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地王的游戏:郑州14大地王项目现况盘点!

发布时间:2017-09-22  来源:中原楼市网  点击:
 

    萧瑟秋风今又起,换了人间。

    还记得去年的地王吗?

    地王年年有,去年特别多。

    2016年,全国范围内地王频出,1-9月郑州更是拍出14个地王。

    如果不是9月15号郑州市人民政府一纸调控令的出台,郑州土拍加入“熔断”之列,去年的地王不可能只有14个?!绝对不可能!

    大家都不会忘记去年9月出让的北龙湖15、16号地历经中止竞拍、异常报价、流拍、重新挂牌等种种波折,最终在今年7月份成交。何况之后,北龙湖、龙子湖、白沙、经开老城区、滨河国际新城十几宗热门地块出让,均以熔断价成交。如果说其他版块能否出地王还有待商榷,那北龙湖、滨河国际城出地王相信没有人会怀疑。因为去年的地王大多出自北龙湖、滨河国际新城这两个区:

    回顾去年地王的频繁出炉,

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    一是受整体市场影响,去年全年热点二线城市楼市疯狂,销售火爆房企有更多的钱拿地;

    二是外来房企大批入郑,2016年百强房企前十强全部入郑,前50强中60%入郑,郑州本来就稀缺的净地,在手握大量资金的外来房企环伺之下,竞争更加激烈,收并购、合作开发、抢地王成为他们入郑的主要途径;

    三是看好区域前景,北龙湖不用说,郑州乃至河南未来最高端的金融中心和豪宅聚集区。滨河国际新城,蝶湖、荷湖、潮河双湖一河加持,自贸区核心区域,未来领事馆区,规划起点高、国际化、环境好,也是让其成为继北龙湖之后限综合房价第二高的热点区域;

    四是对赌未来,从以往地王的经验来看,地王项目赌的是未来预期。一来,为公司其他项目抬高溢价,失之东隅,收之桑榆;二来,等待下一个地王解套或挺过这个周期等待下一个周期到来。

    按照地王的逻辑来说,地王的出现会极大改变人们对房价的预期,尤其是在去年供需严重失衡的郑州,地王更是成为房价暴涨的导火索。而当地王楼面价接近周边房价或高于周边房价,再加上疯狂的市场,人们对未来的预期就是翻倍。

    万科郑纺机地王的出现,13411.24元/㎡的楼面价,市场预期售价2万+;

    滨河国际新城三连拍,楼面价从9005元/㎡拍到10544元/㎡,市场预期售价2万+;

    北龙湖雅居乐、荣盛地王的出现,市场给出的预期售价突破4万+。8.18融创、金茂地块,更是将北龙湖的价格预期提高到6万+。

    如今,郑州已实施“熔断”一年,市场再无新的地王,哪些曾经的地王现状如何?

    去年地王今如何?

    近期关注楼市的人会发现,最近这些地王们动作频频。

    上周康桥悦蓉园、华润紫云府两个地王项目开盘;亚新海棠公馆上周接待中心开放;海马青风公园预计本周开盘;亚新紫藤公馆9月初产品发布会;北龙湖金茂府9月23日售楼部开放、24日产品发布会;阳光城檀悦9月初营销中心开放;融创中原壹号院城市展厅9月初开盘。

    动作更快的,正商善水上境、恒大悦龙台去年已开盘,碧桂园天玺也于今年5月开盘。

    也就是说2016年的地王,如今或已入市或面临入市。

    对于地王,我们更关心的是其产品如何?定价如何?

    地王,一般都是和高房价、改善高端产品挂钩,比如曾经的建业贰号城邦、让新东润一战成名的东润泰和。当然,地王中也有例外,记忆中郑州市场就有两个平民地王,中益7囍、领创天誉华庭走的就是刚需路线。

    而看这14大地王,也是各有不同:

    正商善水上境、恒大悦龙台,紧抱北龙湖大腿,是两个房企在郑州打造的首个top系产品,精装高层+洋房,两个项目高层均价基本维持在32000元/㎡左右,洋房均价基本维持在35000-36000元/㎡。

    碧桂园天玺,碧桂园在郑州主城区首次开发的一个项目,带来的是碧桂园高端产品系“天”字系,均价22000元/㎡,从价格上来看,不是刚需客户能够接受的。

    雅居乐御宾府,北龙湖的核心位置,也是目前北龙湖项目最集中的位置,和其他项目位置差异较小,即使有也是紧邻学校、公园、运河这些区别,本文包括下面几个项目不再从位置这方面介绍。从产品而言,在产品上做了纯复式。1.49的容积率,号称纯叠墅的低密社区(相当于6层的复式洋房),面积段为185、195、215、255㎡,其中185㎡的较多,营销中心已经开放。

