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不是所有的公寓都值得投资,价值是关键!

发布时间:2017-10-20  来源:中原楼市网  点击:
 

    今天不谈住宅,只谈公寓。

    10月18日,我们Call房圈《楼市3点半 行家直播间》做了一期关于公寓投资的专场。

    国控东宸营销总监霍薪羽女士、河南合富辉煌房地产顾问有限公司总经理庄云娟女士、资深房产投资人李总,从专业的角度给我们聊了一下公寓市场。

    一

    敲黑板,划重点。

    先来看看直播现场三位业内人士给的六条干货:

    1、未来十年,郑州发展速度会更快,规模、标准会更高。目前,郑州的城市化进程远远不够,未来郑州的发展不是简单的框架扩张,而是白沙绿博、港区、滨河国际新城、常西湖新区等几大组团同步发展。

    2、现在郑州这座城市给人的感觉是有活力、有爆发的,整体状态很好。而一个城市最核心的是人,这座城市的人也处在活跃状态,爆发力、创造力无时不在。在外地人看来,郑州是有价值洼地的。

    3、公寓产品最主要的购买投资价值是出租收益和资产收益。出租收益是有天花板的,但是资产收益可以让公寓有更多深层次的玩法。

    4、对于投资的人来说,除了关注增值、租金回报外,还有一个关注点就是安全性。投资什么样的房产更安全,核心是人,这个区域人的数量、人的质量,未来谁会租你的房,谁会接你的盘,人的质量决定了租金的高低。

    5、投资公寓的三条原则:商业区、商务区、地铁口。商业区,能够享受便捷生活;商务区提供源源不断的租客群体;地铁口,方便出行,缩减时间成本。

    6、你的房子所在区域的高端客户越多,你的租金越高。目前来讲,郑东新区聚集了郑州相对较好的资源,商务氛围浓厚,作为郑州对外展示最重要的窗口之一,聚集着大量的精英人群及外来的高端商务人士。

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    二

    回到国控东宸项目本身,作为由公寓、写字楼、商业组成的城市综合体,其投资价值如何?

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    在讲国控东宸的投资价值前,我们先看一下郑州市场的公寓情况,据中原楼市不完全统计,目前市场在售或即将入市的公寓产品51个。高新区12个、金水区9个、二七区6个、惠济区6个、郑东新区5个、经开区5个、管城区3个、中原区2个。

    这反映了什么?市场供需关系。如果你所购买的公寓产品区域的供应量已饱和,也就决定了这个公寓租不上价,甚至租不出去。

    很明显,作为郑州核心商务区、中央政务区的郑东新区公寓产品尚未到饱和状态,甚至是稀缺,可以作为投资产品重点关注。

    其次,要讲的就是直播现场业内提出的购买公寓三原则:商业区、商务区、地铁口。

如果研究过郑州的公寓产品,你会发现公寓产品主要依赖交通、主干道、地铁和商业商务区。这一观点,也不止适用于郑州,纵观北上广等一线城市,唯地段论是投资的最大秘籍。

    从国控东宸项目来讲,地段是项目最大的优势,也是不可复制的优势。

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    1、中央政务区,距离省政府500米,周边分布着省国土厅、省交通厅、省民政厅等行政事业单位,辐射区域已经非常成熟;

    2、商务区,郑东CBD可以说是郑州目前商务氛围最浓厚的区域,聚集着大量的高端商务人群,以及随着郑州的发展这里还将聚集大量的商旅人士,能够提供源源不断的客流;

    3、距地铁一号线黄河南路站百十米,未来还有地铁12号线,解决出行问题,节约时间成本;

    4、商业区,丹尼斯七天地、熙地港购物中心等商业资源;省直第三人民医院、郑州市儿童医院(东区)等医疗资源;郑州市郑东新区外国语学校,郑州市第47中学等教育资源,周边配套资源丰富。

    而一般类似国控东宸这种地段好,地铁口的公寓用途更多,客群更广,除了租住外,可以做小型工作室、创业公司或者个性酒店、民宿产品等,这类型租金更高,投资回报也高。

    三

    说完价值,我们要看的是国控东宸的产品。

    关于产品,记住四个关键点:

    1、2.9的容积率,限高80米,这个数据对于一般的改善住宅来说都很少见,更何况以高密度著称的公寓产品。

    2、loft产品, 2号楼户型面积约28-42平米,适用于小型投资客;3号楼户型面积约60-77平米,可以满足希望置业CBD核心区的年轻人或高端商务人士的居住需求。

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建面约28平米1室2厅1卫

    3、精装交付,对于公寓这种投资产品来讲,省时省力,能够更快实现收益。

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样板间实景图

    其实,对于公寓产品来说,

    从居住角度来看,市中心大量的公寓产品占有更多稀缺资源,可以和住宅一样拥有丰富精彩的人生。对于正值拼搏的年纪,不要小看住在郊外楼盘浪费的通勤时间,这些时间也许能够改变很多;

    从投资角度来看,未来要的是收益,只要是有价值的产品都可以作为资产配置的一种考虑,而这种价值取决于产品本身和对城市资源的占有。

    最后,想说的是房子的身份太多,是居所是资产也是城市资源的捆绑,每个人就像切西瓜一样从它身上各取所需,关键是知道自己想要什么。

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