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开年楼市风向急转,再次给刚需客们上了一课

发布时间:2018-01-19  来源:楼市微观察  点击:
 

    去年12月份,包括中央经济工作会议和住建部城乡工作会议,都释放出楼市平稳运行的态势。但元旦刚过,房地产却表现得有点出人意表。部分二线城市开始就楼市调控政策展开微调,还有城市不断降低人口落户的门槛,买房好像变得更容易了一些,看上去是这样的。

    在武汉,一场围绕茶水费的拉锯战从2017年12月份开始直到现在。作为购房者好像也没占到什么便宜,因为摆在他们面前的仍然只有两个选择,要么交钱买房,要么退钱退房。想不交茶水费买到房,没那么容易。

    对于今年的楼市,我希望刚需购房者应该至少清楚这4点:

    1、政府做的和你以为的两码事

    就在前几天,国土部部长姜大明的一句话,让地产圈着实兴奋了一回:政府不再垄断居住用地以及加快宅基地入市。

    很多朋友问我,房价会下跌吗?

    我想说的是,这是“租购并举”的一个延续,跟房价走势并无太大的关系。购房难的情况依然会延续到2018年。有人会说租房发展起来了,购房需求就会逐渐找到平衡,房价也许会下跌。我看未必,原因很简答,租房市场历史欠账太多了,即使是全面提速,没有个5年8年,也无法对楼市形成真正的影响。

    拿北京来说吧,目前大概有700万套存量房,1500万间房子,2200万人口,每个人不到一间房,人均居住面积只有12平米。要达到人均36平米的平均水平非常难,即使达到人均20平米,也差不多要新增1亿平米的租房面积,这要多长时间才能完成任务?

    北京是个典型,供需压力很大,所以在全力发展租房,即使如此房价也已经止跌了。剩下那些供需矛盾不那么突出的城市,他们就不会那么着急发展租房。很多事问题是压力到跟前了,才会想着去解决,指望未雨绸缪不现实。

    2、一边限购一边落户,其实倒霉的是无动于衷的刚需

    限购措施的确没有变化,但放开落户却是一种松绑,因为一切限购都是与户口紧密挂钩的,户口先松绑了,一大堆人突然获得了一张房票,你说限购到底有没有松绑?

    限购的确是在保护刚需,它让想买多套房的人死了心,一些高端盘因此受到了较大影响,但限购不变,户口在变,实际上影响的正是刚需购房者,一大批新人获准进入刚需购房市场,刚需盘消化速度会明显加快。那些等待房价下跌的人,恐怕希望又要落空了。

    3、选择购房时机应该以面代点

    什么叫“以面代点”,其实意思就是别总想着找到一个最便宜的价格时间点进场买房,找到一个相对低谷期进场已经算是抓住机会了。

    你本以为2018年的楼市会保持平稳,再看看或许能找到更为合适的进场时机。但去年12月到今年1月份这段时间,部分城市对房地产调控措施的微调实际上已经堵上“更合适的进场时机”,政策的变化,就在一瞬间,你根本来不及反应。

    如果一定要找个合适的参照物,还是得看二手房市场的活跃度,重点看成交量的变化,再看成交价格的变化,要去门店看,不要看月度的统计结果,因为门店得到的信息更及时,月度统计结果至少滞后一个月以上。

    需要注意的是,看二手房的活跃度,并不是让你一定要买二手房,你也可以选择新房。现在这种调控力度之下,如果二手房成交量持续活跃,说明价格是被市场接受的,直接买二手房没问题,如果要买新房,则要与二手房做对比,所有的成本都算进去,价格也比二手房便宜,那新房也是可以入手的,当然这个价格倒挂越大,你就越划算。

    4、先上车再说

    与高端豪宅讲究生活进阶不同,对于刚需来说,首套房没那么复杂,考虑好配套,比如你对各种配套的重视程度,再结合自己的支付能力,筛选一遍就差不多了。

    通常意义上来说,首套房必须要自己攒钱买;二套房可以以房买房,可以是置换一套,也可以直接抵押买第二套房;三套四套后面的房子,基本就是靠杠杆,花的是别人的钱。

    不上车就没机会换车,不买房就没机会换房。你不能拼爹就别总想一步到位的美事,先上车再说。

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