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三环内,谁是最后一块价值洼地和改善之王?

发布时间:2018-06-05  来源:中原楼市网  点击:
 
盛澳金尊府

盛澳金尊府

地    址:航海路与腾飞路交汇处向南300米

销售电话:0371-55255555

开 发 商:

管城区火不火?火!

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究竟有多火?上个月鑫苑国际新城商铺开盘当日即售罄;2017年整个管南鑫苑国际新城卖了50个亿左右,绿都澜湾卖了30个亿左右,永威城卖了40个亿左右,绿地公园城卖了17个亿左右,神盘正商智慧城卖了近70亿左右……你说有多火!

管城区房市火爆离不开地铁2号线的开通,它就像一根导火线,从北向南燃烧着,引爆了管南、南龙湖一直到港区的房地产市场。

早期登陆管南者如今已经攫取了丰厚的回报,比如首开买入鑫苑国际新城的,当时开盘单价仅10000左右,如今已经稳坐在14000的标准上;最早买入绿都紫荆华庭的,其单价也已经从入手时的9000多涨至13500-14000左右,这是被市场彻底坐实的红利。

2号线纵穿南北,红利已经得到市场充分的认可,但是管城区的价值洼地被彻底填平了吗?

目前管城区北边的主城区高层已在15000-16000左右,向东经开区和滨河国际新城高层也在17000-18000左右,向南到南龙湖甚至也要突破10000的单价,而管城区当下最火的楼盘高层依然在14500左右。

显而易见,尽管经过一轮补涨,管城区的房价相对还是被低估,依然比周边区域房价更具性价比。

一片空地是投资,配套成熟是追涨。看好管城区的人一直都在寻找机会,更难得的是,除了地铁2号线,还有一个机会一直在等着有缘人。

那就是贯穿管城区的第二条、第三条地铁线——南北向4号线和东西向地铁5号线的辐射区,整个区域离东区更近,配套更成熟,新房与周边二手房倒挂最大的改善区,该区不久将显现更大的买房红利!

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郑州东南下一片热土,即将被4、5号线引爆

地铁4号线、5号线早已开工,而且4号线将在2020年开通运营,从任何一个网络地图中,你都可以看到地铁4号线的线路和站点已经显示。在郑州东南,地铁4号线从北向南纵向穿过,与地铁5号线在航海路交汇,之后向南延伸至金岱产业园附近的河西北路站。

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从图中已经可以明确看出,地铁4号线进入管城区之后依次为货栈街站、航海东路站、果园南路站、太白路站、星火路站、河西北路站。

很明显,航海路、中州大道、郑新快速路、南三环与机场高速合围的片区,即将成为郑州东南方下一个爆发的区域,在三环内可供土地越来越少的情况下,这里既有4、5号线双地铁加持,又能尽享主城区的各项成熟配套,爆发只是等待时机而已。

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有识之士早已看准该片区的未来,他们更清楚地知道,该片区与已经火爆的2号线沿线相比,还有其更独特的优势:

1、 地铁4号线向北直达cbd和北龙湖,从这里出发到工作的地方不需要再次换乘;

2、4号线目前最南边的重点站是河西北路站,而2号线南延线一直可以到达新郑机场,在该片区进站你有更大的概率抢到座位,而不是被挤进地铁。

3、4号线与5号线在航海路七里河站换乘,5号线是唯一环线可以通达全城,这一点与2号线有着同样的魅力,但2号线与5号线交汇处还受铁路影响,紫荆山南路一时未开通,弊端也非常明显。

4、地铁2号线沿线的楼盘均已火爆多时,已经成为众所周知的投资热场,而地铁5号线南侧、4号线沿线的房价更具性价比,真正的价值洼地却鲜为人知。

5、地铁2号线沿线火爆的市场还处在三环之外的管南片区,基本还处在建设期,而4号线南三环以北的范围内,各项配套早已成熟。

6、 地铁2号线沿线楼盘刚需项目较多,大多规划户型多样,鲜有纯粹的品质改善盘,致使整个区域被定位成了刚需片区,这也许是管南火爆背后最大的心痛。


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郑州东南新战场,三环内热土洼地抢稀缺

1、改善市场的价值洼地

在管城区的传统战场上,刚需盘大战早已打得火热,而改善项目却极为稀缺。无论是原著居民的改善需求,还是住房市场发展升级的大趋势,管城区的新战场上,必然燃起的是以改善项目为主导的争霸赛。

