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地产江湖风起云涌,众房企上演“攻守道”!

发布时间:2018-01-24  来源:中原楼市网  点击:
 

    2017年,地产界提到最多的一个词就是规模,这一年,地产进入5000亿时代。

    碧桂园、万科、恒大三大房企率先突破5000亿;千亿房企扩容至16家,也有机构统计17家,而提出千亿目标的房企更是多达六七十家;144家房企跻身百亿军团。

    对于郑州来讲,碧桂园、融创们土地市场突飙猛进,佳兆业、融信、世茂们新入郑州开始逐鹿中原,正商、和昌、绿都、康桥、永威们全国战略布局进一步升级。

    众房企在追求规模、努力提升市场排位的道路上,上演了一出出精彩的“攻守”大戏。

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    有人的地方,就有江湖。

    地产界亦然。

    江湖依旧,楼市沉浮。

    有人说,过去十五年,房地产行业呈现了一个非常有意思的特征。


    前十年,开发商追逐金主。谁绑定金主,谁率先解决了资金的数量难题(甚至资金成本高低都没有那么重要),谁便具备了扩大产能的机会,在中国式过剩产能的逻辑下,谁便是销售额排行榜之王。


    后五年,开发商追逐地主。土地储备就是未来销售业绩的根基。开发商的资本原始积累比十年前更强,全国化扩张也让开发商的资金池调配能力更强。因此,相对于土地原料,金主价值相对下降,拥有了好的、便宜的土地,嫌贫爱富的金主甚至会主动向你靠拢。在这个阶段的房地产的产能模式下,谁率先解决了土地持续供应难题,谁可能成为排行榜之王。


    很显然,按照现在的土地逻辑,土地储备已经不再是简单的生存发展问题,还是通过解决土地问题来解决资金供应问题的土地资金游戏。


    这也是为什么近几年,众多房企在全国的土地市场攻城略地,开启买买买模式的碧桂园、恒大、融创、福晟、泰禾们在全国疯狂收并购、猛拿地,即使在土地扩张中一直以谨慎著称的万科也逆市拿地,合作拿地更是成其一大拿地趋势。


    未来,房企之战必将更加激烈。

    而留给大家追求规模的时间还有多久,五年?还是十年?


-02-


    回到郑州市场,

    这几年,郑州楼市变化最大的是什么,是一波又一波外来房企开始逐鹿中原。


    最新数据显示,随着郑州城市占位提升,外来房企布局郑州意愿强烈,2017年来新进驻郑州的百强房企9家,包括泰禾、新城、正荣、远洋、东原、红星、佳兆业、世茂等。截至目前,郑州已累计进驻百强房企50家,二十强房企19家。未来,意向进驻百强房企23家,包括龙湖、中南、星河湾、首开、中国铁建、金辉、越秀、中国中铁、中骏、北辰等房企。


    而这一年,据中原楼市网不完全统计仅郑州主城区土地供应约11864.02亩,成交约11690.55亩。住宅用地(部分地块含商服、商务金融用地)成交约8398.71亩,商服、商务金融用地2294.3亩,仓储用地成交约1081.41亩。


    房企拿地中,外来房企拿地(包括合作、并购项目地块)6822.23亩,占据整年土地成交的58%。其中,碧桂园以2381.16亩的成交遥遥领先,成为去年拿地最多、最凶猛的房企,而最疯狂时,短短一周连续拿下北龙湖、高铁东广场、白沙、经开区多宗土地,当时还有业内开玩笑:碧桂园这是要抄底郑州啊!


    而碧桂园之外,其他房企虽说在招拍挂市场表现并不突出,但是郑州土地储备不少。

    比如,融创除在售项目外,储备土地有管城区大王庄项目、中原区后河卢城改项目、金水区桑园城改项目、惠济区岗李城改项目、东韩里项目、清华城后续地块以及二七区的融创健康养生小镇、巩义的融创慈云小镇和融创云智小镇项目。


    恒大,以投资不低于50亿元的投入成为中原区刁沟棚户区改造项目的土地一级整理主体,在郑州周边储备有2018年的重点项目登封恒大禅意小镇、已经摘得11宗土地的荥阳恒大国际健康未来城项目、恒大曲梁的田园足球小镇等特色小镇项目。


    融信,2017年,融信强势拓土华中华北区域——第四事业部总部落地郑州,布局天津,太原,武汉及石家庄,3城落地9子,土地储备426万方,其中郑州区域于郑东国际文创主题版块、常西湖奥体版块、高新新城版块等汇聚商务、政务资源的城市规划重点区域迅速储备项目。目前,目前融信商办类城市之窗产品系已落地中牟,接受前期咨询中。


