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一场离奇“房荒”正席卷全国热点二线城市

发布时间:2018-05-21  来源:智谷趋势  点击:
 

继“人荒”、“钱荒”之后,我泱泱大国又闹起了“房荒”。


长沙库存告急!重庆供应紧张!西安弹药急缺!……


感觉上,中国房地产调控才刚见到点成效,不料,就已经有地方露出疲态。


成都、杭州、海口等城市去化周期连连下跌,仅剩短短几个月。用大白话说就是,这些地可以卖的房子快没了。


一场以二线城市为主的“房荒”,正在席卷中华大地。数以万计的刚需人群排队摇号,却苦苦上不了车。


这不是天灾,而是人祸。


中国房地产调控棋至中局。快两年了,各种小心思、小伎俩都开始躁动起来,博弈——地方与中央之间、企业与政府之间、政策与人心之间——也快要迎来高潮了吧。


01


5月9日,网络上流传一份文件。

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这是一份告急函。


这份湖南省住建厅发给省国土资源厅的公函说,到今年3月,长沙市中心城区累计已办理预售许可或现房销售备案但尚未销售面积的住宅去库存化周期仅为2.8个月,建议湖南省国土资源厅按照上级要求,显著增加供地,加快供地节奏。


一句话:长沙快撑不下去了,请拿出一大票土地,拉兄弟一把。


弹药奇缺的城市又岂止是长沙。


来自易居研究院的数据显示,截至今年3月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为43712万㎡,连续32个月同比下跌,库存规模回到了2013年的水平。


去库存是好事。两年前中央经济工作会议就特别指出,要坚持分类调控,重点化解三四线城市房地产库存。


现在,不仅三四线城市长期积压的库存下降了,连新一线/二线城市这种人口涌入、刚需庞大的城市也在“拼命”凑热闹。

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在过去一年多里,重庆、长沙、武汉的商品住宅房去化周期都在很低的基数上再次下滑,分别只剩下2.4个月、2.8个月、2.8个月。从供需来看,这就是供给严重紧张。成都、昆明、西安虽稍好一些,但与合理区间12—18个月也相差甚远,也属于供需紧张之列。


据不完全统计,目前全国至少有18个热点城市商品住宅库存低于12个月,其中更是有7个城市,同时上演了摇号买房的史诗级悬疑片。

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西安:2018年4月19日,700套房5千人摇号;


成都:2018年5月2日,7万人疯抢1千套房子的新闻,据说现场极其壮观,抢房的队伍绵延了几公里;


杭州:2018年5月7日,近3000人抢177套房,一位98岁的老奶奶摇号买到了房。


……


很多人都说万人抢房是因为一二手房价倒挂,没错,这是最直接最显化的原因。背后还有一层原因就是库存实在太紧张了。甭管能否赚到,大半年才放出这些房源,能住上就已经是造化了。


02


为什么房荒会规模袭来,我们先来看一张表——

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2017年,房地产开发企业购置了25508万平方米的土地,同比增长15.8%


不管是大房企还是中房企,去年都加强了跑马圈地,热门区域的争抢更为激烈,整体拿地规模达到了一个新的历史高度。


诡异的是,地拿多了,新开工面积也增长了10.5%,但全国住宅的竣工面积却没有水涨船高,反而减少了0.6亿平方千米,销售面积的增速也从22. 4%下滑到5.3%。


这说明了什么?


5月14日中国社科院发布的《2018年房地产蓝皮书》评价说:房屋竣工面积增速由正转负,说明限价的政策对于住宅的影响较大,导致了开发商拉长了施工的周期,延缓项目的竣工。


从去年下半年开始,中央开展了一轮轰轰烈烈的大检查运动,严查囤地行为。地是不敢捂了,或者悟得少了,但是开工的项目我慢慢盖,盖了也不着急卖。


2017年的土地购置面积和新开工面积大为增长,竣工和销售却双双陷入低迷,说明开发商拖延入市、捂盘惜售的程度,比以往几年还要严重。


不久前国土部公布的一项数据,也从侧面上也印证了这个论断——从2013年-2017年年底,全国出让住宅用地5万多宗,合同不正常履约比例达到19.2%。换句话说,全国有近两成项目在按时开工、竣工情况和出让价款缴纳方面存在问题。


更为可怕的是,这种延迟竣工、捂盘惜售的行为还延续到了今年,并导致了全国大面积的库存告急,房价暴涨,幺蛾子频出——


在杭州,一个“号子费”最高炒至50万元;


在成都,有些开发商说预售证搞丢了;


在长沙。由于捂盘惜售的行为实在太猖狂了,长沙市住建委集中约谈80余家房地产开发企业和中介机构,情节特别严重者禁止其在长沙拿地。


03


纷纷扰扰的“房荒”背后,其实正是中央、地方、开发商三股力量在几个层面多重博弈的结果。


5月份起,住建部就房地产市场调控问题相继约谈了西安、海口、徐州、佛山、成都等12个城市,要求有针对性地增加有效供给,抓紧调整土地和住房供应结构,大力发展中小套型普通住房。


