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杨海波、王建树、郑新桥等地产大佬怎么解读

发布时间:2017-01-18  来源:中原楼市网  点击:
 

    2016,调控让购房者的神经紧绷,从2月史上最强刺激政策出台,到国庆前后开始调控收紧政策出台,我们见证了一次过山车式的非常规调控,很多人还没有明白过来怎么回事儿,一切就结束了。 

    购房者被变来变去的政策搞的晕头转向,很多人刚开始迟疑、徘徊、观望,到最后抢跑、抢购、疯狂,政策让人们变成两面人,这一刻恐惧,下一刻贪婪。而今,当一切尘埃落定,大家已被调控折磨的精疲力尽、痛苦不堪。这一年,让我们经历了一次三四年乃至五六年才能走完的调控大周期!

    对于2017楼市走向如何?我们采访了11位地产老总,现将采访整理成文,希望能够给大家以建议和帮助。

    碧桂园集团河南区域总裁——杨海波

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    很难去预测市场。房地产改革以后,很多城市都会出现越打压越涨,只是有的城市快有的城市慢。 2017年、2018年的难过是相对于2016年,但难过程度不会超过2014、2015年。

    渡过难关的关键还是现金流。目前不是上规模、求增长的时候,与其考虑让自己发展的更壮大,不如先权衡自己手里的米有多少可以下锅,有存货才好过,现金流规划的好,怎么样都好过。

    当下人民币对美元持续走低,有人对经济前景会有所顾虑,但从长远看,应该对中国的发展有信心。郑州和武汉这次入选国家中心城市,打败了长沙、太原、石家庄、合肥等省会城市,所以长线来说还是看好郑州。

    河南豫发集团有限公司董事长——王建树

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    郑州这座城市近两年的基础设施建设逐步加快,像地铁、生态廊道、高架快速路、米字型高铁、以及产业的引进等,加之生活质量的改善提高,所以市场对社会资源潜力比较大的优质地段盘(教育资源、社会公共医疗资源、绿化资源),无论从工艺、材料设施,还是园林景观上,开发商越来越注重房子的细节和品质。

    而对于未来的房价,王建树表示,涨是大趋势,尤其是今年第三季度,郑州市商品住房及土地成交火爆且成交量价持续上涨,可以说是有史以来最高峰。但是,购房者也不用过分担心,政府在对房地产市场导向上会合理安排,就像现在政府密集出台的各种调控政策用以稳定当下房价,所以未来房价大涨的局面暂且不会出现,而2017年楼市将呈现稳健伴随微涨的走势。 

    新合鑫置业有限公司董事长——张志军

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    2016年楼市是经历了好日子,特别是第三季度。但当下市场遇到的调控是国家方向性的政策,预计2017年会继续限购限贷,紧抓不放的日子可能持续一段时间。最早等到十九大以后,政策上有可能会有所放松。不过,针对政府明确、强制性的限购、限贷,如何应对?一是调整开发周期,二是重视资金平衡。大公司或许会有其他的模式,比如养老、文化、旅游、特色小镇等,都是变通的方法,让市民有更多的选择空间。

    作为本土的开发商,要从品质上下足功夫,项目不追求大,但求有亮点、有新意、有特色,做出精品,就算是销售周期可能会延长,也不会对客户量有太大影响。

    2017年楼市不会一下子进入寒冬,需求量还在只是周期拉长。郑州和其他城市相比优势还在,2018以后还会越来越好。

    楷林置业董事长——郑新桥

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    2017年的郑州楼市,不会再出现2016年的疯涨,这个市场将会进入平稳过渡期。

    目前,中国经济结构的调整还没有完全到位,仍需要地产行业在这个阶段做一个铺垫,发挥支柱产业的作用,所以这个阶段需要适当的保持平稳发展。

    此外,现在中国城镇化已经突破50%,但只有农民进城并不能说是城镇化,中间还有一个很长的路程要走,从这一层面来看,2017年也将是平稳发展的一年。

    不过大家应该看到,2017年的房地产利润会进一步下降,楼市继续从黄金时代进入白银时代。

    而在土地方面,郑州的土地供应量相对较小,造成了一种僧多粥少的局面。再加上河南1亿多的人口、未来国家中心城市定位,郑州对人口的竞争力和吸纳力增加,第三产业和交通的发展造成了郑州聚合力和辐射力的增加。如今大家手里都有钱,又都看好这个城市,无论从交通、产业布局都让开发商对郑州未来的房地产发展充满信心,未来郑州土地市场将会显得更抢眼。

