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限购层层加码 也许是时候让公寓带你们飞了

发布时间:2017-05-19  来源:中原楼市网  点击:
 

      如今除了几场维权,要说楼市目前哪些正经的事儿最火,估计不是“不限购的区域”就是“不限购的房子”了。限购层层加码,连开封都颁布了“汴九条”。权衡多方面因素,并不极力推荐省内其他地市的房子,因为无论居住、出租还是投资,郑州的房子的抗风险性无疑都更强一些。那么,现在仍不限购的、并且往往占据优质地段的公寓,值得出手吗?正确打开方式又是什么呢?

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为什么公寓的投资潜力正持续被看好?

       限购一轮严过一轮、范围不断扩大的如今,单身、外地户口、名下房产数量等等,都成了买房的门槛,不限购不限贷的公寓,成了市场“新宠”。关于公寓,我们也分析过很多,但还是有人对于公寓作为商业地产的一些基本属性不清楚,所以还是需要先把“丑话”说到前边:

1. 公寓产权40年,40年之后如何续期,现在还没有明确的说法;


2. 首付比例较高,一般为50%,不过现在一些楼盘都可以首付分期,比如一些项目都明确可以在交房之前付齐首付;


3. 后期转手交易税费较高,相对于普通住宅,公寓在转手卖出时要缴纳很多费用,这些费用加起来约占房款的10-20%;


4.  水电燃气费用高于普通住宅,公寓房属于商用性质,向业主收取的水电费是依照商用收取的,还有些公寓是不准安装燃气的,如果长期生活,要充足考虑,以免生活不便;


5. 40年产权的公寓不能落户,银行利率一般较高,贷款年限也较短。

但是,敲黑板,公寓的投资潜力正持续被看好。

1. 虽然首付比例较高,但总价低,可出租可自住。

对于投资者来说,公寓最方便的回报形式就是出租。据权威机构2016年12月初发布的《租赁崛起》报告显示,目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿,到2030年将会超过4万亿。业内人士预计,公寓行业可能是中国目前最大几个新兴行业之一,可能有两三万亿市场规模。


万科、保利、绿城、龙湖等国内一线房企均涉足长租公寓市场。


Airbnb、小猪短租等短租民宿则成为公寓产品消费的另一支生力军,共享经济的崛起,为公寓出租市场找到了更多价值释放,将会颠覆过去的租房行为,从投资人角度来说比较看好。


2. 楼中店持续活跃,公寓可住可商。

你有没有认真想过,为什么这几年街铺大多都不好过?

某种程度上来说,当初郑州“退店还路”可真是保护了不少人。


在互联网时代,由于商铺租金上涨压力,以及电商经济和消费升级带来的个性化市场细分,楼中店已经成为商圈公寓发展最快的一种“打开方式”。


郑州国贸360广场就有很多楼中店,甚至我们居住的小区里也藏了不少品质还不错的店,楼中店从“新兴商业模式”正变成一种商业常态,从办公到各种店铺,甚至在有些公寓中形成各自的特色,楼中店对商圈经济的补充作用明显。


3. 很多公寓的地段都不错,抗风险系数高。

相对于住宅来说,公寓周边拥有更为“工作化”人气旺盛配套齐全的环境。如果自己自住,拥有比较成熟完善的配套;如果出租,租赁需求旺盛,相对住宅,出于求租客的需求量,公寓更甚一筹;如果是做投资,核心地段的保值增值是有保证的,公寓的回报率也相对较高,因为对于投资者而言,降低投资风险是最为重要的。

投资公寓依然要小心,这些细节不可忽视

       虽然公寓大多地段都不错,但横向对比的话还是差别很大的,再加上本来既有的品质上的差别,公寓的投资价值也差距明显。

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       作为一种商务投资产品,周边的配套对公寓的价格和租金水平影响极大。比如,由于公寓使用客群受产业氛围影响大,核心商圈、商务区投资潜力更大。在北京CBD、上海陆家嘴这些商务区,公寓租金高达数千元,是非常成熟的公寓投资区域。另外,公寓自身的品质也有很多直接影响投资收益、衡量公寓档次的的直观标准:

1、电梯要够多 ,电梯的多少和爬升速度直接影响到公寓的运营。


2、停车位现在已成为公寓升值的关键。在购房者了解公寓楼盘时, 如能车位充足,购买的可能性会大大增加。


3、物业服务的优劣,能否达到国际标准,是部分人选择公寓的主要原因之一。 日常的维护、卫生、安保方面的投入,也是衡量高级公寓的硬指标之一。


4、综合配套应该满足两大需求:生活需求和投资需求。除了要有顺畅的交通外,也要有教育、医疗、商业零售、餐饮、休闲等配套资源。


5、是不是精装修,精装修公寓省时省力, 可以拎包入住当然最好。


6、看户型面积,公寓面积太大太小都会显得不合时宜,一般情况下30—50平左右最好,现在市场上还流行一种loft,一层当两层用,能完美诠释公寓的多种“打开方式”。

郑州市场上这9个公寓项目,哪一个是你的菜?

