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专访豫发集团董事长王建树: 究竟谁的黄金时代过去了?

发布时间:2017-07-19  来源:中原楼市网  点击:
 

等待与王建树的会面前,在豫发集团内刊《豫发号》上,我看到一段他在内部会议的发言,大意是说市场在不断发展,对房地产专业技术的要求越来越高,豫发如果不在营销管理和专业化水平上提升,有可能很快被淘汰。

这让我想起任正非爱讲的一句话——“惶者才能生存“。似乎强烈的忧患意识和争分夺秒成长的愿望,总是深植于许多民企掌门人的内心,有一种时不我待的迫切感,尤其是当下的房地产行业:调控压顶,大资本角力扩张,市场万马齐喑,房企洗牌风雨欲来。

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这个七月,是豫发集团成立十七周年。

过去二十年,中国房地产公司或许可以简单粗暴地划分为住宅与非住宅公司,住宅公司几乎占据了绝对主流地位,非住宅类公司才刚刚崛起。这两个领域反映了房企对战场风口的选择。

在郑州的房企中,豫发算一个异数:它以住宅开发起家,却因构建“锦荣系”服装商业全产业链名满郑州,奠定了其在行业的江湖地位。在上述两个风口的选择中,豫发版图可能更多倾向于后者,确切来说——是倚重产业地产,这正是时下的热门。

赶时间回来的王建树步履飞快,穿一件紫色的POLO衫,与惯常他在镜头前西服衬衫的形象不同,他解释说自己平时并不经常在工作时间穿T恤,这是刚刚从新密工地回来的缘故。

我们的话题从当下躁动的行业市场聊起。

有人往前冲,有人在放弃,正是“弯道超车”的机会

郑州房地产格局正发生着深刻的变化,是得到普遍认可的观点。

一方面,资本大鳄疯狂抢占市场,一线房企纷纷抢滩郑州,席卷土地市场,并购和合作开发层出不穷,本地开发商空间不断被压缩,小规模企业追赶能力、生存能力正越来越弱。

另一方面,史无前例的严格调控不仅仅是抑制需求和调解供求关系,而是围绕“房子是用来住的”总方针下对房地产行业规则的重塑。在政策的大风向下,市场一天天冷静下来。

调控会不会再度放松?政策变革的方向在哪里?是改弦易辙还是弯道超车?这些成为房企们迷茫的焦点问题。

房地产黄金时代过去了吗?王建树并不认同。

他从三个层面做了阐释:

一是经济学层面:刚过去的6月份CPI数值同比上涨1.5%,环比下降0.3%;人民币对美元的汇率稳定在6.9:1左右;国家加强外汇管制,外汇储备充足而稳定。今年前5个月的M2是9.6%,流通中货币总量按157亿到160亿之间计,9.6%就代表着每年国家增投15万亿的基础货币,它代表着经济规模的持续扩大。中国经济已进入改革开放的下半场,未来中国GDP会增加三到五倍左右,这么大体量的经济规模就是房地产稳定发展的基础。

二是从人口上来讲:从产业集聚到人口集聚,发展机会的不平衡带来城市产业聚集。未来中国的核心经济群应该包括以下几个:一是华南经济群,涵盖广州深圳佛山等,二是华东经济群,指南京上海苏杭这一带,三是京津冀城市群,再一个就是西安武汉郑州中部经济群。有预计说河南人口到2022年将达到一亿一千七百万人的峰值,这样的人口基数在城镇化进程中,注定要往中心城市集中,往资源丰富的地方集中,郑州正具备这样的条件。

三是郑州本身的扩张:郑州是河南绝对的中心,未来这座城市可能会有第二绕城、第三绕城,甚至把开封、长葛、偃师、新乡囊括在内,囊括三千万到四千万人,中心城市的房价没理由会下降。即使未来实施房产税造成房价较大波动,但发展的趋势不会被泛起的浪花改变。

王建树想修正这句话的表述:

“中国很大,中国的房地产区域性差别也很大。我认为中国四线城市的黄金时代过去了,或是个别一线城市的黄金时代、个别产品的黄金时代过去了,另外,也可能是某些人的黄金时代过去了。为什么说某些人的黄金时代过去了?因为他当年只是靠着权贵的关系发展起来的,这样的人的黄金时代过去了。依靠企业本身,靠精细化管理发展的企业,一些产业集聚、人口增加的城市,黄金时代才刚刚到来。有人往前冲,有人在放弃,正是弯道超车的好机会。”

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城市的发展怎能只依赖住宅地产

买地的本质能力是算账能力,算账能力的命门是产品线搭配能力,仔细研究,会发现买地与房企业务多元化之间有很有趣的关系。在未来,企业有业务多元化的能力,就有了争地的资本。

豫发给自己定位是“综合地产运营专家”。商业、工业、住宅、旅游均有涉猎,在前面这些年住宅风光无两的时期,豫发投入了更多的精力在非住宅类产品上,其切入深度,远远超出了部分一线房企。在无论是产业园还是特色小镇,都已成为了时下新热门的风口,在一窝蜂上的此类项目中,豫发有手握先机的优势。

它打造的批发市场,像锦荣商贸城、锦荣轻纺城,规模辐射力可影响到大半个中国;最近在南四环与百荣集团合作运营的锦荣(百荣)新商城项目,已经建成154万平米;在新密曲梁做了中原地区最大的服装和配套产业加工设计制造基地,二期规划2600亩地,此外还规划了占地面积4.5平方公里的锦荣服装小镇。

