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市场走势跟你关系大吗?你只需要选对房子

发布时间:2017-07-21  来源:中原楼市网  点击:
 

 

房地产变天了吗?
        电视报刊,网络,自媒体,行业众咖各抒己见,
        街头巷尾,朋友圈里,老百姓们追问房价涨跌。
        但拨开迷雾,究竟房地产形势如何?
        近期,国家统计局公布了上半年国民经济运行的数据,具体房地产行业而言,土地购置面积同比增长8.8%、商品房销售金额、面积双双再创新高和次高,尤其6月份,一改5月份的平淡,表现亮眼,被称为 “年中翘尾”行情。

 

 

1 就郑州而言,目前的楼市到底好不好?

首先,我们说的市场好不好,并不是指有没有出现彻夜排队千人抢房,或者房价有没有迅速持续上涨,那种非理性的状态,对于市场、对于行业从长远来看破坏力远大于促进力。

而基本面的稳健,需求面的强劲,供应面的平衡,才是市场好不好的衡量标准。要给出上面问题的答案,不妨先问三个问题。

一问:郑州人是不是越来越多?
        你说,郑州人口有可能越来越少吗?
        说好的国家中心城市呢?说好的新一线呢?
        抛开这种战略层面,
        19日,郑州朋友圈被连续发布的两大重磅新闻刷屏:
        户籍政策放开,开启抢人大战,每年将会有多少人口流入郑州;
        郑州最新版总规划出炉,2020年人口可达1245万人,未来三年平均每年增加91万!
        而人口涌入,城市发展,需求增长,正是房地产行业稳定发展的基础。

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二问:市场上能卖的房过剩了吗?
        这得靠数据说话,克而瑞统计数据显示,6月份,商品住宅成交去化量较5月份环比上升76%,接近一倍;去化周期仅为2.8个月。也就是目前如果没有新项目入市,3个月以后郑州没房子卖了!

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三问:销售情况发生真的质变了吗?
        从具有代表性的融创美盛象湖壹号开盘算起,近一个月,据不完全统计开盘项目21个,开盘清盘的2个、开盘去化九成的4个、开盘去化八成的4个、开盘去化七成的5个。在史上最严厉调控下,取得这样的成绩还是不错的。

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综上,想说的是,现在的市场还谈不上“冷”,严格来说是更冷静、更理性。购房者更珍惜手中的房票,选择楼盘更谨慎,会倾向于选择产品好、性价比高的项目。

关于未来,我们不能肯定的说房价是向上还是向下,但大批炒房客被挤出市场的情况下,对于刚需们来说,现在是一个购房窗口期。

 

 

2 回过头来,再看看近期开盘去化率较高的几个项目:
        融创美盛象湖壹号,绿博组团;和昌林与城,北四环外;碧桂园龙城天悦、郑西鑫苑名家,荥阳;万科美景魅力之城、安纳西庄园,港区;路劲国际城,白沙……在政府限购下,郑州这些原来的热点区域去化还是不错的。毕竟主城区的土地越来越稀缺,开发商拿地计划只能不断向外,而从前段时间新郑、荥阳的激烈土拍可窥一二。
除了这些已被大家熟悉的热点区域,会不会有下一个热点?

我们先来看一下,政府最新公布的郑州市城市总体规划

划重点:
        一、对郑州的定位,国家中心城市、国际综合交通枢纽和物流中心、国家历史文化名城、河南省省会。

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二、一主一城三区四组团。
        一主:郑州主城区;一城:航空城(郑州航空港经济综合实验区);三区:东部新城区、西部新城区和南部新城区;四组团:登封、巩义、新郑、新密四个外围组团。

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三、中心城区的空间布局结构为“一主一城、两轴多心”。航空城以促进产城融合、职住平衡为导向,满足就业人口就近居住的需求,规划居住用地34.9平方千米。

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从中你看出了什么?
        发展方向。没错,政府的方向,很大程度上决定了城市发展方向,比如河南举全省之力发展的郑东新区、省级行政机构东迁带动的白沙组团、市政府西迁带动的常西湖新区。

从此次规划看,郑州将重点打造主城区和航空港区,一主一城开启了双城开发模式,航空港区的地位被极大提高,切实成为和主城区平起平坐的区域。在行政级别上也是绿博、南龙湖、荥阳、上街等区域所不能比及的。

显而易见,城市规划接下来发展的重点区域是港区!往东南!

