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待开发的常西湖南片区会是下一轮开发热土吗

发布时间:2018-06-15  来源:中原楼市网  点击:
 

对寸土寸金的郑州来说,每一块土地都显得格外珍贵。

尤其是在大批外来房企以收购、联姻、砸钱高价拿地的模式,强势抢滩郑州,但资源有天花板,尤其是稀缺的土地资源。

在这一轮争夺中,多少外来房企退而求其次进入郑州周边区域;多少土地负责人因拿不到地被迫离职;多少小房企在激烈的土拍中感到深深的无力感……与土地相关的每个热点,都能刺激到业内的敏感神经。

而当某个区域有大片待开发土地时,自然聚焦目光无数,可以想象的是一场又一场土地争夺战正在酝酿。


01

开车走陇海快速路,过了西三环往西四环方向,你会明显感觉进入了在建大工地现场:林立的塔吊、雏形渐现的四大中心,如火如荼的建设中。

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对,这里就是近两年曝光率极高的常西湖新区。


陇海路北就是常西湖新区南核心的标志性建筑“四个中心”。关于四个中心太多媒体讲过,这里不做过多介绍。但四大中心对西区的意义还是要提一下,这四大中心据说是新中国成立以来,郑州在公共文化事业方面一次性投入最大的项目,无疑是常西湖新区规划的最大亮点,也是未来几十年内代表西区的形象工程。


尤其是为了在奥体中心举办的第十一届全国少数民族传统体育运动会,地铁6、10、14号线常西湖的站点提早动工。再加上和四个中心一路之隔的北核心,海绵城市、市民公共服务中心、九州坊的规划。可以看见的是政府在常西湖新区的打造上也是卯足了劲儿。


而陇海路南,除了零星的塔吊,就是大片待开发的土地。从我们探盘的情况来看,该区域的村庄基本已拆迁完毕,土地一级整理中,没有道路网,整个片区一片断壁残垣,紧邻陇海路高架和富民路的一些市政工程正在进行,紧邻西四环刁沟、址刘安置房已经开工。这就是我们本篇文章要讲的区域——常西湖南片区。


02

先来看下,常西湖南片区的范围(非行政划分):

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我们知道,常西湖新区的整体规划范围是东到西三环,西到西四环,北到化工路,南到常庄水库中原区与二七区的分界线。

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从功能上划分,北片区和南片区以居住为主;南北核心是常西湖新区的核心区域,北核心规划为政务服务区即新市府所在地,未来市委、市政府等市直机关均要搬迁此地。南核心就是鼎鼎大名的“四大中心”,未来和白沙组团规划的“四馆”,东西两翼比翼双飞。


从土地使用情况来看,北片区主要为工厂、村庄、老小区和经济适用房,可供开发土地有限。目前,已经入市的有横跨高新区和常西湖新区的碧桂园西湖,还有裕华铁炉城改项目。


核心起步区,主要为商务、商贸和市政公共服务配套用地,几无宅地供应。目前已有的多为公务员小区和安置区,真正商品房开发的项目仅有华瑞紫韵城和传闻已久的名门西岗项目。

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北核心

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南核心


其中,华瑞紫韵城规划的写字楼就是和北核心写字楼统一规划,与高大上的北核心融为一体。这一区域再放大一点,还有正在开发的和黄熙花园以及下半年将入市的汇泉第二个楼盘——汇泉景悦城,位置在陇海路西三环西北角,从目前释放的信息来看,体量也不小,480亩,前期咨询阶段,当下推的户型是66㎡两房,78、88㎡小三房和112的小四房,从面积来看刚需快销盘。


南片区,规划的定位及用地现状决定了,相对来说有着大量土地供应的南片区注定将承担常西湖新区的住宅开发使命。


03

关于南片区,第一次曝光在笔者面前是2017年的7月份,恒大、融信分别成为刁沟棚户区改造项目、址刘棚户区改造项目的土地一级整理主体。而这次的招商也奠定了加下来区域的招商基调。


1、首先得有钱,这两家房企都是以缴纳50亿招商保证金的门槛进入。而之后世茂成为常庄C1片区项目的土地一级整理也是缴纳了50亿,尚未有结果的常庄C2片区项目也需缴纳10亿元;

