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住房供地,政府将不再垄断!背后释放什么信号?

发布时间:2018-01-16  来源:综合  点击:
 

    1月15日,大家又被一爆炸性新闻刷屏:

    一、住房供地,政府将不再垄断!

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    国土资源部部长姜大明1月15日说,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

    政府将不再是居住用地唯一提供者。

    二、我国宅基地将“三权分置”!

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    国土资源部部长姜大明表示,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。他强调,这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

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    上面这两条消息的核心内容是:

    1、宅基地的制度安排将发生翻天覆地的变化。

    把所有权、资格权、使用权分离开。所有权不变,仍然属于集体;资格权是保证农民附着在土地上的各项权利的一种保障;而使用权最为关键,因为将使用权分离出来意味着,宅基地真正可以入市了,进入住宅用土地市场。

    2、一直被忽视的财富有望被兑现!

    姜大明明确,政府将不再是居住用地唯一提供者,还提到非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。

    这两句话尤其值得品味。

    此前在十八届三中全会中曾经提出过,“在确保农民住有所居前提下,赋予农民宅基地更完整的权能,并积极创造条件,将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场。”如果这条意见是宅基地改革的基本方向,再结合上面提到的这两句话,如果这个解读没错,那么这绝对是一个对中国有着翻天覆地的影响的举措,因为:

    一来这改写了楼市(尤其是一二线城市)土地稀缺的局面,有大量潜在土地可以入市;

    二来,农民的利益将可能会因此而大幅度提高!

    农地真可以直接入市?

    一位不愿具名的土地专家接受采访时表示,住宅用地政府不再垄断的理解不够准确,客观来说,真正的含义是:

    原来住房供地都是国有建设用地,农村集体建设用地入市需要经过政府征地转化为国有建设用地,这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应,农村集体建设用地也将参与供应,但是只能通过建设租赁住房的方式入市,而且是在政府统一规划下建设,并不是真正打破垄断。

    而对于宅基地三权分置说法,他认为,客观来说,这次核心是提出宅基地使用权的概念,原来对于宅基地没有提过“使用权”,这次提出未来将“适度放活宅基地使用权”,但是对于使用权将来怎么流通,具体有何限制,并没有明确,只是为未来放活做铺垫。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”,利好部分大城市周边宅基地的盘活。

    但也有两个红线或底线。

    第一、土地属性不改变,还是属于集体建设用地。第二、允许租赁住房产品先探索,其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。

    市场冲击几何?

    上述不愿具名的土地专家认为,过去的农村集体建设用地改革很多年了,但是直到现在也没有什么实质性的进展,他判断宅基地的改革应该会更加谨慎。

    他同时指出,这次国土部部长讲话中的用词说“研究制定”和“探索”,这只是刚刚开始,未来还要进一步试点,到将来推开也是有限范围内,因此对房地产市场的影响不会有市场预期那么大。

    实际上,农村集体经营性建设用地直接入市已经呼吁了很多年。此前,2015年,国家提出在北京市大兴区、天津市蓟县等33个县市试点农村集体经营性用地入市。后来《土地管理法》修改,改掉了不准农村集体建设用地直接入市的条款。

    姜部长的讲话,背后透露什么信号?

    “非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。”

    中原地产首席分析师张大伟分析认为:政府不再垄断住房供地,需要注意的是住房与商品房是有区别的;另外,还需要注意这里是指权属不变、符合规划,这是土地出让的前提。

    马光远认为,尽管这三项改革的举措在具体的实施办法上都显得小心翼翼,但这三项改革举措的落实,仍然意味着中国土地供应将出现实质性的变化,政府作为土地垄断供应者的历史将慢慢终结,这对中国房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性的影响。但中国土地制度的改革的命题远远大于姜大明提出的三点。还有,土地的70年问题,等等,都属于硬骨头。之前二次房改的文章中提出,土地制度的改革是关键,这一点如果有实质性的突破,高房价的丧钟就真的敲响了。

    2017年国土部就发过文件,要鼓励集体用地建设租赁房,这有利于提高建设用地紧张的一二线城市,加快租赁房源供应的可能性,这对城中村是个利好,可以经过改造出租。

    不要指望着靠这个政策降房价,增加的是市场的租赁房,而不是可供买卖的商品房。

    也就是说未来的供地指标会向租赁住宅倾斜,本来应是住宅的用地变成了出租用地,这样以来将会是有钱人住好房子,一般人住刚需盘,没钱的就去租房住,确保每个人都有房子住。

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