    福晟,除了在建在售的福晟·谦祥钱隆城、谦祥·福晟·兴隆城项目外,还拓展了福晟钱隆首府、福晟钱隆大第、福晟钱隆美墅、福晟钱隆御景、福晟钱隆新城、福晟钱隆翡翠城六个项目,目前以上项目在实施一级土地整理,同时还有两个项目达成合作意向协议。


    泰禾,2017持续发力郑州土地市场,除了已经亮相的管城区南二环泰禾金尊府,目前官方释放的信息是,泰禾将分别在紧邻北龙湖区域的杨金板块、西部新城的上街板块及平原新区板块,打造三座泰禾院子。而签约的泰禾广汇项目,总占地400亩,占据金水科教园区优质区位,预计规划为泰禾新中式的另一典型代表作“大院系”产品。


    蓝光,平原新区储备两宗地,荥阳储备一个小镇项目。


    金科,常西湖新区、新郑、中牟等都储备有地块。


    新城,据说2017年年底曾对外透露将用40亿左右的资金拿地。


    东原,杨金片区将和东方宇亿合作开发郑东新区北部区域马林片区合村并城项目。


    融侨,滨河国际新城以及荥阳储备有地块。


    保利,土地储备是跟踪多时的刘庄、杓袁、柳林三个城中村改造项目。


    招商,除在售的招商天地华府外,在二七马寨、新郑储备有土地。

    ……


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    在外来寡头房企的凌厉攻势下,郑州本土房企中亦有不少企业脱颖而出,在这场“攻守”战中打出漂亮的成绩。


    郑州地产老大正商、提出“5+好房”的康桥,以精细化著称的永威,成品房先行一步的亚新等,这些无疑不是在市场白热化竞争中的佼佼者。


    而在“守”的同时,不少本土房企也开始了攻的步伐——全国化战略。


    2017郑州三冠王正商,除了河南还在北京、青岛、文昌、香港及美国、日本、新加坡等地。开疆拓土,新年伊始更是斩获武汉白沙洲一宗土地,成功进入武汉。


    后起之秀,高管平均年龄32岁的和昌,据透漏目前土地货值储备大概有1500亿左右,未来招拍挂市场之外,将以收并购为主,立足长三角,珠三角和京津冀的核心20个城市,以“20个战略核心城市深耕+再加20个城市周边的区域轮耕”的模式继续布局全国。此外,就在2017年年初,和昌正式提出2020年冲击千亿!属于和昌的战争已经打响。


    绿都2015年进军上海,全国战略布局升级。2016年总部迁到上海,全国战略再升级,布局苏州、杭州,开启新一轮扩张。截止省外布局了上海、杭州、南京、苏州、合肥、南昌等地,而未来在以长三角区域、中原区域为核心的同时,布局京津冀区域和华南区域。


    永威,我们都知道,最早布局的是西安,去年12月份5.78亿苏州夺地。


    康桥,去年9月份进驻武汉,同年12月进入西安航天城,康桥全国布局步伐也在不断加快。


    浩创,今年的黑马房企,据说也放出豪言,做千亿军团储备军。虽说浩创从一个销售不到百亿的房企如何跨越到千亿让人存疑。但是这两年低头赚钱的浩创布局也是从中原到全国,据说云南、海南、长三角开始拿地,官方释放的信息是2016年5月成立深圳区域公司,仲恺、罗浮山等8个项目同时运作,拉开进军一线城市的序幕,如果还是从目前的发展速度来看,实现百亿销售目标应该问题不大。


    此外,市场沉寂多年的郑州老牌房企开祥也将在2018年发力,据说开祥计划在今年进军西安开启全国化战略布局。


    这些可以说称霸一方的区域型房企,在全国化战略布局中到底能走多远?对于他们来说更重要的是对客户的用心和产品的不断完善,正是这种内在的产品结构与品类丰富程度,展示了一个开发商业务能力的最大边界,而它决定着一个开发商最终可以走多远。


-04-


    对于郑州来说,以碧桂园、万科、恒大、融创们为代表的外来巨头,是攻城略地的“外来者”;

    对于本土房企布局的北京、上海、深圳、武汉、苏州、西安等城市来说,正商、绿都、和昌、康桥、永威们是“外来者”。

    在规模为王的时代,每家房企都在努力提升自己的排位。


    而对于规模化的竞争,市场上有一种主流的说法是房地产到2020年基本大格局会尘埃落定,大小房企格局会走向均衡,即未来4、5年大鱼吃小鱼的浪潮会基本结束,该并的并,该吃的吃,该逃的逃,5年后,能被吃的中小鱼基本被吃得差不多,能主动转的中小房企也转的差不多了,当然,有些小鱼也在缝隙中找到自己独特的细分市场玩法,也能活下去。但唯独一点,那个时候的巨头将今非昔比。

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