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刁沟棚户区改造项目

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址刘棚户区改造项目

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常庄C2片区

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常庄C1片区


2、有资质,恒大、融信、世茂,没错全部是全国房企50强,这也是这一区域招商的条件,全国排名前50强或河南省内排名前10强。


我们都知道,嗅觉最敏感的房企对于一个区域的态度,本质上也是这个区域价值的折射。如此高门槛、高要求的招商条件,能够吸引来如此多大品牌房企的青睐,未来可以想象。


3、开发模式改变,郑州城改“潜规则”相信大家都不陌生,但对于常西湖来说采取的是“一级土地政府招商、企业投资,二级开发招拍挂”的模式。


在笔者看来,采取这种方式有两种原因,一是,政府统一招商、规划,可以保证区域建设的统一性和高度,避免出现早期白沙一样小开发商鱼龙混杂的局面,同时也能加快区域开发的步伐,提振了市场对于常西湖新区甚至整个西区发展的信心;其次,是郑州土地一地难求,省内外不差钱的大开发商拿地决心大、力度大、敢付出、能付出,在这样的情况下,这种开发模式会越来越多的被房企接受,成为资历雄厚的开发商在土地市场有所作为的新路径。


04

这样的门槛,从一开始就拔高了区域的调性,常西湖新区的高规格规划、郑州一级饮用水源备用地常庄水库、重点改造的贾鲁河工程,再加上大房企加持,常西湖南片区能与“高大上”挂钩吗?开发现状如何?只能说,实地考察之后,印象才能尤为深刻。


在中原楼市团队花费大半天时间,沿着陇海路、富民路一路调研,总体下来,对常西湖南片区有以下几点认识:


1、目前,常西湖南片区目前属于起步阶段,区域处于土地一级整理阶段,大量村庄已拆迁完毕,基础设施推进中。探盘走的主要道路富民路,目前沿线坎坷不平,泥泞不断,虽然道路沿旁80%的路段被蓝色铁板围圈着,一些项目也已经圈地,但总体给人的印象不太好,毕竟“要想富,先修路”的思想已经深深刻印在人的脑海里了,富民路道路两旁,目前还存在大片大片的空地。

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2、陇海路上的郑州市南水北调配套工程,富民路上的郑州市市政工程总公司、郑州市青年人才公寓、常庄·鉴湖景园工程等都在建设当中,有的项目建筑雏形基本呈现。

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3、刁沟的拆迁工作基本完成,其中恒大在刁沟的安置房项目已经挖坑,由河南六建建筑集团有限公司亲自操工建设;融信在常西湖拿到的址刘项目,目前安置一期工程已经开工。

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4、说到开发项目,虽然恒大、融信、世茂等房企作为土地一级整理主体进驻,但受“一级土地政府招商、企业投资,二级开发招拍挂”模式的限制,目前真正落地的只有融信。


而6月2日融信中国第四事业部在郑州举办的首个发布会提到融信将有四个作品落地郑州,其中址刘项目带来的是其top系作品——融信奥体世纪,打造约48万平方米的国际WELL体系住区。

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此外,目前已知的还有融侨中晟将合作开发赵仙垌城改项目,传闻已久的金科常西湖项目,据说是位于常庄水库东侧的千亩大盘。


5、与陇海路以北的房地产开发相比,南片区明显有了改善房源的供应。虽说目前区域尚未有整体的土地指标详情表,但从已公布的土地指标来看,刁沟棚户区改造项目住宅用地容积率有2.0、3.0、3.5;址刘棚户区改造项目住宅用地容积率为3.0、3.5、3.8;常庄C1片区容积率2.0、3.66、2.5、3.0;常庄C2片区容积率2.0、3.21。距离常庄水库较近,位置较好的地块容积率基本都控制在2.0,可开发稀缺洋房产品。

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毫无疑问,未来常西湖新区的改善型产品毫无疑问将集中在这个片区。而随着土地一级整理的完成,大批土地进入招拍挂,再加上“一心两翼”定位中常西湖新区地位的提升,这里必将成为新一轮的楼市热点,区域市场竞争也会更趋激烈。


结语



看待一个区域的发展,都应该着眼于未来,而不应该局限于当下。虽然常西湖新区南片区尚处于起步阶段,但这个在常西湖整体“先地下、后地上”、“先规划、后建设”以及品牌房企参与的加持下,整体来看前景可期。


不过需要时间的沉淀,或许我们应该给予其至少五年的发展时间,五年之后,这个区域会发展成什么样,再见分晓。

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