作为最早进入航空港的企业,豫发前期做的是富士康生活配套项目,现在做产业项目,打造了商业综合体锦荣悦汇城,中部国际设计中心、锦荣广场;另外在港区南部打造了一个现代化产业园区锦荣信息科技园。同时,豫发集团还在管城区金岱产业园打造了云智谷创新创业综合体,涉足医疗产业。

在王建树看来,尽管产业地产做得辛苦,且利润较之做住宅项目会低,但它客观上对于推动城镇化进程的意义要大于住宅地产。

“做产业地产,除了开发商、投资企业、投资主体得到发展以外,对社会的带动比较大,虽说一次税收少,但二次税收多;而做住宅往往一次税收多,二次税收少。我们能提供二次财源,比如帮忙解决就业问题等等。一个城市的发展肯定不能仅仅依靠住宅,而要靠产业,产业地产就是产业的最重要载体。”

精装公寓可以不只是过渡性居所

未来产品还重要吗?答案是肯定的,只是产品竞赛的市场可能要发生变化。在每家开发商卖点、风格、配置等都同质化越来越严重的情况下,开发商必须各自寻找新卖点,建设各自新的IP产品识别,才有机会脱颖而出。

在查阅到的资料里,大量的公寓产品规划出现在豫发版图中,格外显眼。初步估算,未来三年的时间豫发要开发的公寓面积约四百万平方米。

王建树之所以将眼光放在公寓产品上,一当然是因为豫发储备土地的性质,二是因为在郑州,商住产品在限购之外。除此之外,他还想扭转市场上将公寓产品视为过渡居所的看法。

在他看来,国内外对公寓产品的看法差别很大,国内可能更多把它当成过渡型的居所,但它其实是很多可能性的产品。

一是便利性,比如一个团队的阶段性出差,短租写字楼买家具装修不现实,住宾馆办公又不便,而一套大面积的公寓,无论是厨房使用、建立档案室、团队协作等都更易操作。二是公寓化管理对居住品质的保证。一些国际大企业给员工租住的居所,更青睐精装公寓,因为无论居住硬件还是管理服务都有保障。三是公寓管理机构可以直接参与运营,对业主来说出租、转卖非常便利。

在公寓开发方面,豫发已经明确了全部做精装的规划,现阶段正在实践标准化的要求,豫发打造的标准化,不仅体现在开发过程,还包括运营服务,比如配套干洗店、健身房、早晚餐食堂、临时托幼、咖啡厅等等,实现标准化一条龙。

王建树有个愿望,在郑州东区做一个高端精装公寓,做成一个标杆性的旗舰产品。他甚至已经想好了项目的名字,叫豫发新城,或者豫发国际新城,哪怕是每平四五千的精装标准也在所不惜。

“我想把这个公寓打造成人们非常希望把家搬进去的地方。”王建树说。

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到别人不去的地方去,到价值洼地去

对于豫发的拿地计划,王建树有个夸张点的说法,叫“上山下乡”。

“到别人不去的地方去,到小鸟都不去的地方去,郑州的五环不知道在哪个地方,但我们一定要确保在五环外,不在市里面凑热闹。”

不争地王,寻找低价拿地机会,发现价值洼地是豫发的风格。

比如当年进驻港区成为“吃螃蟹第一人”。那时港区籍籍无名,许多房企都拒绝涉足,但王建树顶住了来自外界甚至公司内部的压力,大力拓展港区业务,使之成为豫发踏上新台阶的重要依托。

还有海南的五指山、新密的曲梁,豫发都以极其有诱惑力的低地价进驻,带动后续房企纷纷跟进开发。

“当年去五指山的时候,五指山的地才五万块钱一亩,六万一亩还减我一万块钱呢!我们去曲梁的时候都没人去,现在大家都去,所以说我们当年都是选择这些偏僻的地方,现在看来它不偏。还有当年我介绍百荣来郑州的时候,觉得四环都够偏的了,现在还没建成就发现这地方怎么能搞批发场呢,这地方是城市中心,应该搞得精致一点!”

此外,豫发还在荥阳拿到一个商业加住宅项目,在开封龙亭附近又拿到一个1000多亩的旧改项目,计划做成一个水系古镇。这样,豫发就在金水、惠济、中牟、开封各有一个项目。就在郑州四环仍在受到质疑的时候 ,王建树已经开始眺望他想象中的五环外的第二绕城,他对郑州发展信心满满,认为这是未来三十年的城市空间,今天抢先进驻对促进地区发展有正向作用,会得到更多支持。

他希望早早布局在那里,等待着与蓬勃成长中的郑州市区会和的时刻。


面向时下变革带来的行业谜局,房企各算各账,选择适合自己的道路。这不是选择题,没有标准答案;过往的经验和模式不足以形成标准选项。

与众多迷茫的房企相比,豫发手握丰富的土地资源,多元化发展避开了住宅主战场,并坐拥着相当规模的基础资产,已经让非常多的企业艳羡。

不过放眼郑州市场,大房企攻城掠地,一些小规模本地企业的式微,这是任谁也无法回避的事实。王建树在河南房企掌舵人中拥有着相当高的声望,难免会觉得有某些责任感在肩头:

“我觉得河南本地的房地产企业应该团结、合作起来。其实任何企业之间的合作,1+1都大于2,如果有四五个本土企业净资本,比方说十个亿的规模,因为大家的群策群力可以做到一百个亿,可能就会有新的机会。”

房地产周期永远不会消失,每个周期都有崛起的新贵,也有消失的大鱼。

多少销售规模是生死临界点,100亿还是200亿?成败鉴定的基因究竟是什么?

我们期待着越来越多三观正、用品质说话的本地企业,破解它们穿越房地产周期的公司密码。

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