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郑州房产的升值法则是什么?城市新贵有话说

发布时间:2017-12-05  来源:中原楼市网  点击:
 
正弘澜庭叙

正弘澜庭叙 17500元/m²

地    址:花园路英才街交汇处向东50米路北

销售电话:0371-56560888/999

开 发 商:河南正弘置业有限公司

  11月23号出炉的“人才政策”,更加剧了人们的思考,尤其是90后和80后们。


  新政的出现,让那些想着“逃离郑州”的人心生动摇。但是话说回来,这个年代,每个年龄层不都有自己的思考和挣扎吗?


  相比较“坐享政策红利”的70后们,大多数90后直面生计问题时,很容易在新式消费下,让花呗、信用卡透支着以后的工资。纠结的,挣扎的,痛苦的还有那些80后们。只不过他们的挣扎也变得更加高级,讲的更多的是圈层,阶级固化,社会地位。


    这一点,在和王哥吃饭时,笔者尤有感触。


    2005年,一个小区长大的王哥,在父辈的支持下安家郑州。相比较我们依靠求学来郑,王哥凭借父辈的“东风”早我们一步踏入郑州,对城市发展脉搏有了更深刻的认识,也让自己识时务地赶上地产市场的大势,每每提及,他的眼角总是带有一丝雀喜。


    聊到这些年在郑州买房的经历时,王哥秒变话痨。


第一套房:在郑州,有地儿住


    刚来郑州时,家人掏钱给他入手的是一套金水区的老宅子,72平方,6层不带电梯住4楼。当时不觉得小区小,18栋楼,住起来还不错,但后来,私家车没地儿停,公交站牌远,距离菜市场,超市更别说,都是没有10分钟压根到不了的地儿。


    前两年门口的路大修,堵车、扬土、出行不方便,实在叫苦不迭。


    小区还有个致命伤,那就是排水不行。每逢下雨,小区下水管道就开始大罢工,严重时候地砖上都找不到下脚的地儿。排水管网的老化,物业管理不到位,种种原因纵容着这些病瘤一再拖延,人们对它的忍受也从刚开始谩骂到现在的熟视无睹。


    老一辈人觉得这些都是咬牙忍过去的事儿,王哥却一心想着逃离。

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第二套房:好房子,涨的快


    时间划到2010年,王哥结婚买婚房,按照父母的意思,老人儿把首付拿出来,月供自己承担。


    挑婚房时,王哥把自己的看房要求总结一番。


    “一看周边商业丰富与否。小区周边如果有大型的超市,百货类的商业,这样日常购物就能轻松很多。二看交通是否顺畅。开车上下班也好,公交也好,别老是拥堵不堪的。三看学校教学质量如何。孩子将来要上幼儿园、小学、中学,所以教学力量绝不能忽视。”


    还有一个重要因素,那就是房子具有多大的升值潜力。而这是一门学问,或者是一场博弈,但也并非无凭下赌,房子背后的配套,学校,物业,品牌等都可看做支撑未来房价上扬的重要筹码。

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    一番比较之后,王哥定下了某楼盘一套89平小三房,入手价7000多一平。这套房子,紧邻王府井百货、世纪华联超市,还有丰富的社区底商,生活便利度不必多言。加之交通优势突出,二手房网站多数2万/平变得不足为奇,我爱我家的中介更是将之冠为中原区最贵的二手房。


    以7000搏2万,区区7年时间,房价上涨2.5倍,毫无疑问,王哥赌对了。


    但王哥最近犯了难,因为这套89平的“套三”,太不够住!


    其实,王哥夫妻收入水平一直处于中上游,加之一直想要二孩,房价也在自己可承受范围内,思前想后还是决定再次买房,改善的同时,也是为了银行里那点存款不贬值。


我看到一个阶层的某种意识在逐渐苏醒


    我问他,“确定要换房,觉得自己的收入能负担得起什么样的首付和月供?能让自己买在哪?”


