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7月楼市成分水岭 房地产开发企业快速去库存

发布时间:2017-08-07  来源:第一财经  点击:
 

    随着楼市不断调整,房地产开发企业销量增速纷纷放缓,部分企业甚至出现下滑。

    " 蓄客难度越来越大,以前一开盘都是哄抢,现在客户都开始观望。" 一位开发商营销人士告诉记者。

    作为行业排头兵的恒大 ( 03333.HK ) 、万科 ( 000002.SZ ) 均在今年 7 月出现了销售环比下滑的情况。

    恒大7月销售金额为人民币 441.6 亿元,环比回落约 28%; 合约销售面积为 439.5 万平方米,回落 27.4%。7 月恒大合约销售单价为 10048 元 / 平方米,与 6 月的 10095 元/平方米大致持平。

    而万科发布的数据显示,7 月份实现销售面积 249.1 万平方米、销售金额 355.6 亿元,与 6 月相比,分别下滑 28.5% 和 27.6%。

    不只是万科、恒大,金地集团 ( 600383.SH ) 今年 7 月实现签约面积 42.8 万平方米,同比下降 10.19%; 签约金额 79.0 亿元,同比下降 2.59%。同时,金地在前 7 个月实现累计签约金额 782.4 亿元,同比增长 50.28%。

    7月份似乎是一个分水岭,让房企的销售纷纷出现下滑。

    7月,绿城集团 ( 含合营及联营 ) 取得销售面积约 33 万平方米,当月销售金额约为人民币 88 亿元。销售金额环比下滑约 24.7%,销售均价约为 27218 元 / 平方米,比 6 月的 23249 元 / 平方米有所提高。

    旭辉的合同销售 ( 含合营及联营 ) 金额约人民币 85.6 亿元,合同销售面积约 50.9 万平方米,环比分别下调 5.1% 和 3.2%。旭辉在 7 月的合同销售均价约人民币 16800 元 / 平方米,比 6 月的 17100 元 / 平方米略有下调。

    融信中国 ( 03301.HK ) 发布 2017 年 7 月未经审核的营运数据,今年 7 月份融信的合约销售额为 35.38 亿元人民币,今年前 7 个月合约销售额共计 190.53 亿元。据此推算,今年上半年融信完成了 155.15 亿元的销售业绩,相比去年同期的 132.2 亿元,增长约 17%,而去年,这一数字高达 176.7%。

    克而瑞分析指出,从 7 月的市场情况来看,房企在一二线城市的销售去化受限购、限售影响较大,预计一二线城市未来的市场前景将保持持续稳定 ; 目前销售情况更好的仍然是三四线城市,布局三四线城市的企业将继续受益。

    从企业销售情况来看,多数房企的业绩较 6 月环比下降,TOP100 房企整体的销售规模环比下降 39.1%。TOP3 房企单月业绩规模的环比降幅为 20.1%,降幅较小,可见虽然大部分房企的业绩规模都有所降低,但龙头房企的规模集中度继续保持了进一步的上升。同时必须看到,TOP4~TOP20 降幅为 47.6%,在各梯队中降幅最大,可见在上半年的业绩冲刺之后,随着淡季到来,进入休整期。

    房企的销售乏力很大程度是因为一二线楼市的调整,在政策的调控下,市场预期不断降低,开发商纷纷感受到压力。

    在华南,已经有开发商开始打折促销 ; 在华东,多家房企开始不断提出去库存的举措。面对不确定的市场,很多企业为了保现金流都尽量出货。

    易居智库研究总监严跃进指出,受调控政策影响,7 月份房企的推盘节奏和销售节奏都在放缓,加之传统淡季效应的出现,销售规模的下滑在所难免。

    今年3月以来,热点城市出台新一轮的房地产调控政策,包括限购、限价、限贷、限售等。截至目前,超过 50 个城市正在承受调控重压,几乎覆盖了全部热点区域。

    克而瑞的一份报告指出,2017 年 1~7 月,大部分房企都加紧推货,规模房企整体销售业绩较去年同期增幅较大。而同时,各热点城市限购、限售政策持续加码。2017 年以来,除了一二线城市政策加码外,部分热点三四线城市也加入限购、限贷、限售的行列,由环一线向其他区域扩围。限购、限贷等政策的不断加码一定程度上限制了市场的购买力,下半年在行业政策从严的趋势下房企仍需加速去化。

    " 在 2016 年 9 · 30 开始的这一轮调控中,楼市在 2017 年将面临非常明显的降温风险:大部分房企都在 2016 年拿了比较高价的地,这种情况下,对未来房价上涨预期非常高,而调控又导致房价上涨难度非常大。资金成本逐渐增加,对于 2017 年来说,各种融资渠道压力逐渐增加,对于很多房企来说,资金链的风险逐渐积累,快速去化将成为房企的主旋律。" 中原地产首席分析师张大伟说。

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