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1-3月全国房地产开发投资21291亿 景气指数回落

发布时间:2018-04-18  来源:  点击:
 

    4月17日,国家统计局发布了2018年第一季度全国房地产开发投资和销售情况的公告。其中,2018年第一季度,全国房地产开发投资21291亿元,同比增长10.4%,其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。

    从数据可以看出,第一季度全国房地产开发投资出现反弹,其实从去年开始的房地产市场调控,其实已经对房地产开发投资形成了部分利空的效应。从当前数据,可以看出,房企投资的节奏非常快。

    对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为主要是这有三个原因导致。第一、补库存的机器正在开动,且在加速,部分是房企主动补库存,所以会加快投资和建设,部分是地方政府督查房企开通,比如说南通今年就加大了对闲置土地的处置和开工。第二、近期部分房企积极进入三四线城市,尤其是三四线城市当前供地节奏加快,这都会带来拿地机会等增加。第三、建安成本或仍在提高,尤其是去年开始的水泥和钢铁的成本上升,这或带来开发投资中的造价成本上升,进而会在开发投资等数据中得到体现。对于类似投资,如果后续持续攀升,或成为新一轮楼市监管关注的重点内容。

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表1 2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

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    其中,房企开发情况是:1-3月,房屋施工面积646556万平方米,同比增长1.5%,增速与1-2月份持平。其中,住宅施工面积441540万平方米,增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速提高6.8个百分点。其中,住宅新开工面积25531万平方米,增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米,下降10.1%,降幅收窄2个百分点。其中,住宅竣工面积14198万平方米,下降14.0%。

    1-3月份,房地产开发企业土地购置面积3802万平方米,同比增长0.5%,1-2月份为下降1.2%;土地成交价款1634亿元,增长20.3%,增速提高20.3个百分点。

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    1-3月份,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比1-2月份回落1.7个百分点。其中,国内贷款6957亿元,增长0.9%;利用外资16亿元,下降78.4%;自筹资金11449亿元,增长5.1%;定金及预收款11130亿元,增长11.2%;个人按揭贷款5160亿元,下降6.8%。

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    第一季度,商品房销售面积30088万平方米,同比增长3.6%,增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中,住宅销售面积增长2.5%,办公楼销售面积下降2.8%,商业营业用房销售面积增长9.6%。商品房销售额25597亿元,增长10.4%,增速回落4.9个百分点。其中,住宅销售额增长11.4%,办公楼销售额下降8.2%,商业营业用房销售额增长7.9%。

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    1-3月份,东部地区房地产开发投资12277亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点;中部地区投资4443亿元,增长15.0%,增速提高1.6个百分点;西部地区投资4122亿元,增长2.9%,增速回落0.8个百分点;东北地区投资449亿元,增长1.3%,1-2月份为下降15.3%。

    1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米,同比增长1.5%,增速与1-2月份持平。其中,住宅施工面积441540万平方米,增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速提高6.8个百分点。其中,住宅新开工面积25531万平方米,增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米,下降10.1%,降幅收窄2个百分点。其中,住宅竣工面积14198万平方米,下降14.0%。

1-3月份,房地产开发企业土地购置面积3802万平方米,同比增长0.5%,1-2月份为下降1.2%;土地    成交价款1634亿元,增长20.3%,增速提高20.3个百分点。


    二、商品房销售和待售情况

    1-3月份,商品房销售面积30088万平方米,同比增长3.6%,增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中,住宅销售面积增长2.5%,办公楼销售面积下降2.8%,商业营业用房销售面积增长9.6%。商品房销售额25597亿元,增长10.4%,增速回落4.9个百分点。其中,住宅销售额增长11.4%,办公楼销售额下降8.2%,商业营业用房销售额增长7.9%。


    可以看到,房屋销售数据正继续降温,持续上涨的幅度受到限制。1-3月份,东部地区商品房销售面积12491万平方米,同比下降7.3%,降幅比1-2月份扩大1.8个百分点;销售额14126亿元,下降0.9%,1-2月份为增长6.7%。中部地区商品房销售面积8264万平方米,增长14.6%,增速提高3.9个百分点;销售额5319亿元,增长28.2%,增速提高3.1个百分点。西部地区商品房销售面积8376万平方米,增长12.0%,增速回落1个百分点;销售额5430亿元,增长29.0%,增速回落1.2个百分点。东北地区商品房销售面积957万平方米,增长8.5%,增速回落6.7个百分点;销售额723亿元,增长26.6%,增速回落8.6个百分点。

    严跃进认为,当前一季度为同比增长3.6%,预计接下来还会收窄,但不会加快收窄。因为从现在的推盘逻辑来说,二季度供应量会有所增加,所以实际上供应方面看,其实也会利好房屋交易。另外利空方面看,银行贷款方面的政策确实是收紧的,购房者需要看到这一点,所以购房方面需要以贷款政策为核心的参考内容。从实际的房源情况看,当前各地还是有很多摇号政策的,甚至类似武汉等有优先购房的优购政策,所以购房者需要意识到,潜在的需求还是很大的。

    3月末,商品房待售面积57329万平方米,比2月末减少1138万平方米。其中,住宅待售面积减少954万平方米,办公楼待售面积增加43万平方米,商业营业用房待售面积减少203万平方米。

    其实,3月份的待售面积数据释放了一个很强的信号,即在最近的15个月中,待售面积是持续下跌的,或者说都是同比负增长的。但是3月份出现了首次同比跌幅收窄的现象。这就说明了一点,可能待售面积或者说库存的数据即便是会继续下跌,但也不可能像过去那样快的下跌了。这有两个因素。第一是销售市场还是在降温,并没有强劲反弹,这会影响去库存的速度。第二是可能是现房房源的规模确实没有以前那么多了,部分好房源基本去化,部分房源则可能确实是属于无效库存,难以去化了。


    三、房地产开发企业到位资金情况

    1-3月份,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比1-2月份回落1.7个百分点。其中,国内贷款6957亿元,增长0.9%;利用外资16亿元,下降78.4%;自筹资金11449亿元,增长5.1%;定金及预收款11130亿元,增长11.2%;个人按揭贷款5160亿元,下降6.8%。


    对于到位资金数据来说,趋势基本上是明显的,因为今年应该说是资金小年,即资金方面的管控会比较严厉,从当前此类到位资金的数据来看,同比继续上涨,但上涨的幅度是越来越小了。所以资金面正不断从宽松步入到收紧的态势。类似收紧态势,或体现为两点。第一是资金方面的成本不断提高,第二是资金方面的规模不断压缩。后续房企的经营,对于资金方面的把控需要继续。预计接下来房企在两个领域的到位资金面会比较好。第一是农村集体建设用地发展租赁市场领域。第二是旧城改造和棚改等领域。


    四、房地产开发景气指数

    3月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.50,比2月份回落0.16点。

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