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置业惠济,多盘在市,该怎么选择才能不失手?

发布时间:2017-10-23  来源:中原楼市网  点击:
 

    近日,笔者前去惠济区探盘,手里的“中原楼市购房大地图”引起了一位老太太的注意,她凑过来:“你好,手里地图能给我一份不,我回去和我老伴儿研究研究惠济区还有哪里适合下手”,我顿时一惊,老人家上了年纪,但对房地产的热情却出奇的高。据她说,一家三口在郑州共有5套房子,而且都分布在惠济区。

    的确,自2000年郑州市政府提出“北移东扩”的建设规划,北区便迎来了飞速发展。而随着各大知名房企的入驻,惠济区成为了郑州的头号宜居住区。近年来惠济区的发展有目共睹:以北大学城为首,遍布高校,教育资源丰富;在原有的花园路商圈的基础上,惠济万达的加入让北区商业丰富度又上升了一个台阶;惠济区临近万亩黄河湿地,贾鲁河、东风渠等自然资源在政府的指导下又得到大力改建;前些年,迎宾路和开元路上的别墅区成为大批高端置业者的最爱,近年来,一线房企万科、融创等,实力本土房企正弘、正商、永威等纷纷入驻,区域价值再次得到进一步提升。

    上风上水的自然环境,加上通达全城的交通条件,让惠济区成为近年来许多人置业的首选。

    那么问题来了,作为北区置业的忠实拥趸者,如何评判北区项目优劣势?又如何在北区众多项目里选到自己满意的房子?

    据不完全统计,惠济区在售或待售项目多达40个,按照地理位置细分,我们大致可将其分为5个部分:

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    1区:花园路、中州大道,临近北龙湖片区,地段优势较为明显。

    2区:北大学城附近,享用贾鲁河、东风渠等自然资源。

    3区:天河路以西,拆迁安置房较多,地铁2号线北延长线正在施工。

    4区:大河路文化路版块,距离惠济万达、惠济区人民政府较近。

    5区:花园口、大河路以北及沿线。

    相对应的,我们也可以将具体的房地产项目予以划分:正弘澜庭叙项目周围为1区,锦艺金水湾、美景麟起城、融创城开瓏府等项目周围为2区,正商家河家项目周围为3区,万科天伦紫台、碧源月湖等项目周围为4区,正商林语溪岸项目周围为5区。

    1区:正弘澜庭叙

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    项目地址:花园路与英才街交汇处向东50米路北

    项目占地约1000亩,容积率2.37,产品包含洋房、小高层等。其中临近贾鲁河的一期小高层和洋房已经完成交付。

    目前销售情况:二期洋房、少量小高层在售。三期作为项目的收官之作,开发商也拿出了最大的诚意,均为16层小高层,拒绝高低配。三期项目加推户型面积约75-140平,近期开盘。

    项目区位优势突出:距离中州大道约300米,距离花园路约100米,距离地铁2号线延长线金达路站仅400米。无论开车还是地铁出行,都很方便,算得上名副其实的地铁房。

    该项目较为近东区、近北龙湖,笔者开车走中州大道18分钟左右抵达大玉米,距离熙地港约8公里,购物消费分分钟接轨东区富人区。除此之外,正弘澜庭叙所独特的地理位置带来的优势,可保障在东区上班的购房者的通勤时间。

    就产品而言,洋房和小高层的设计较为纯粹,容积率低至2.37,基本是北区除别墅外居住舒适度较高的项目。再加上贾鲁河正在积极治理,园区高达40%的绿化,临近惠济万达、天地湾商业中心等,后期居住环境和生活便利是非常有保障。

    PS:目前三期新品即将开盘,价格会开到多少?让我们拭目以待。

    2区:锦艺金水湾

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    项目地址:文化路与贾鲁河交汇处两岸

    项目占地面积约672亩,容积率3.70,产品包含高层等。

    目前销售情况:一期二期少量房源在售,三期项目(地块临近贾鲁河)预计11月中下旬开盘。该项目三期销售完毕后,剩余地块将开发大平层、公寓、商业等产品。

    一期紧邻文化路和连霍高速文化路站入口,交通较为便捷。项目临近地铁2号线北延长线、4号线、7号线,但最近的站点距离项目仍有一定的距离,置业顾问讲需步行15分钟左右。

