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同策张宏伟:“购租同权”是劝您先租房再买房

发布时间:2017-08-03  来源:中原楼市网  点击:
 

    近日,楼市的热点转为租赁型住房。

    从政策面来看,住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,作为首批开展住房租赁试点的单位。

    几乎同时,广州发布“购租同权”新政,无锡发布租赁满5年可落户等措施,大家似乎对于租赁型市场充满期待。前期笔者写过一篇《购租难同权!!别动不动就颠覆影响!!》,就“购租同权”提出了自己的一点观点。时至今日,笔者对“购租同权”有些更深入的理解。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,“购租同权”应该从以下三个方面新的理解:

    首先,从实际意义上来看, “购租”不可能100%同权,尤其是资源紧张的优质教育资源,除了这些稀缺资源,某种程度上可以同权。其实,在非稀缺资源领域,租房本来也可以享受一定公共配套服务,这些不必政策重申;

    其次,“购租同权”本质在于先租后买,租是先期人口导入策略,租了一段时间后,有了工作能力有了支付能力,自然会向购买住房迈进,从中国人的传统观念来看,“安得广厦千万间”指的就是一个家庭要有自己的住房才会安居乐业。从这个角度来看,“购租同权”本质在于先租后买,租是导入人口,买是最终安定基础,也是最终实现租售同权的基础。

    第三、今年以来,包括武汉、长沙、成都、西安、济南、南京、杭州、郑州、青岛、厦门、天津、重庆等新一线城市、二线城市,都加入了“人才争夺战”。“购租同权”与各地刺激落户的户籍政策结合,背后反映出各大城市对于人口尤其是人才的争夺,留住人口尤其是人才城市才具有竞争力,这是政策最重要的意义。

    另外,对于住建部租赁型市场大幅对于租金价格会产生什么样影响?租赁市场推进会否影响房价?会否影响住宅市场的投资回报率?

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,租赁市场是一个以使用价值(比如租金高低、房间精装修怎么样、交通环境等)为判断标准,当供应量多了之后(具体各城市要看供应多少,供求是否平衡),租金势必会低,单纯算租金意义上的投资回报的话肯定也会低。但是,住宅投资回报还有另外一个方面,就是资产的保值增值,也就是房价涨的高与低,决定这个是它的居住属性和投资属性。在核心一二线城市,由于供不应求的市场导致投资属性突显,投资属性拉动价格上涨,投资回报也会上升,并且可以对冲由于租金下跌带来的投资回报损失。笔者认为,这个大趋势未来十年内都不会变。

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    另外,笔者认为,租赁市场政府推进的力度和结果也不会好到哪里去。主要是从租赁用地角度来看的。

    以上海为例,只租不售的租赁用地,基本在张江、漕河泾、嘉定新城、临港等这样产业园区集聚的地方,目的是解决园区内的青年人才的居住问题,定向目的较为明确。笔者认为,这种方式是短期内让这些人租留下来,但是长期来看,一旦这些租赁人群有购买力,还会去购买房产,所以租是暂时的,买是最终目的,这个传统观念不会变,对房价还会有进一步支撑。但是,对租赁市场来讲会有影响。此外,嘉定、张江地块基本被嘉定新城、张江国有平台公司拿下了,外面市场化的企业目前来看还没有机会,肥水不流外人田,后期预计还会有这样的地块,预计大部分仍然在会这些公司手里。总体来看,虽然这样的地块还会更多,但是绝对量上不会太多。

    从其他城市土地供应的角度来看 很难大范围效仿上海的做法,上海是牺牲地价做这些事情(虽然是肥水不流外人田),上海可以用其他收入弥补土地出让金的损失,其他城市还是要土地出让金的,还要城镇化的,腾挪的空间不多。所以,租赁用地供应这块是个难题,从这个角度来看,源头上不会增加多少量。

    总之,在大部分核心一二线城市,租赁住房增加,租金价格可能会受影响,租金意义上的投资回报率会降低,但是,租的人还是要买,再加上买卖交易供不应求,房产价格还会上涨,投资回报还会持续稳定上涨,未来十年这个趋势不会改变。

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