但是,管城区现有的改善项目却屈指可数,真正能够竞标的改善项目基本都在经开区、滨河国际新城以及高铁站片区。

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▲郑州东南改善型项目价格及代表性楼盘示意图

从上图基本可以清晰看出郑州东南方向改善项目的价格分布,对于不少改善组来说,高铁站附近的改善盘早已高不可攀,冲到4万/平左右;

向南是经开老城区,代表项目华润紫云府单价也已经是18000元/平左右,阳光城檀悦上次开盘,毛坯高层也到了18000-22000元/平左右;富田九鼎世家以及碧桂园天悦等项目的价格也在20000元/平以上;

向西向北方向是管城区金水区主城区,成熟区域内的新项目,尤其是地铁盘已经难寻踪迹,唯有融创金水府,价格也在18000-20000元/平左右;

再向东的滨河国际新城,高层价格也到了17000-18000元/平左右;向南已出主城区三环外,再往南的南龙湖和港区,房价也在逐步攀升。

而地铁4号线辐射的三环内片区,盛澳金尊府的高层毛坯价格预计在18000元/平左右,孰高孰低,一比便知。

如果与附近二手房相比,万科美景龙堂的二手房价格有的已经到达2万/平的高度,富田九鼎世家也早已突破2万/平大关,相形之下,盛澳金尊府18000元/平的单价,实属片区内改善项目的价值洼地。

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从这一点看,在整个4号线辐射的管城区里,盛澳金尊府的性价比算是最为突出的,除了占据价值洼地的核心区,更重要的它是整个管城区三环内唯一的纯粹改善项目。


2、改善市场中的稀缺品

明源地产研究院综合中原研究中心和克尔瑞的数据发现,史上最严调控下,不管是一线还是二线城市,改善市场的日渐走热,市场需求的面积段在逐渐上移,100-150平的改善户型正成为主流。

郑州反应有点迟钝。直到2018年下半年,才逐渐改变了豪宅、刚需两头热的市场销售格局,上周,紧盯改善市场,户型为115-205平的融创金水府一期开盘即清盘,品牌+区位+性价比,金水府验证了真正的改善产品不缺市场。

但是在郑州东南的管城区,改善产品却成了真正的稀缺品。

而处在郑州东南三环内成熟片区、经开西侧,地铁4、5号线共同辐射范围内,真正能够称为改善产品的,却仅有盛澳金尊府一家。

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▲盛澳金尊府景观实拍


03

冲破魔咒,一个极度稀缺的改善大盘

说盛澳金尊府是管城区稀缺的改善项目是一点不过,仅从容积率这一项就甩开了周边其他项目,经开区阳光城容积率已高达4.49,但这丝毫没能阻挡其热销。而盛澳金尊府的容积率只有3.5,在产品规划上,盛澳金尊府一期共16栋,8栋高层,3栋小高层,5栋洋房,高层中只有16号楼为81-125平户型,其他均为118-140平;小高层为142平四室两厅;5栋洋房为200平和175平的奢阔四房。

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▲盛澳金尊府一期139.5平户型图

洋房、小高、高层的产品搭配,户型段又以140为主力,目标直接锁定为改善客户,就连车位配比也远超一般刚需盘的1:0.8,盛澳金尊府高层车位比1:1,洋房车位1:2。

纵观郑州全市范围,主城区的地铁盘一般以刚需为主,改善盘稀缺,东南区域更是高楼林立,甚至很多小区都是清一水的高层,洋房产品绝版,盛澳金尊府何尝不是区域内的稀缺改善项目?

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▲盛澳金尊府一期鸟瞰效果图

盛澳金尊府项目位于航海东路与腾飞路交叉口向南300米,项目北接CBD商圈,东临高铁商圈,西靠二七商圈,是郑州四区交汇的黄金地段,又处在管城区地铁4号线辐射的核心区域,区位优势不言而喻。

除了容积率和区位优势外,盛澳金尊府在交通、教育、产品上的优势,更是力压群雄,在所处片区内毫无竞争对手。


流金4号线+环网5号线,双地铁加持

郑州地铁线中,穿北龙湖、郑东新区CBD的4号线最富贵,全城通达性最好的是5号线。当4号线和5号线十字交叉时,享受双地铁的唯一集中住宅区域就是盛澳金尊府所在的腾飞路。

4号线将保证北龙湖湖心岛百万白领通勤,从盛澳金尊府去郑东新区上班,果园南路站上车,不需要换乘,6站到会展中心,12站到龙湖岛,即使高峰拥堵期,20分钟足以抵达。

5号线承担着郑州地铁成网的重要任务,换乘站点串联起郑州所有区位,全程32站,将是未来最为繁忙的线路。

借鉴北上广一线城市的经验,随着城市框架拉大,地铁是通勤时间最有保证的出行方式,虽然北京上海的地铁上,每天高峰期都上演人贴人的拥挤大战,但地铁盘仍是楼市中的战斗机,尤其是位于两端始发站点的楼盘,有座位,便是每天幸福的小确幸。

