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冲击A股物业第一股:南都物业首发已通过

发布时间:2017-12-07  来源:中原楼市网  点击:
 

在冲击A股“物业第一股”的路上,相较于中国女首富杨惠妍控制的广东碧桂园物业服务股份有限公司(以下简称“碧桂园物业”)而言,名不见经传的南都物业服务股份有限公司(以下简称“南都物业”)又先行一步。

A股首家获首发通过的物业公司

12月5日,证监会网站的消息,南都物业首发获通过。10月31日,南都物业更新后的招股书显示,拟公开发行不超过1984.127万股,计划募集资金4.11亿元,用于物业管理智能化系统、公寓租赁服务等项目。

南都物业是浙江省最早成立的物业服务企业之一,控股股东为南都地产服务,持有公司45.82%股权。实际控制人为韩芳,直接持有公司28.64%的股权,加上通过南都地产服务、舟山五彩石间接持有的股权,合计持有公司75.83%股份,为公司实际控制人。

南都物业首发获通过的同时,南都物业被要求说明物业管理行业趋势和主要竞争对手、竞争优劣势;以及物业管理中的公共收益、商标权、同业竞争问题、收入确认等问题。

招股书显示,南都物业从事物业管理相关服务,但业务过于集中在浙江地区。2014至2016年和2017年上半年,南都物业在浙江实现的营业收入在主营业务收入中的占比分别为95.80%、93.27%、85.49%和75.69%。

报告期内,南都物业分别实现营收3.91亿元、4.71亿元、5.78亿元和3.75亿元;分别实现净利润3149.59万元、5427.19万元、6296.48万元和3589.03万元。

外界一度认为碧桂园物业会成为首支登陆A股的物业公司,特别是在10月20日,证监会公布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》显示,截至10月19日,企业54家中止审查,南都物业即在其中。

女首富控制的物业公司一直在扩张

12月5日,碧桂园物业更新招股书,拟在上海证券交易所发售不超过4010万股股份,且不低于本次发行后总股本的10%,每股面值为人民币1元。证监会公布的截至11月30日的消息显示,上交所首次公开发行股票正常审核状态企业基本信息情况表显示,碧桂园物业排名72位;当日南都物业排名29位。

招股书显示,碧桂园拟募集资金11.25亿元,主要用于信息化升级改造项目、社区智能化改造项目、市场拓展项目和社区服务中心项目。

碧桂园物业备受关注的与其实际控制人不无关系。招股书显示,碧桂园物业实际控制人为中国女首富杨惠妍,持股52.94%,该持股量较此前公布的持股比例增加2.709%;其父亲、中国前首富杨国强持有0.207%的股份,较此前上升0.111%。

碧桂园正在扩大规模,更多的项目公司、更多管理面积。截至 2017 年 6 月 30 日,公司下设 43 个区域,共 474 家项目公司;在2016年的同期,下设 34 个区域和 285 家项目公司。其中,负责碧桂园马来西亚项目物业服务的碧桂园物业马来西亚公司首次纳入其中。

2017年上年,碧桂园物业收费管理面积分为 0.51 亿平方米,此前2014至2016年之间的三年的收费管理面积为0.70 亿平方米、0.91 亿平方米和 1.07 亿平方米。

此前,为实现扩张,碧桂园物业同步在进行并购。2016 年 9 月,收购湖北清能物业服务有限公司 50%股权;2017 年 7 月,收购重庆金阳物业 51%股权 ;2017 年 8 月,收购昆明星尚物业 100%股权 。截至 2017 年 8 月 11 日,其在12 个月内累计收购公司占总资产的1.22%,总营收的3.03%%。

不仅如此,碧桂园在管理架构上进一步的完善,新增项目管理中心、信息管理中心、智能物联开发中心、协销服务中心和投资拓展中心;并将品牌管理中心升级为战略创新与市场管理中心。

截止6月底,今年碧桂园物业实现营业收入14.15亿元,净利润2.23亿元。此前2014至2016年的营业额为分别为12.07亿元、16.72亿元和23.58亿元,净利润分别为1.20亿元、2.31亿元和3.58亿元。

碧桂园物业仍有问题待解

接管物业来源过于集中。截至2017年6月30日,碧桂园物业合同管理面积达2.47亿平方米,其中碧桂园集团独立开发的合同管理面积为1.67亿平方米,占比约67.94%、碧桂园合作项目开发的面积为0.50亿平方米,占比20.21%。

关联交易是碧桂园物业备受关注的焦点之一,但较此前三年有明显降低。2017年上半年,向关联方提供劳务获得的营业收入为1.17亿元,占公司营收的9.69%。

此前三年,来自关联方的营业收入分别是1.98亿元、3.88亿元和2.21亿元,对应当年公司营业收入的比例分别为11.84%、16.45%和15.62%。

此外,报告期内,公司的营业收入属于由关联方支付的物业服务费权益安排部分 分别为 25,033.99 万元、41,411.20 万元、44,215.94 万元和 23,553.72 万元,占当 期营业收入的比例分别为 20.74%、24.76%、18.75%和 16.65%。


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