金水区的杨金片区,开始“借调”到郑东新区的统一规划上来,第一次突破藩篱与北龙湖携手相拥。之后,2016年7月,金水科教园区获批为省级高新区;2017年4月,中国(河南)自由贸易试验区正式挂牌成立,金水科教园区位列郑州自贸区片区之内。诸多政策红利开始逐渐倾斜,杨金片区终于品尝到了走在光明大道上的滋味。

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郑东新区北部区域概念性总体规划


不过,连霍高速的存在,终究是杨金片区内心的痛。手心手背都是肉,政府也得一碗水端平、不能顾此失彼不是。为了解决杨金片区的痛,根据郑州市未来城市的规划,连霍高速将北迁至黄河岸边,现在的连霍高速,将划归城市的四环快速路,全程高架,快速通达全城,出省入市随心所欲。


另外,市政府斥巨资规划打造的四纵四横立体交通网(四纵:中州大道、迎宾东路、中央大道、东三环,四横:金城大道、连霍高速、杨金路、北四环),不仅打通了杨金片区与北龙湖联系的“最后一公里”,也加深了杨金片区与郑州其他区域的互动往来。后期,地面交通、地铁、轻轨、航运等公共交通网络铺开,未来杨金片区的区位价值不言而喻。

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这也让笔者想起了周星驰的《美人鱼》里的一个情节,邓超饰演的地产富豪刘轩新拍下了青罗湾项目,被同行嗤之以鼻,都认为他脑子秀逗了,拍了这样一块开发价值不大的土地,可当刘轩把政府的填海批文拿出来以后,事情就反转了。事实上,你总以为的天堑,在政府看来,那就不是事儿。所以,能够改变区域价值的,除了自然因素外,恐怕就只有政府了。

有了政府保驾护航,房企自然是“有恃无恐”。


改善扎堆,龙湖北能否撑起改善大旗?


说到郑东新区北部区域的房地产发展,其实很简单,区域以产业用地为主;住宅开发方面,借势北龙湖红利,早期内购成风,也就是这两年在北龙湖雏形渐现、规划落地以及区域规划重新定位调整下,才吸引了我们文章开头所说这些大房企的进驻。

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今天,我们要讲的是,品牌开发商云集的这里将发生怎样的改变?

先来看下,这些开发商将推出怎么样的产品。

碧桂园国控天誉,高层+洋房,高层面积73-117㎡,洋房面积142-188㎡,定位刚需偏改善。


绿城·智慧公园,河南外包产业园二期产品,品质代言人绿城的加盟,对看好杨金的人来说无疑是一针强心剂,最小面积160㎡的小高+多层的产品规划,也是针对改善群体和部分投资客。


康桥东麓园,本土房企中的品质代言人,最小户型129㎡左右,主力为136-143㎡的大面宽成品三房、四房,2梯2户的设计,后期居住舒适度较高。


泰禾,主打高端产品的泰禾在该区域直接落地两子,和天伦合作的院子系,和广汇合作的大院系,具体规划还没有出来,不过肯定的是打造的是其高端改善产品。


至于鸿园,已经销售多年,其改善性已被认可,这里不再赘述。


可以看到的是,从产品还有项目规划配置来看,未来这里将是改善盘扎堆,而从其部分楼盘释放的价格来看,最低价格也在18000元/㎡,均价2万+或成常态,而这个价格能够接受的也只有改善客户。

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问题是这个区域能撑起改善大旗吗?

其实,关于改善很简单,就是居住舒适度要高。


而高舒适度,可以来自外部环境,比如好的生态环境、好的生活氛围,也可以来自项目本身,低容积、高绿化、户型好、物业好等等。


对于区域来说,根据政府定位,郑东新区北部区域遵循低碳生态、智慧高端、宜居宜业、产城融合的规划理念,将功能定位为大都市新型城镇化示范区、金融电子信息创新服务区、文化设计创意产业集聚区、国际创新创意产业集聚区、国际创新创意人才宜居区、滨河生态环境建设样板区。


真正到过杨金片区的人,对它的印象除了荒凉之外,还会有一个直观的感受,就是不如东区的楼层高、密,这是因为杨金片区在规划之初,受某种因素的影响,楼层统一限高50米,住宅容积率不高于2.5,商业容积率不高于3.0或3.5。


从目前的接受程度来看,郑东新区北部区域东片区,也就是清水苑、鸿园、泰禾天伦、泰禾广汇、瀚海尔湾所在的低密板块,已经具备改善气质。


而郑东新区北部区域西片区,也就是我们所说的杨金片区,改善性并未得到普遍认可,不过需要指出的是,在这些品牌房企的推动下,杨金片区或许会给我们一个想不到的结果。


谁是区域扛旗者?