目前,5号线车头已提,年底要试运营,春节前后就有望开通,2019年北龙湖湖心岛办公楼宇就要交付使用,4号线正在赶工,2020年前投用。金尊府交房时,两条地铁都已开通,足以称得上是环内地铁第一改善盘。


创新街小学+滨河公园,教育宜居

改善住房市场,最不能缺位的就是教育。孩子是家庭的希望,尤其是二胎时代到来,家门口一站式就学将成为很多二胎家庭必须面临的问题,毕竟老大上完小学,考到离家很远的初中,老二怎么办?搬家还是不搬家,以哪个孩子为重?

盛澳金尊府共三期地块,配套的教育资源一直是项目引进中的重中之重。一期西侧是9年一站式学校,目前,盛澳金尊府已经和创新街小学正式达成合作,建立创新街小学团结路校区。在管城区,创新街小学是区重点小学,郑州十大名校之一,也是省级名校。学校在家门口,一眼望见孩子早上背着书包走向学校,不用穿梭马路,不用寄宿午托部,是为人父母能给予子女最好的礼物。

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▲盛澳金尊府小学效果图

除了护佑子女,对于改善住房,家门口拥有水系景观和闲步绿道已经是城市人的奢望,能坐拥其一就已幸福感爆棚。盛澳金尊府东侧即七里河景观水系,是周围住宅中离水最近的项目。步行100米,两分钟就能到达七里河水边绿道,尚岗杨遗址公园也在水系东侧。目前经开区滨河公园、尚岗杨遗址公园和航海路体育场已经练成一片,共计逾400亩绿地,在七里河畔绵延开来,饭后散步,周末携全家游玩,就在咫尺之间。

在家中,临窗望水,在公园,带娃嬉戏,父母颐养,1公里半径内,全龄式家庭生活都可满足。同时,区域内其他楼盘都已熟化,除了富田太阳城集中商业,4月26日美景龙堂万科广场商业也已开业,美食、商业、医疗等配套都已经完全熟化,完全没有新楼盘等待区域熟化的焦虑,入住即畅享美好生活。

对于改善而言,主城熟化区内,地铁、学区、绿地同享的纯粹改善项目,真的已不多,调控备案价下,机会窗口期还有多久,也未可知。只要你需要,此时已是最佳时机。


品质+舒适度,才是真改善

1、盛澳金尊府采用人车分流、地上零车位、全小区无底商设计。舍弃地面10%的停车位、放弃小区底商,这最直接影响的是开发商的腰包,最受益的是业主的居住舒适度,能够放着银子不拿,提升住户居住体验的开发商,必然是要将该项目往品质和口碑上打造的。

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▲盛澳金尊府一期洋房效果图

2、盛澳金尊府采用铝膜板,既能保证施工质量,使墙体几何尺寸精确,拆模后混凝土表面平整光洁,能够达到接近清水墙的效果。不仅如此,还能降低材料成本,缩短建筑工期等。

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▲ 铝合金模板与木模的性能优势对比表

3、 不少项目以新风系统、三层中空玻璃、独立会所等配置作为卖点,而这些配置已成为盛澳金尊府以后高端项目的标配。

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▲盛澳金尊府样板间

无论风云如何变幻,投资房产不变核心理念是投资地段和资源,投资拥有核心地段和资源的高品质稀缺楼盘。

管城区无改善的现状,在即将开通的地铁4号线旁打破,盛澳金尊府便是吹响管南二次爆红的领头人。

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结  语

在房地产市场上,无论何时,无论何地,核心区域的优质房产都是真正买房者的“硬刚需”,也是区域发展的最佳绩优股。

这样的房产兼备“好住、好租、好变现”的三大特殊属性。

在郑州,优质的改善房也远比刚需盘更有投资价值,这个现象将会随着郑州房地产市场的发展逐步加剧。

当下郑州市场是纯刚需和豪宅两头热,而发达城市则是改善盘热,郑州房地产这种“腰段酸软”的局面会随着一批优质改善盘的面世而改变,这些楼盘也将成为人们抢购的对象。

管城的改善、双地铁、学区房已经形成和周围二手房3000-4000元/平的差距,如果你再错过,别怪时代淘汰你,没给你打过招呼!

读完这篇文章后,您心情如何?

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