    项目临近文化路商圈,距离惠济万达2.3公里左右,项目自建30万方左右的商业,后期商业氛围值得期待,但居住氛围或许会受到影响。

    近年锦艺一直在商业项目亮点颇多,住宅项目产品力稍有不足,不知锦艺金水湾能否做出改变。

    3区:正商家河家

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    项目地址:江山路与开元路交汇处向东约1000米

    项目多期滚动开发共占地约1700亩,一期占地面积约147亩,容积率2.99,产品包含高层、洋房等。

    目前销售情况:项目一期在售约88-130平高层、125-142平洋房,成品交付,高层均价1.5万元/平左右,洋房均价1.8万/平左右,可首付分期。

    在售户型设计比较合理,园区整体规划也颇具考量。

    项目区位交通:地铁2号线延长线的天河路站位于项目南侧,公共交通配套尚可。道路交通方面,临近江山路,可接入京广快速路;距离中州大道近7公里。大河路快速化完成后,后期整体交通状况还算可以,但在地铁正式开通前通勤时间可能会稍长,需要对通勤时间有一定的耐受性。

    项目距离惠济区万达约3.8公里,未来的宜家商圈约6公里左右,花园路商圈12公里左右,二七商圈15公里左右,周边商业氛围较为欠缺,整体刚需偏改善,居住属性较为纯粹。

    4区:万科天伦紫台

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    项目地址:文化路与大河路交汇处

    项目分一期二期三期开发,其中二期占地约104亩,容积率2.99,产品包含高层、洋房等。

    目前销售情况:一期售罄,二期在售约88—127平,持续销售中,均价1.5-1.6万/平左右,少量洋房在售,4号楼近期加推。

    就产品而言,作为全国第九座紫台,延续万科一直以来的品牌价值点 — — 精装交付标准和入驻万科物业。

    项目距离惠济万达1公里左右,距离北大学城不足2公里。同时根据规划,地铁7号线的东赵路站距离项目较近。后期的购物、交通都可满足基本需求。

    项目北侧临近大河路,南侧临近黄河迎宾馆,由于大河路如今属于郑州环线主要的过境道路,可能会有一定的噪音和粉尘影响居住舒适度。

    5区:正商林语溪岸

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    项目地址:花园路与大河路交汇处西北角

    项目总占地约480亩,容积率1.99,产品包含洋房、公寓等。

    目前销售政策:洋房约100-140平,毛坯,均价13000元/平左右;公寓约33-57平,成品房交付,均价9600元/平左右。

    项目地处花园路与大河路交汇处西北角, 这给项目带来一定的生态优势,临近黄河花园口游览区、郑州黄河湿地公园、索须河等,周围分布的自然资源较为丰富。该项目在产品设计上较为纯粹,加之绿化较高,宣传标语:能住洋房,何必高层,从园区内部居住舒适度来说,不无道理。

    交通方面,周边道路可快速接入大河路、花园路、文化路;但公共交通较为匮乏,短期内可能没有改观;最近的商圈惠济区万达距离项目约2.8公里。

    项目周边的居住氛围还需要一定时间培育,但整体前景可期。

    结语

    看了以上5个颇具代表性的楼盘,相信大家对如何在北区置业有了更深层次的认识。

    但我们在做最终抉择时还需再斟酌一番。

    第一:产品、容积率、园区绿化、周围自然环境优势等方面是考量入住后的居住舒适度的几个直观因素,但同时购房者也需要根据经济实力,把项目的特点与自身未来发展相结合,明晰自己的需求,可以有效规避很多弊端。比如考虑改善的购房者,可考虑正弘澜庭叙的小高层的大户型或洋房产品,正商林语溪岸的洋房产品。

    第二:如果工作地点是在东区、金水区、惠济区东向,考虑通勤时间、再加上交通便捷度、地铁的覆盖效果等角度,对地段需求度较高的购房者来说,正弘澜庭叙、锦艺金水湾值得入手。

    最后笔者想说,惠济区可供购房者选择的项目较多,如何不失手,如何精准落位到最适合自己的项目,还需要购房者擦亮眼睛。

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