受条件限制的影响,有些房企开始绞尽脑汁,为达到快速回笼资金的目的,只重营销,而忽视了产品,这就造成了杨金片区良莠不齐、鱼龙混杂的局面。但是,片区也不乏一些重生态、讲情怀的房企存在,而绿城算是其中的翘楚。


就国内的房产界而言,绿城算是其中的一个异类,在开发商纷纷逐利的时代,绿城可以称之为是一股清流。在郑州,从绿城百合、绿城雁鸣湖玫瑰园,再到绿城怡商玉园,绿城用一个个精品,俘获了无数的粉丝,使得地产圈一时间出现了以购买绿城房子为荣的奇景。


而绿城的三个现象也在市场被广为传颂:

1、时间现象,我们都知道绿城最具代表性的就是古典主义建筑风格,无论多少年都能给别人以经典和恒久的时间厚重感和价值感。

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交房多年的绿城·郑州百合公寓


2、市场现象,二手房市场房价的高低是检验产品最直观的判断,去东区看过二手房的,对绿城·郑州百合公寓一定不陌生,二手房房价片区最贵。也就是说,绿城产品无论是在新房市场,还是二手房市场,保值和增值性都很强,这也是为什么绿城有这么多追随者。

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3、客户现象,在楼市一直有一群人的传说,那就是绿城粉,跟随绿城的脚步跑遍中国东南西北。有两组数据可以说明:一是业主再购率51%,单人收藏套数44套,单人收藏总价1.87亿;二是业主影响力,13位奥运冠军,27位知名作家与艺术家,53位演艺名人,胡润浙江富豪榜90%重合率。

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所以,此次,绿城的入驻也势必会带动杨金片区地产品质的提升。


绿城情怀如何体现?


郑州,是被寄予了无数情怀的土地。在这片土地上,孕育出了很多伟人,也创造了很多辉煌。正如它作为六大古都之一,展现给世人的风采,无不透射着历史的厚重感和被文化浸染散发的墨香。所以,这样一个朝气蓬勃的城市,纵使在商业迅猛发展,大鳄层出不穷的年代,也仍然能够在硝烟四起的竞争环境中觅得“情怀”的踪影。


绿城就是一个有情怀的房企,这次和杨金集团合作推出的绿城·智慧公园,再一次让我们领略到了其情怀的一面。


绿城·智慧公园,作为河南外包产业园的二期产品,总占地约185亩,南北跨度约为260米,东西跨度约为330米,由15幢法式风格的小高层、18栋多层组成,总建筑面积约31万㎡,分两期开发,容积率2.08,绿化率40%,建筑密度29.88%。

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从整体规划来看,建筑南低、北高。建筑风格依旧采用绿城擅长的法式新古典主义风格,园林景观上讲究中轴对称,强烈仪式感,打造两轴一中心三组团景观空间格局。

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本文就谈几点,笔者比较关注的:

1、景观中的造生活。绿城“理想生活综合服务商”这一概念已提出许久,而在景观上的体现就是绿城的景观规划更注重场景设计,互动、参与这些功能性指标,被提到了空前重要的位置上。在绿城·智慧公园中的体现就是环形夜跑道、超大中心景观以及不同活动区域的景观组团等……

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2、在地产界,说到情怀首先想到的可以说就是绿城,那它的情怀到底在哪儿。不说绿城其他代表性产品,就拿本项目来说,不同于其他房企为追求利润把容积率做到最大,绿城·智慧公园控规容积率为3.0,为了追求品质只做到了2.08,其中小区内规划的7000平左右的中央景观区,据粗略估计舍弃利润几个亿,绝对是大手笔。

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3、说一下项目用材,多层外立面采用全干挂进口石材,小高层两层以下为干挂卡拉麦里金石材、两层以上为干挂仿石金属板,既保证了外立面效果又考虑到了节能环保。随着时间的推移也能做到历久弥新,值得一提的是,本项目干挂石材采用绿城标准---背栓体系,高于市场上普通的干挂体系标准。

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4、关于物业类型,产品涵盖小高层、多层、独栋,面积从150-270㎡,小高层两梯两户,多层、独栋一梯两户,层高3.1-3.4米,高于市场同类产品,是一大亮点。此外,大落地窗设计也是很赞。


5、买房是一时,生活确是长久,所以说,好房子拼到最后拼的就是服务。而绿城服务相信大家都不会陌生,其最大特点就是提供各种具有特色的人文关怀服务,已经形成一套服务体系,其最出名的就是针对孩子的海豚计划、四点半学堂等,以及红叶计划、一对一的管家式服务、邻里节、防走失系统、老人活动中心、业主健康档案等等。

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6、最后,要说的是项目的价值。除了项目自身的高配置外,区域价值也无法忽略,抱上北龙湖大腿的杨金片区,通往北龙湖的有三条路:中央大道、慧城环路、迎宾东路,尤其是中央大道,这条直通北龙湖湖心岛的大道可以说是区域各大项目标榜的,而距离其越近,其土地价值也越高,而绿城产品本身的溢价能力,也是项目未来升值的加分项。


结语

对于房子而言,普通人一生可能只会买1-2套,正是因为相对低频,所以潜意识里用户会更加愿意为精品或者高品质的房子买单,这是典型的补偿心理,也是不愿意犯错的心理。


而在市场中,二手房市场里到处都是人心照妖镜,你究竟值多少钱,硬实力如何,软实力怎样,这里都会给你称量出一个真实的价格。所以,倒推回来,当你买新房时,一个重要的决策标准,就是努力去想象,它未来在二手房市场上的真实竞争力。


按照这个逻辑来看,未来郑东新区北部区域二手房房价的第一梯队或由绿城·智慧公园以及鸿园、泰禾两项目组成。如果你打算置业该区域,可以重点考虑这几个项目。


回到文章开头抛出的问题,虽然目前无法给出定论,但区域改善盘扎堆已成现实,市场认可度如何?这么多项目如何脱颖而出?还有待市场给出答案。

读完这篇文章后,您心情如何?

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