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楷林置业郑新桥:未来楼市大鳄垄断 细分争艳

发布时间:2017-05-18  来源:中原楼市网  点击:
 

    爱马仕CEO帕特里克•托马曾说过这样一句话:时间变了,但我们的目标没有变,我们永远会坚持独立经营,不盲目收购扩张。我们不想做得很大,只想做得更好。

    这句话,用到楷林身上同样适用。楷林专注写字楼,一做就是15年。

    15年,五部作品、十四栋高端写字楼、两部国家级写字楼专业标准、服务金融机构总资产超过一万亿……

    在一个求快、求大、求速成的时代,楷林坚定的选择做慢做好。

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    专注写字楼 做小而美的房企

    中原楼市网:我们都知道楷林做写字楼已经15年了,在这15年中,是什么样的原因让楷林能够坚持初心,只做写字楼?

     郑新桥:这是源于对市场的判断和战略选择。早在8年前2008亚洲金融危机时,我们就在思考未来到底什么样的企业才能生存下来,也就是那个时候楷林确定了专注于写字楼的发展战略,这是基于对市场未来的理性分析。未来真正在地产市场能够生存下来的房地产企业,主要有三类:

     一类如万科类的上市房企,它是经过时间积淀的,不管是从品牌维护、资本维护、团队建设,还是企业管理、经验积累方面都已形成了绝对的优势;二类如保利、中海,它们拥有强大的国有资本做后盾,可低成本拿地,在发展渠道上它具备独有的途径;第三类便是细分市场上像楷林一样的民营企业,根据自身的发展优势,打造差异化。楷林就在对市场分析发展的基础上,依靠原有积攒的写字楼优势,专注只做写字楼,这是源于对市场的判断和战略选择。

     当然也有我自己对写字楼的钟情,我之前在金融机构的时候就不管是在设计写字楼、还是选择土地建设写字楼上就发现自己对写字楼的兴趣和了解程度要远远高于其他方面,这是渊源。此外,目前我觉得楷林或者是我没有实力去扩大规模,所以就现在的规模或缩小的规模中把产品不能说做到最理想,但是要做的比较理想,要对得起购买的客户。这是基于公司战略性布局和对未来的考虑上来说,为什么专做写字楼。

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    新战略 开启下一个15年

    中原楼市网:在去年年底的发布会上,楷林发布了下一个十五年的新战略,即从单纯的写字楼开发,到现在的“写字楼开发”、“代建代管理”、“物业运营”三大板块并行的战略模式;从“写字楼开发商”到“写字楼运营服务商”;从原有的输出产品,到现在的输出管理与品牌。您能为我们详细介绍下新战略吗?

    郑新桥:楷林的新战略包含3大板块,就是我们提出的“写字楼开发”、“代建代管理”、“物业运营”。

    第一个板块就是写字楼开发,我用4个字概括:舍量取质,即在缩小的规模中以质取胜;

    第二个板块就是代建代管理。现在很多单位,比如北龙湖湖心岛规划的是金融岛,但是他们对写字楼的研究要比我们这些专业做写字楼开发的公司了解的少,这个时候楷林就可以给他们做管理和产品的输出。此外,楷林不排除进入城市存量写字楼改造。郑州很多旧写字楼功能和基础配套落后,但推倒重建代价太大,所以未来楷林在代建方面还将对旧写字楼的升级改造继续深入研究;

    第三个板块就是运营服务。为什么原来没有做运营服务,一方面是楷林首先要服务好自建的写字楼,另一方面楷林以前也没有那么多的人员精力对外输出服务。而现在我们的专业通过15年积淀已经达到一个高度,我们的团队和体系已经能够支撑服务其他写字楼,并且具备条件对外输出服务。此外,我们预计未来写字楼市场将进入存量时代,市场需求很明显,我们也希望通过楷林的运营服务为写字楼客户提供更好的服务。

    第三个板块,可以说是楷林十几年的一个强项。楷林物业是“中国物业百强企业”中仅有一家专业的写字楼物管企业,2016年发起并参与编订《物业管理指南——写字楼物业》。这说明楷林在物业管理和理解上都达到了一定高度,结合引进的先进理念加上本土化对人力管理、服务理念的意识形成楷林自己的特色。未来,楷林就是想达到中国最专业的写字楼办公运营服务商。

    当然,楷林的这三个业务板块不是孤立的,而将随着时间和业务的发展形成更强的关联效应:以写字楼为支点,在这个支点上产生产品、管理和品牌的三重输出,未来十年,楷林将形成贯穿写字楼开发、代建、运营服务整个产业链的竞争力,在未来的竞争中争妍斗奇,放出不一样的色彩!

