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融创孙宏斌:2018年楼市会比2017年好一点

发布时间:2017-12-14  来源:总裁地产内参  点击:
 

    今天分享2个观点,一个是企业家做战略,一个是关于2018年楼市走向!

    第一,一家房企BOSS的如何做战略和经营判断?

    柳传志9字真言,是搭班子、定战略、带队伍,而郁亮和孙宏斌也不经意间说出了自己比较在意和关注的企业战略和经营打法。

    郁亮说,2018中国房地产行业进入大时代,有三件事情比较重要:

    第一,做正确的事;

    第二,做重要的事;

    第三,做力所能及的事。

    这一点在老潘看来,其实就是6个字——方向,七寸,边界。

    方向要强调企业方向不错误,比如跟1 9大走,跟行业规律走,跟时代趋势走;

    做重要的事,是一种减法战略,一流的BOSS都善于做减法。

    做力所能及的事,核心是一种理念与自身资源能力匹配的选择。

    这是作为一家千亿企业的最重要的判断力和决策力。

    同样,就在12月9日孙宏斌也抛出了他的《不确定市场环境下的选择》的发言,同样是结构力很强。核心是四点。

    一是不确定性从哪儿来?有多不确定?

    二是我们对市场的两个判断;

    三是行业的风险?

    四是融创如何选择?

    在笔者看来,核心也是6个字,即——判断,风险,选择。这几乎是企业家的必修课。没有判断,就没有企业的战略,没有风险识别,就没有企业真正的安全,没有选择,就没有路径或者是错误路径。

    更具象的讲,前阳光城联席董事长陈凯也表示房企战略其实就是:

    第一,决定在哪里布局?

    第二、做什么产品?

    第三、用什么团队来做?

    必须提醒的是,这是200亿时刻和那个2012年背景下的阳光城的战略观,当然现在又改变了,因为时代在变,企业规模在变。但无论如何,笔者始终笃信:一家企业的天花板,从来不是外在的政策,市场和对手等,而是这家企业老板的“眼界、判断和格局”——这是一家企业真正的天花板!

    没有不好的行业,只有不好的企业,不好的企业家!

    第二,2018年中国楼市走向何方?

    2017年就剩下20天了。预测2018年中国楼市走向就成为“时尚话题”。

    一个冲突是,在万科10月电话会议中,万科判断2018年将是中国楼市的小年。而后,世联陈劲松也判断,2018年是中国楼市的小小年。而就在12月9日,孙宏斌在平安地产论坛上,孙宏斌抛出2018年中国楼市会比2017年好一些!

    2018年中国楼市政策会选择性松动吗?2018年整体是好还是差?未来5年房地产格局如何变化,听听老孙怎么说?

    演讲者:孙宏斌《不确定市场环境下的选择》

    演讲场所:第四届平安地产金融创新论坛

    我早上看这个题目的时候,觉得特别吓人,我一想为何用这个题目?

    (对于中国楼市)原来想说的是,其实没什么选择!

    不管市场怎么变化、怎么不确定,对开发商来说是要不要买地,要不要卖房子,原来房子卖多少钱还需要考虑,现在这个也不用考虑了,卖不卖吧?原来要考虑地的价钱,现在政府把起价弄得很高,起价拿到已经很贵了,地价也不用考虑。所以

    现在就是买不买地,卖不卖房子,就这2件事要选择!

    如果只有这两个选择的话我想说四件事:一是不确定性从哪儿来?有多不确定?二是我们对市场的两个判断;三是行业的风险;四是选择。

    一、最不确定是预期

    第一,市场本来就存在着很多的不确定性,尤其是房地产市场,宏观的货币政策,所有的东西都有关系。现在更加不确定是政策,政策带来了什么呢?

    第一,现在政策带来的是去市场化,土地市场基本上不太市场化。

    第二,销售的政策,销售政策基本上是去流动性,因为你不让卖,或是卖了不让备案,备不了案就贷不了款,贷不了款就投不了产,在去流动性方面,我一直拥护政府,去年7月份也约谈我们。

    当时我提的建议是,得给北京、上海、深圳多分一点土地,容积率提高一点,现在的政策我们也支持,如果不这样的话,房价涨得更高,地价涨得更高,所以大家的风险都大了,所以需要短期的政策。

    现在政策,短期看来是不会变的,长期政策在路上!有多远也不知道,什么政策也不知道,这个不确定性确实是比较大。

    原来希望十九大政策以后可能会松一些,后来发现,十九大以后反而更紧了,后面寄希望在两会以后,不过估计也不会太有希望。

    如果真让涨的时候有可能就真不涨了,为什么呢?