    关于这个问题,他也在摸索。只不过,这个答案,在不断看房的过程中,才变得愈加清晰。


    先从知根知底的金水区下手,但价格是个坎儿,放弃。公司有同事买在南三环某盘,兴致勃勃地跑去观摩,但是管城区的环境卫生,让他“实难下手”。要不买东区吧,但是,看了几个东区的盘,动辄2万多,小3万的房价自己吃不消。有人提议去白绿,可自己又不是等得起的人儿。


    一次偶然机会,他开车从惠济中州大道回CBD公司,车程仅仅15分钟,交通方面的通畅让王哥很是心动。同时,惠济区的环境优势堪比东区,这样一来,王哥置业惠济的决心更强了。


第三套房:擦亮眼,让大家都能住得好


    惠济区房企众多,前有本地大牌建业、正弘进驻,后有全国房企万科、融创进场,房源充足。但是区域内洋房和高层面积多样,惠济东、西、北向价格不一,如何买到理想房源,王哥拥有自己独特的逻辑 — —排除法。

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    一家人开车前往大河路附近看房时,发现大河路上常走大车,灰尘漫天,这样嘈杂的环境实在让他喜欢不来。换个角度来看,大河路甚至以北区域生活配套不够齐全,意味着不够成熟的区域环境需要很长时间才能慢慢“熬成婆”。在王哥看来,无论居住还是房价升值,两点都不沾光,长线投资太过长线的惠济北,果断舍弃。


    但是,惠济东区和惠济西区孰好孰坏?换句话说,哪个更能满足王哥追求的“自住舒服,投资更有潜力”?


    面对这个问题,王哥有话说:“从自住角度来看待文化路附近的惠济西区,融创珑府、锦艺金水湾、美景麟起城等项目多以33层高层为主,也就意味着可能会和自己在中原区的房子略有雷同。”当他提到在满是33层高层小区居住的感受时,王哥满脸愁容:“楼密,间距小,采光时间短,住在低层的人家可能采光更少。”而33层高层背后代表的是高容积率,在他看来,“容积率越高,意味着小区容易出现较多的入住人口,可能存在园区绿化仅仅达标就算是交差,这就容易导致整体居住品质大幅缩水,就像是自己现在住的这套房子。”


    反观惠济东区域,尤其是中州大道花园路附近,比起文化路二十多分钟的车程,这里,15分钟左右就能抵达公司,靠东的地段带来的近东区效应,让王哥很是中意。


    除了自住,房子还要顾及后期升值问题,王哥开始研究地铁2号线延长线的站点分布。地铁的存在意味着一种出行的便利,况且,地铁房在升值方面“贡献“很大,老同学在金水区的一套地铁房比周边小区高出近10%,这就更坚定自己考虑地铁房的决心。


    不论在在惠济东还是惠济西,不论出于自住角度还是投资角度,王哥都比较关心周边的配套问题。


    在他看来,惠济东、西区域的项目大多自带商业。从体量、规模、集中度这几个角度来看,两区域都相差无几。但在教育板块,惠济东的一些项目周围配有幼儿园、小学、中学12年的学校链,这对想要二孩的王哥来说,方便太多。“如果学校都在小区周边,将来把父母接过来住,那么老人家走路就能接送孩子,挺好。”


    在王哥看来,惠济西和惠济东的很多项目都会把地铁口当做自己招牌,但还要以实际距离为准:惠济西的一些项目动辄1公里左右,1.5公里左右,而在惠济东的地铁房距离上更具优势,譬如正弘澜庭叙到地铁口也就400米。当然,距离地铁口越近的项目和区域优先考虑。


    这样想着,不觉间惠济东在王哥心里占比越来越大。


    最后,多次去惠济区看房的王哥和家人综合考量下,还是决定选择惠济东的正弘澜庭叙项目。定在这里,看中的近东区近北龙湖的好地段,看中的是出门就是地铁的便利和升值潜力,看中的是项目周边商业和学校的配套,再有就是小区打造16层小高层的品质决心。

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结   语

   

    像王哥这样的买家属于典型的“投资+自住”的类型。


    他在考虑房子时,满足自住需求的同时更会用一种犀利的眼光打量房子的升值能力,在他看来,具备很强升值潜力的房子不外乎有这三个特点:


    第一:地段要好。就拿他来说,看中惠济东区域,是因为惠济东是惠济区唯一紧邻东区和北龙湖的区域,独一无二的地段优势,可以共享北龙湖的发展红利。仅此一点,惠济西和惠济北望尘莫及。


    第二:守住地铁房。在他看来,“被地铁覆盖的小区,自住出行方便,出租能吸引租客,哪怕挂在二手房网上价格也能比非地铁房价格高一小番儿。”


    第三:小区要有品质。居住舒适度高,意味着小区容积率不宜过高,配套较为齐全,物业和开发商是信得过的牌子,这样的小区品质才不会是缩水。


    或许,这也正是他买下正弘澜庭叙那套大三房的原因吧。至于王哥的选择正不正确,让时间来证明吧。


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