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万亿居民存款"消失" 房价死扛背后的真正推手

发布时间:2017-12-29  来源:中原楼市网  点击:
 

万亿居民存款“消失” 房价死扛背后的真正推手

    今天看到一条新闻,被吓着。万亿存款“消失”。

    其实真相并非如此夸张。

    今年前11个月,居民储蓄较去年同期,少增超7000亿元。今年1-11月,居民储蓄新增3.82万亿元,而去年同期新增4.54万亿元。而银行业界人士则普遍认为,居民存款今年少增的额度,起码万亿起。

    媒体在报道这则新闻时,措辞嘛,有点惊悚。

  不过,报道提出的思考很有意思。按说居民存款增长乏力,主要就是因为房子涨太快,接着严厉调控、提高首付,消耗了刚需一族的储蓄。所以就没更多的钱存下了。

    万亿居民存款“消失”原因其实很复杂

    但问题是,假如我们认为房价高,调控也严厉。按说手握多套房产的人、炒房一族,有可能高位套现。事实也是如此。如果他们套现了,账户里应该增加不少钱吧。

    现实其实更复杂。部分人确实套现(部分钱继续投资或转移),而还有一部分人入场晚,限售导致流动性和价格都被锁定。

    同时,从开发商情绪到购房者,大部分人实际已经不再对调控抱有太多信任。唯一的信心是,房价永不跌,就算跌也是小跌然后大涨。目前依旧多空对战、僵持阶段。

   一些资金被锁定,一些人主动不愿意套现。自然,这部分钱没有转化成居民存款。

    上述因素外,记者调查还发现,今年以来居民储蓄存款大幅减增,还和股市吸引分流储蓄、理财化趋势加剧有关。

    而这又反映出,房价虽然依旧高,但相对上涨步伐慢了下来,最近不是有很多新闻说,北京部分二手房价每平跌至6万元,燕郊房价几乎腰斩。大部分城市当然没这么夸张,否则刚需已经敲锣打鼓了。

    不过,尽管有些城市房价还坚挺,但和此前的势如破竹比,总是感觉到了北京的一些凉意。既然炒房暂时不被鼓励,我们又要建资本强国。那么,股市分流一些居民储蓄理所当然。

    同时,各类理财收益受实际市场利率走高影响,收益也比银行存款强太多。从表内到表外,难免。

    资金就是这样,那里利润更高、赚钱更快,马上就有钱扑过去。

    居民存款为什么会被房子洗劫,被股市、理财吸引?房价为什么还死扛?因为利率低,迟迟不加息!

    Ok,分析完上述原因后,杠杆游戏当然还不满足。我想提出的追问的是,为什么居民存款一方面被楼市消耗、股市、理财吸引过去不少,另一方面却没有享受到太多房价增值带来储蓄增长?

    原因是迟迟不加息。

    本轮房价上涨周期,有两件事是推动因素:调控放松、连续降准降息。于是2015下半年开始,房价开始启动,直到今天火也不能说完全熄灭。

    降准降息后,购房者觉得买房负担暂时轻松了,开发商觉得资金面好过一些,地方政府也感觉到债务压力小一些。暂时确实如此,这就是预算软约束。大家都喜欢宽松,想要不负责任。

    但是抱歉,在宽松、低息周期里。普通个体玩不过机构和手握资源的人。很快,房价大涨,春江水暖鸭先知的自热不是大部分刚需,而是有能力、有资金、有意识炒房者。

    因为他们,因为宽松的货币、低息,低风险高杠杆,房地产很快成为财富收割机。

    刚需辛辛苦苦赚的钱被首付掠走,甚至还要借。

    而今,当内外环境不允许继续炒房,高房价威胁到经济社会安全时,调控加码、房地产流动性被锁定。这个时候,刚需的钱已经被收割一次。剩下还有的那么点钱,怎么配置资产?只剩下股票和理财。

    因为低利率,银行存款毫无吸引力,普通人投资选择更少。股市恰好又迎来一点春风,非标、非非标制造的各类表外,稍微比银行储蓄强,白领投资标的也小,也只能玩这个。

    这个说法很多人可能不赞同。实际上,今天我们的利率放到最近二三十年里是不算高的。即便和前几年比,基准利率也低不少。

    也正因为目前实际市场利率,放在历史长河里不算很高,开发商也好,其他主要利益方也罢,也都还敢扛房价。我不跌你怎么样,反正这个利息我还勉强可以承受。

    对了,不就是因为前两年持续降息降准,才搞起这轮房价的嘛。不要健忘。

    加息才能真正打击投机,保护刚需

    不否认,从各方资金需求看,似乎2018年利率不仅不应该上浮,反倒应该下行。

    是呀,开发商欠了那么多钱,搞了那么多地王,欠债要还;地方政府借着PPP、平台国企公司债务实际继续扩张;其他国有企业,杠杆率从来都是最高一族。

    这些消耗资金的巨头,最不愿意看到利率上浮,最怕钱荒。

    当然,实际上现在市场利率已经上调一些。头寸紧张,债务清理、去杠杆继续。不过,最受伤的不是他们,而是刚需。

    公开的加息至今没来,基准利率依旧并非很高,但银行等不及了。借着配合调控、精准定向放款的名义,对刚需、投资几乎都是,在基准利率基础上上浮。区别无非是前者上浮少一点,或者从过去打折到如今恢复基准利率,而后者上浮多一点。

    银行才是调控的大赢家。

    在杠杆游戏看来,房贷合同上明确,在基准利率基础上上浮房贷利率,才是真的欺负刚需。此前,杠杆游戏就此专门写过文章,这叫薅羊毛。

    买过房的朋友都知道,房贷利率实际会随着基准利率的变动而变化。有的银行、贷款方式是很快就给房贷调整利率,有的第二年1月开始调整。

    也就是说,如果基准利率涨了,房贷利息一定涨;如果基准利率降了,房贷利息也一定会降。

    但如果借着调控,对刚需在基准利率基础上上浮利率,那么未来无论基准利率涨跌,当下购房的刚需都比其他人要多付利息。

    投资、投机者,如果这会儿入市,也和刚需一样,得答应银行这样的要求。但他们和刚需不同,因为他们可以有更多选择,大不了暂时不投资。而刚需,什么叫刚需,就是刚性的需求,一天到晚担心房价涨的那群人。

    所以,真要打击炒房,最好的办法,不是让银行在房贷合同上约定,在基准利率基础上作一定比例上浮——这上浮了,合同就要一直上浮,反倒成了薅刚需羊毛!而是央行适当直接加息,让全市场感觉到央行和中央的倾向,感受到资金成本的上浮。

    让炒房者、各类资源、资金消耗大户明白,低利息、宽松时代过去了,必须约束自己的财务,让房价上涨制造的财富收割慢一点。如此,各方才有压力,投资房地产的念头才能不那么执着。包括抛售房产才会增多。

    综上所述,很多人说提高基准利率对刚需不利,这完全是胡说八道。只有加息,才能让预期发生变化,房价才能恢复平稳,这个时候刚需议价空间才能真的出来。

    虽然基准利率是高了一点,但开发商、银行为了卖房子、回款,会毫不犹豫选择房贷下浮基准利率。贷款合同上一旦写了下浮,未来岂不是笑呵呵。

    回忆2013、2014年的情形,是不是,那时基准利率比今天高,但实际房贷利率很多都是有下浮的。

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