连中央都看到了,地方上房源供给矛盾非常突出。


日本房地产崩盘的惨像还犹如昨日,中国的楼市绝对不能出现明斯基时刻。中央的目的很明确,房价可以涨,但不能猛涨。为了让地方政府执行调控政策、稳住房价,中央有三板斧:


钱。地方债发行审批、政策性银行贷款审批、财政收入转移支付的权力都在中央,听话的地方就给多点。


人。调控结果跟乌纱帽绑在一块。不给力的叫来跟前骂一顿,还不听话的就直接撸掉。


地。通过土地指标分配,引导地方政府的行为。


不过上有政策,下有对策。地方政府也有发展经济和扩张财政的需要,既要土地买得贵买得多搞创收,又不能房子涨得快涨得多,怎么办?索性给个窗口指导价好了,“限价”。


很多人都说这是一个烂招,一来限价根本就不可能压住房价,二来也会导致市场上公布的房价数据失真。其实地方也知道这是一个死结,不过它们也有自己的逻辑所在:炒房客的心态是买涨不买跌,只要“房价”看起来降低了,就能抑制大家的投资需求。管住价格不可能,但可以管理心理预期。


理想美好,现实总是骨感。


房企的眼里只有利益,偶尔出个低价楼盘,跟地方维护下人情未尝不可,说不定以后还可以置换下其他的好处嘛,但长期亏本的生意傻子才会做。


如果面包一定要便宜过面粉,开发商就只能延迟竣工、捂盘惜售了。最终的结果就是入市的房源变少了,库存告急。


由于限价的地方多是二线城市,也导致了房荒的重灾区发生在二线城市。生活在二线的广大群众真是苦啊! 刚逃离北上深,就陷入了抢房大战。


04


当然,有的地方闹房荒也不纯粹是开发商在搞鬼,还有地方的小算盘。长沙正是一例。


还记得这张表吗?

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最令人震惊的,不是湖南各市州的住宅商品房库存告急,而是非住宅商品房的库存高耸入云。


像长沙市中心城区、长沙县、浏阳市、宁乡市的住宅去化周期为2.8个月、2个月、1.9个月、4.7个月,非住宅区却高达22个月、10.2个月,22.4个月,55.1个月。


按照中央的指示精神,各地去库存时要因城施策,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36个月至18个月的,要减少供地;12个月至6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。


长沙明显是应该增加供地的。但是公开数据显示,长沙市区住宅用地供应连年下滑,2014年、2015年分别只有579公顷、356公顷,2016年略有恢复,2017年又同比下降。


更令人跌破下巴的是,据中国房地产报报道,近年来长沙市在大幅减少住宅用地供应的同时,非住宅用地供应力度却一直不减。以2017年为例,长沙市内六区挂牌108宗土地,(纯)住宅用地仅有13宗,远远低于非住宅用地。


财经专栏作家刘晓博认为,中国的地方政府都是“经营型政府”。由于房地产税尚未开征,所以住宅能给政府带来的收入,主要在卖地、卖房阶段,持有阶段不产生税收。但“非住宅”就不同,进驻的是商家,会带来持续的税收。中国几乎所有的城市,在“产业空心化焦虑症”作用下规划了大量的非住宅,严重挤压住宅。最终,大城市住宅变得稀缺、价格飙升,新增人口只能大量居住在郊外。


这样情况,不仅发生在长沙、株洲、湘潭、衡阳……也发生在你抢得头破血流的部分热点城市。


05


从2014年开始喊出的“去库存”正在成为历史。


今年春夏发生在全国各地的房荒,背后的真实逻辑或者是开发商捂盘惜售加剧,或者是政府的住宅用地供应跟不上,又或者是两者的双重共振。当然,也不能排除稀缺的房源有一些到了不缺房住的人手上。


那么,那些想要上车的普通人应该怎么办?


1、摇号买房的城市名单有可能会扩大,尤其是那些库存告急,还参与了抢人大战的热点区域。加上这类城市普遍存在着推高房价的上涨预期,还是早下手为妙。


2、明明政府已加快了住宅用地供应的节奏和规模,市场仍旧一房难求,开发商那里必有猫腻,建议求助媒体或相关部门戳穿他们的骗局。


3、投资非住宅商品房如办公楼、公寓等,一定要查一下目前的去化周期,以免做了接盘侠。


这一轮调控是持续时间最久的一次,因此,各种计算、博弈也到了一个集中爆发的时候,一些地方出现“房荒”再正常不过。


有问题不怕,关键是要解决。那么,从各方呈现的数据看,这究竟是开发商内心打着小九九,阳奉阴违呢?还是个别地方举措失当,搬起石头砸了自己的脚呢?


找对了症结,相信解决问题不难。

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