 

 

说到东南板块,我们最先想到的是含着金钥匙出生、国家战略级的港区,还有借港区东风的南龙湖。今天抛开这两个区域,我们讲一讲港区与南龙湖联通的必经之地,从位置划分,我们估且称之为北港西片区。

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这个区域目前属于起步阶段,周边有南水北调运河、数万亩生态枣园等生态环境;交通上,双湖大道连通港区与南龙湖的东西干道,中华路东三环快速路南延路段,这条路经经开区直通郑州东站。最重要的是,这个区域还是已经通车的地铁2号线和规划中的地铁11号线、17号线的交会区域;此外,作为郑州市区、港区、南龙湖的中间地带,向北享受郑州市区配套,向东享受港区配套,向西享受南龙湖配套。

虽说起步不久,但区域价值正在苏醒,千亩大盘康桥林语镇售楼部已经开放,仅起步区就16平方公里的华夏幸福产业新城围挡已经圈起来。未来发展如何,可以想象。

 

 

接下来我们讲一下这个片区的一个项目——康桥林语镇:
        对于康桥,很多人已经非常熟悉了,16年的开发经验,康桥凭借在细节上的专注,在购房者心中积累了不错的口碑,赢得了大批追随者。

该项目具体位于新郑市孟庄镇孟祥路,东侧与港北隔着机场高速,西侧是华夏幸福的产业新城项目。

项目在延续原有景观物业的走心外,还特别融入了小镇文化。
        对于这个项目,我们将从以下几点讲起:
        1、品牌开发商康桥千亩大盘的首开产品,按照行业常用的“低开高走、低开平走”的惯用规则,首开性价比较高。

2、1200亩的大盘规格,足以自成配套体系。比如小区规划有从幼儿园到中学完善的教育配套、大型商业配套以及全龄化公园等生活配套……

3、交通上,抛开绕城、机场、京港澳高速,以及双湖大道、规划中的中华路等主干道。你要记住三条地铁线,项目南侧紧邻已开通的地铁2号线、规划中的地铁11号线穿过项目、东侧是规划中的地铁17号线。

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4、景观、物业,这两点不再细说。关于景观记住两个数字即可,容积率2.0,景观覆盖率71%,后期居住舒适度可想而知。

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5、产品上有所创新。首开产品6+1退台洋房、11层电梯洋房,你需要记住的是退台、退台、退台,这种有天有地的生活。

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6、小镇文化。康桥在这个项目的打造上除沿用康桥在景观、物业上的用心外,还特别融入了小镇文化。倡导的是一种邻里友爱互助,心有所安,情有所归,幼有所学,老有所乐的邻里文化。

去过康桥林语镇项目的应该都会注意到,刚进入景观示范区时项目展示的“小镇公约”。对于全国房企来说这种倡导邻里文化的公约并不算首创,不过在郑州并不多见,至少在笔者的印象中尚属首例。

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而且这种小镇文化并非是一种概念,项目真真正正提供了六尺巷邻里中心、三知书局、康家小厨、老年大学,以及全龄化的生态公园等。

“小镇的周末或许是这个样子,孩子们在捉迷藏,亲爱的她和好友们,喝着咖啡,聊着最近的电影,你在书店里酣畅淋漓的读一本好书……”这是康桥林语镇为购房者展示的一种未来生活场景。

对于康桥来说,他卖的不是一个简单的房子,而是一整套城市居住者的生活解决方案,一种生活理念。结果如何,还有待时间的验证,但至少有一个房企愿意这样做,愿意用心为购房者打造梦想的家。也许三年、五年后,这种畅想变成现实了呢?

 

 

5 市场回归理性、调控继续,手握房票的购房者置业必将更加谨慎,未来他们买房一定会首选那些区域发展有前景、品牌开发商开发、交通便利最好有地铁、配套完善有优质教育资源为最佳、后期物业靠谱的优质房产。

 


 

 

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