    市场细分 专业公司做专业的事

    中原楼市网:与住宅市场不同,这几年不仅是郑州的办公市场,全国很多城市在内的办公市场都面临库存的问题。今年,政府针对商办市场还推出了“商改住”的政策,对于未来的写字楼市场,您怎么看?未来写字楼发展的趋势是什么?

    郑新桥:我曾多次跟香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗交流学习,陈总曾在2014年博鳌房地产论坛上提出,大陆好多商业地产是过剩的,除了用来养老鼠外没有其他用途。而2015年的博鳌房地产论坛再次表示,不好的商业地产都是过剩的,但是这些商场除了养老鼠之外还有什么可做的?比如说能不能考虑用来发展养老中心,不过这对于拥有者来说就不太划算,毕竟养老中心不会带来太大的回报。

    但我一直在思考住宅和写字楼的问题,我个人认为,未来投资写字楼,从运营的收益来看,是比住宅要好的。在任何一个城市,假设拿200万投资了住宅、写字楼,住宅租多少钱才能收益,而相反写字楼的收益是很高的。

    而现在之所以出现大量的写字楼空置,主要在城市化发展过程中,是因为政府想拉升城市形象,往往都在新区、高铁站、CBD等地方推出大量的商业用地,一些没有写字楼专业开发经验的企业都盲目去抢,做不好这个产品同时又没有真正理解客户的需求,就造成了现在的空置。

    此外,写字楼有一个最大的问题,就是基础性和专业性比较强、客户的针对性也比较强。一个住宅不好的话最起码可以用,但是一个写字楼不好的话就会无人问津。简单的拿电梯来说,住宅用户可以长时间等电梯,但写字楼就不行,电梯慢会严重影响企业的办公效率。

    所以,未来写字楼市场必将是极端性的两极分化,因为写字楼的容错率、客户的要求要远远高于住宅这种业态。我相信未来只有少数的企业能够进入写字楼领域,其他非专业企业将逐渐退出市场。

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    未来楼市:大鳄垄断、细分争艳

    中原楼市网:目前,郑州市场逐渐趋于平静,对于郑州楼市接下来的走势您如何看?

    郑新桥:2017年的郑州楼市,不会再出现2016年的疯涨,这个市场将会进入平稳过渡期。

    目前,中国经济结构的调整还没有完全到位,仍需要地产行业在这个阶段做一个铺垫,发挥支柱产业的作用,所以这个阶段需要适当的保持平稳发展。

    此外,现在中国城镇化已经突破50%,但只有农民进城并不能说是城镇化,中间还有一个很长的路程要走,从这一层面来看,2017年也将是平稳发展的一年。

    不过大家应该看到,2017年的房地产利润会进一步下降,楼市继续从黄金时代进入白银时代。

    而在土地方面,郑州的土地供应量相对较小,造成了一种僧多粥少的局面。再加上河南1亿多的人口、未来国家中心城市定位,郑州对人口的竞争力和吸纳力增加,第三产业和交通的发展造成了郑州聚合力和辐射力的增加。如今大家手里都有钱,又都看好这个城市,无论从交通、产业布局都让开发商对郑州未来的房地产发展充满信心,未来郑州土地市场将会显得更抢眼。

    而在郑州楼市越来越激烈的竞争中,未来市场可以用8个字形容:大鳄垄断、细分争艳。房企在细分市场中,独具差异化的产品所爆发的能量也是很值得期待的。

    结语

    对于很多人来说,似乎伟大的公司必然是“大公司”;似乎只有把公司“做大”,才能“做强”。

    而在这个以“大”为美的时代谈“小公司”,也许显得有些不合时宜。不过更小,往往意味着更专业、更专注、更精细、更耐心……

    而对于求慢求好的楷林来说,它用15年的坚守书写了一家在“房地产细分市场领航者”的独特标签。

    下一个15年,楷林与写字楼的故事还将继续,未来我们一起见证……

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