       据有关机构统计,2017年郑州预计170万㎡左右的新增供应陆续入市,将对公寓市场带来又一波冲击,各片区的供应特征如下:

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1、高新区已入市项目均规划有大体量的公寓产品,区域内近几年处于城中村改造的关键时期,后期区域公寓供应体量将远远大于70万㎡。


2、惠济区潜在项目主要是城中村的改造,公寓潜在供应体量规划还未出。


3、二七区做为政府新规划区域,大体量的潜在项目在近几年陆续入市,都会伴有大量的公寓供应。


4、金水区、郑东新区项目为促进商业地块的开发节奏,降低商业占比,扩大公寓产品占比;


5、下一个城市开发亮点在经开区,就2016年开发商拍地热度而言,此片区地王频出,康桥、阳光城等相关商业项目也将在2017年后陆续亮相,为公寓增加总量。


       在售的公寓项目很多,品质也鱼龙混杂,我们从中筛选了9个逐一分析,给大家提供一种参考。

郑东新区

万科福晟万科誉

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       项目位于郑东新区商都路普惠路交叉口,22㎡平层公寓 、32㎡LOFT,名副其实的高铁商圈, 3/5号线双地铁,最重要的是万科的精装品质,值得期待。

国控东宸

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       黄河南路与正光路交汇处往东50米路南,以面积约28-77㎡精装LOFT公寓为主,开发商是国企,公寓在片区内比较稀缺。

绿博组团

正金金泉大厦

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       绿博大道与人文路交汇处西南,公寓产品天然气、暖气双气入户是最可贵的一大卖点,前期的loft产品在走高端路线的绿博组团走出了一条独具特色的差异化路线。目前在售产品为45-60平米平层公寓,均价为8800元。

金水区

物华国际

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       农业路南阳路交汇处往西200米,在售为46-82平米SOHO,金二环 ,地铁三号线,首付可分期,今年9月底交房。毛坯均价12000元/平米,精装13000元/平米,优惠政策为8000抵8万。

瀚海海尚

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       东风路丰庆路交叉口西北侧,片区内稀缺的商圈公寓,目前在售西塔平层公寓房源均价13500元/平米,公寓面积为51-73平米,瀚海一贯的精致之作 ,王弄极作品,首付可分期,临地铁8号线,目前房源已经不多。

国宾中心喜堂

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       中州大道天伦路交汇处西200米,目前在售公寓房源建面为39㎡—83㎡,房源整体均价12000元/㎡,衔接北区,最大的卖点是东临龙湖CBD商圈。

管城区

紫荆之星

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       紫荆山路陇海路两条快速路交汇处,双地铁直达,已经开通的地铁2号线,还有未来的6号线,产品是最受欢迎的45-52平米LOFT公寓,项目紧邻即将崛起的商都历史文化核心区,配套极为丰富, 当前均价为13500元/平米。

中原区

华强城市广场·天颂

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       秦岭路东风路交汇处,二环旁三环内,规划有地铁8号线,9号线,作为风情商业街区、写字楼、公寓、住宅于一体的大型城市综合体的配套产品,主要是30-50平米的SOHO公寓、LOFT公寓,中原区北部区域的商圈公寓相对比较稀缺。

高新区

谦祥万和城

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       长椿路莲花街交汇处往北100米,处于地铁一号线的首站,周围高校林立,商圈,也是精装修,在售产品为26-50平米的平层和少量LOFT产品,值得一提的是5.09米超高LOFT,现在已经相当稀缺,价格方面,平层均价9300元/平米,LOFT均价10500元/平米。

【结语】

       中国的房价高企,但租售比相对而言还不高,小而美的公寓,未来的成长空间还很广阔,如果你有刚需却挤不上车,如果你想投资房子,当下公寓不失为一种不错的选择。如果您对公寓这种产品想要更多了解或者是对项目选择有任何疑问,都可以来中原楼市购房服务中心聊聊,这里有1对1的专属VIP服务,或者随时来电,咨询电话 : 0371-552 55555,全城公寓产品优惠信息一网打尽。

  

综合售楼部地址:九如东路天赋路西北角  

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