    最不确定的就是预期,你把老百姓的预期给影响了。租赁市场怎么发展也是原来的租赁,新增的租赁房不可能很多的,不可能有那么多的资金、资源,太多的增量在那里,其实还是影响预期了。

    预期影响了以后,放开了它也不涨了。

    有两个原因,很多城市涨了一倍或是一倍以上了,再让它涨我觉得也挺难的,2009年房价涨到头了,地价涨很高的,杭州的房价五六年没涨了,这就是我一直说的杭州现象,杭州现象在很多城市都会出现。

    不确定性最大的问题是预期的不确定性,我对房地产很悲观,房价一直不让涨,变成大家的习惯了,这是第一件事。

    不确定性从哪儿来,从四面八方来,每个地方都带来不确定性,最大的不确定性是预期。

    二、对市场的两个判断

    第一个判断是市场的判断,我觉得2018年会比2017年好一点!

    政策不会变,会稍微放松一点,很多的城市已经挺难受的了,现有的政策基调下可能稍微松一点,价格会稍微松一点。

    10月份的房价也许会涨一点,根据GDP的增长,可能涨一点,备案也没那么难了,这是一定的,2018年这方面可能会比2017年稍微好一点,2017年因为有稳定的问题,大会前是稳定,大会后还是稳定,我的判断2018年会比2017年稍微好点。

    现在很多的判断觉得2018年会很差,价格到冰点,我觉得不太可能。

    地方政府十九大之前什么都不敢做,十九大以后可以做一点事,我觉得会好一点。

    市场价格完全不一样,现在很多城市已经很松动了,上半年日光盘、秒光盘,一分钟就卖完了,现在肯定卖60%、70%,已经出现这种情况。价格政府该控制还是控制,但三四线城市价格已经开始松动了,包括一些限购、限贷政策也会稍微松动一些。这些可能改一改,最差的也就这样,会比今年好一点,这是我们的态度,基本的基调不会变,会稍微松一点,这是一定的。

    第二个判断,两位教授提到市场化的集中,两年前我说了一个观点,前十名要占到40%的份额,前一百名占到80%的市场份额,大家觉得不太可能。

    中国房地产前四名会占到30%的份额,前十名会占到50%的市场份额,比原来想象的要快,这个是改不了的。

    不管手上是什么地,小公司都没法干了。就像深圳,深圳有300多家房地产企业,为什么?小公司根本没法干,一块地很便宜,花了五个亿,现在房价涨了也卖不了房子,房价涨的好处是拆迁费涨了,原来十个亿能拆的,现在二十亿也拆不掉。这种趋势不用说了。

    对于大公司、对于我们来说有点优势,任何一个行业的并购,兼并收购都是在价值链最高端、成功率是比较低的。在兼并、收购行业有好的口碑是非常难的,我们有一个好口碑,总成功不可能有好的口碑,因为失败所以口碑出来了,要吃很多亏才能建立起口碑,我们已经吃了很多亏了,这就是我们现在的优势。

    我们每天有几十条线索,要求合作,有的公司一年没有一个线索。

    我想这是特别大的趋势,去年我在浙江大学招聘,我每年去一个学校招聘,我说中型企业并购机会,我说的是中型企业被并购的机会,弄错了,所以很多中型企业在并购。中型企业被并购的机会明年、后年会出现。2018年的市场会比2017年好一点,兼并收购的份额向大公司集中。

    大公司的增速还是比较快的,50%都挡不住。这是判断。

    三、行业的风险就一个——地买贵了

    地买贵了谁也没办法了,地买便宜了傻子都能赚钱。实在不行你可以卖给我,这个行业唯一的风险就是地买贵了。

    融创买地特别简单,我说地必须比别人便宜,我们的产品、品牌又比别人好,风险在哪儿呢?地便宜,产品比别人好,溢价能力强,我们销售能力也强。

    包括在广深,我们做了一年多,不可能哪个房子单价降到一万,一定在一万以上,降到五千还赔不了钱,去年我们买了很多一千多的地,今年说两千也可以了。其他城市也是,比所有人便宜你就买。

    地买便宜了你怎么都行,地买贵了什么产品都赚不了钱,这就是我们控制风险的逻辑。这个行业的风险在哪儿?就一个风险,就是地买贵了,地买便宜了就没风险。

    四、如何做选择?

    刚才我说了,对行业来说没什么可选择的!

    即你买不买地?你卖不卖房?

    第一,手上没钱也不存在买地的事,就是卖不卖房。

    第二、地还没出来就不存在卖房的事,就是买不买地。

    选择还是很简单,要么买不买地,卖地的话卖不卖给我,卖不卖房,就这三个事。

    这个行业未来怎么弄?

    我前年说是大公司的钻石时代,因为你快速的增长,我在2003年、2004年的时候说销售额要做到100亿,他们都说我疯了。

    几年以后怎么办?比较稳定了,前三十名、前二十名、前五十名都稳定了。

    比较稳定了以后怎么办?选择什么、怎么办?要为五年以后、十年以后转型(做准备)。比如转型物业公司能不能赚钱,转型装修公司能不能赚钱?去年我们说投资消费升级,今年改成投资美好生活。

读完这篇文章后,您心情如何?

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