    而在郑州楼市越来越激烈的竞争中,未来市场可以用8个字形容:大鳄垄断、细分争艳。房企在细分市场中,独具差异化的产品所爆发的能量也是很值得期待的。

    德兴集团董事长——王静毅

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    今年的楼市有两种“冰火两重天”局面:一种是一线城市、热点城市和三四线城市的冰火两重天;另一种就是一线城市、热点城市上半年和下半年的冰火两重天。

    在未来很长一个时间内,楼市会出现频繁上涨,但都不会像今年这样暴涨,这种暴涨,其实对中国楼市的健康发展是很不利的。

    而从目前的全国大势来看,十九大前,中央对稳定房地产肯定是咬着不放的。再看郑州,现在的房地产市场基本上处于平稳,之前房价暴涨到那样一个程度后如果再过热,郑州地产将不可持续。现在只有让市场平静下来,充分消化前期的高房价、高地价,地产行业才会可持续化发展。

    对于楼市接下来的一个走势,他认为,明年上半年的楼市情况会延续今年下半年的走势,明年下半年新地王的新产品将会逐渐面世,房价会微微上扬。所以今年下半年和明年上半年,购房者别有任何幻想,期待房价会下跌。房价不会降,但是这个时期入手购房还是个不错的选择。因为市场突然冷下来,一些房企会着重于回笼资金投入新项目,这样会有一些优惠活动。

    按照以往的价值规律,每个房价调控时期都是购房者最恰当的入手时期,在他看来,今年下半年和明年上半年是购房者尤其是刚需购房者的最佳购房时期。

    瀚海中部大观地产总经理——李小伟

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    2016年最后三个月的楼市,政治导向非常明显,密集推出多项调控政策,审计部门还对个别企业资金源头进行了一些控制,涉及银行、基金、公募、信托等多方渠道,再加上前不久国家经济会议释放出的几个关键词信息,都说明了政府强有力的导向。

    一直有人把调控称作“狼来了”,按照之前的一些情况,狼并没有真的来。调控过后总会有新的一波热闹。但这次,调控执行力度和持续时长还无法预测。

    这次调控,大品牌房企可能受到的冲击不会太大,他们已经形成从规模到规模的战略布局,但作为中小企业,应该注意风险的把控。 如果只是根据以往习惯对政策的调控不够重视,在需要现金流的时候没有着力去解决,就可能在之后两年出现问题。

    关于应对,就需要房企积极调整产品结构,刚需的项目必须要上,给自己留有盈余的现金来博取2018年的机会。机会来了就抓住,机会没来,也有所准备。2017年楼市可能会有变数,至于2018之后会怎样,要看2017年经济的整体形式和楼市的具体情况。

    楷林置业董事总经理——李建彬

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    2017年,对于房企应该非常难,难的主要原因是企业拿到地后政府限价,可能比较难出手,这个企业也没有办法。所以2017年很多企业就是两个字“硬撑”,硬撑的关键是解决现金流的问题,一旦解决,2017年以后的日子就会好过些。因为对于郑州来说,自贸区的发展和国家中心城市定位,大的利好仍在。

    而如何度过困难时期,如何解决现金流的问题,最重要还是整合能力。首先,跟有实力的合作,利用大企业的社会资源、资金资源一起渡过难关;其次,就是修炼内功,精雕细琢做产品,增强服务能力、提升购房者的幸福指数。

    2017年对于写字楼商业项目应该影响不大,目前为止调控政策还没有涉及到这块,反而可能是一种利好。房企只要沉下心来,解决自己的问题、整合社会资源、做好自己的产品,还是可以渡过难关的。 

    郑州奥兰置业有限公司董事总经理——胡昆峰

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    新政的实施对郑州楼市的影响非常大。很明显,购房需求和供给面都在降温,市场开盘项目的数量在减少,开盘项目的去化率在降低,但还有一个事实,就是项目开盘的价格还处于一个比较高的区位。