    荣盛华府10栋洋房,6栋叠拼,4栋双拼。洋房1梯2户,面积段在180-200㎡;叠墅6层,面积段在215-270㎡;此外还有4栋500平的双拼别墅,共8套,占据了地块最好的位置,加上赠送的面积超过1000㎡。据说8月份推出部分洋房、叠加产品,均价4万/㎡左右。

    亚新紫藤公馆,本土房企在白沙推出的“公馆系”纯高层、纯改善豪宅项目,全部为19层的大平层,成品交付,面积141㎡、165㎡、186㎡、218㎡,一梯一户,配置上也是改善产品的标配,新风系统、中央空调、智能家居系统等等。

    万科美景世玠,可以说是2016年最受关注的一个地王,为有地缘情怀的老城区置业者打造核心城区的高端改善盘。在讲这个项目时,提到最多的就是万科的人文情怀,保留了两条郑纺机厂区里的全冠法桐以及在两栋苏式洋楼的基础上,改善做了两个社区会所。而产品上,项目采用高低配,主力户型为143-200㎡洋房和127-143㎡高层,样板间已经开放。目前,市场透漏高层价格约高层21000元/㎡,小高层24000元/㎡。

    康桥悦蓉园,151亩的占地面积,地块指标较好,让主打景观的康桥更有施展空间。产品规划有高层+小高层+洋房。高层,成品交付,面积89㎡、125㎡、144㎡,已开盘,均价17500元/㎡;洋房159㎡、185㎡,标准层均价22000元/㎡,首批已售罄。

    亚新海棠公馆,亚新第三个公馆系产品,上周接待中心开盘,产品同样为高层+洋房,成品交付,高层最小面积140㎡,还有160㎡房源;洋房180㎡、200㎡,纯粹的改善客户。

    海马青风公园,6栋洋房+9栋高层,高层户型为98㎡、118㎡,洋房为122㎡、129㎡,成品交付,区别于其他项目的就是绿色科技——除霾系统加持。预计本周日开盘,售楼部释放的价格一万五左右,虽然价格较低,但是只推出一栋楼,130多套房源,显然是一次市场试水,而首开低价也不代表接下来同样低价。

    融创中原壹号院,目前售楼部已经开放,但具体规划尚未释放,有兴趣的可以过去了解一下。

    北龙湖金茂府,在北龙湖的一众豪宅产品中,带来了金茂引以为傲的“绿金科技”, 9月23日售楼部开放,24号将举办产品发布会。

    华润紫云府,华润继悦府之后,终于推出的又一个新品。主力户型80㎡-155㎡,算不上纯粹的改善盘。开盘之前,便铺天盖地打广告,释放18500元/㎡的均价。在楼面价11921元/㎡的条件下,首开价只高出6500元/㎡左右,而且位置在经开老城区、紧邻在建的地铁5号线、距离不远的高铁板块住宅售价25000元/㎡左右,项目是不是很有性价比?

    阳光城檀悦,阳光城在经开区的城市综合体项目,除住宅产品外,还规划有公寓、写字楼、和自持的9万㎡商业。住宅主力户型面积106-188㎡,其中,129㎡户型为闵系房企带来的跃层户型。

    套路几多?

    纵观进度总体而言,

    一 、14个地王项目都已经对外发声,营销中心均已对外开放。

    二、5个已经开过盘,进入正常销售阶段。去年年底正商善水上境、恒大悦龙台已经率先开盘,今年5月碧桂园天玺也正式发售,去化数据尚可。

    最近刚开盘的比较受关注的是几个经开地王项目。首开量少试水市场。

    华润紫云府率先拉开价格战,以低于市场预期价的18500元/㎡全城宣传,影响到整个的区域定价预期。开盘当日被 ”宣称更低价的“碧桂园天悦截胡,但整体去化数据还算良好。

    康桥悦蓉园打响滨河国际新城的地王头炮,高层均价17500元/㎡,符合区域限价要求.。

    三、预计有2个项目马上入市。海马青风公园已经有低价首开的消息释放出来,但货量很少。广受关注的万科美景世玠一直在释放开盘预告,但具体日期仍未定下来,市场上关于此项目的售价也说法不一。

    从当下来看,地王操盘有以下几种套路:

    1、运气好,赶到了6月份出台限价政策前,正常推售。

    2、首开以少量货源试水,受制于限价,部分采用了低于市场预期的售价。

    3、无套路,不卖房。各出奇招,内购、绑定形式等等花样百出。

    4、等、等、等。在尚不明朗的市场环境下,持盘观望。

    结语

    2017年的土拍,以熔断的方式摘地,市场暂时告别了”地王“。

    有人认为去年的地王项目尚无法成功解套。

    还有人认为今年以”熔断价“摘地的,也同样前景不明,面临考验。

    虽然今年无新地王,但”地王的游戏“仍在继续,

    犹如击鼓传花,鼓声未停,花亦未到,且等鼓停花落,方有真论断。

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