    实际上,新政后开盘的价格是对郑州市场价格的一种确认,也就是说他们开盘的价格市场是认可的。现在市场是处于一种量减价稳的趋势上,政策上今后可能继续加码,再加码后就是量减价跌的局面,毕竟价格下降是政府调控的一个方向。

    十九大是一个比较明显的节点,在这之前政策不会出现松动,价格会维持在一个相对稳定、可能有小幅下跌的水平。这种情况对购房者而言是个好时机,因为纵观历史,但凡政策调控之时都是买房的佳期。

    郑州的发展前景不可估量,这是向上的。但是政府政策调控的措施是往下压的,所以中间必定会有购房好时机。个人认为,从现在到明年年底中间会有一个窗口期,这个窗口期可能会持续3-5个月的时间,购房者可以考虑此时入手。

    河南天伦地产集团总经理——许光平

    在总结自己多年来从事房地产行业所得经验的基础上,他认为,分化一词是房地产行业乃至中国经济的主旋律。城市与城市、区域与区域、行业与行业,甚至行业内部同一个区域的品牌与品牌、企业与企业,都会存在分化的时候,很难用一个规律性的东西来非常准确地推测地产行业或者中国经济的未来。

    在他看来,今年楼市的疯狂,并不是其他偶然性或者是政策性的因素造成。如此大范围的上涨,一定是经济规律的本质造成的,简单来说,就是供需比。现在郑州市场上,很多项目都是无房可卖的,这种情况下,就已经是严重的供不应求,房价的上涨是一个必然的过程。

    虽然说调控之后,市场逐渐趋于平静,但绝不是凉了。而郑州楼市接下来的走势,依然是稳健发展,甚至不排除比今年的走势,更有支撑性的一个上涨行情,因为供求关系决定了一个行业最起码的规律。

    河南万锦地产有限公司——李柏

    2016年的楼市,有几个关键词。第一,地王。从六月份一直到调控前夜的九月份,地王频出;第二,涨价。从7月份,郑州市房价一路飙升,个别楼盘的涨幅高达80%,大部分楼盘涨幅在50%以上,买房子就像在买白菜一样,只要买到就开心。第三,一二线大牌开发商集体入郑。这也是推涨楼市和地王的直接因素。

    不过,在国庆前后,政府出台调控后,郑州楼市进入了高位震荡,价滞量跌的状态。

    目前,郑州市房子的库存量不高。调控,控制的又是需求端并没有解决供给端的问题。一旦国家放开了需求端,供给端又没有改变,2018年年底或者2019年中,房价还会上涨,这是一个大概率事件。

    但话说回来,既然现在郑州楼市处于价滞量跌的状态,如果国家的调控不放松,他认为,从明年第二季度开始,一手房的房价会有稍微下挫。

    茗业地产总经理——刘勇

    对于郑州目前的房价到底是高还是低?其实并不能单纯的用合理不合理,或者主观导向来判断。而要从全国范围来看,最近有一条新闻报道,除了北上广深这四个一线城市外,杭州、重庆、成都、武汉、天津等城市有望跻身新一线城市。从去年GDP来看,这几大城市已经进入万亿俱乐部。而郑州去年的GDP总量7315.19亿元,距离万亿俱乐部还有一定的距离。

    从这个层面来讲,郑州还是有很大发展空间的,这就意味着房价有上升空间。至于空间有多大,什么时候会爆发,这个事情我们现在也不好说。

    从目前来看,郑州未来一个阶段还要面临房价上涨的态势。首先郑州有各种利好,比如区位优势,高铁、高速公路、机场的建设,交通枢纽地位越来越重要;其次,政策优势,自贸区、国家中心城市,中部崛起十三五规划;三是,郑州处于全国发展的核心地区,其所处的中原城市群成为继珠三角城市群、长三角城市群、京津冀城市群、长江中游城市群、成渝城市群、哈长城市群之后的第七个国家级城市群。这些都为郑州这个中部城市带来了巨大的发展潜力。

    时间即将跨入2017,来到中原楼市网第12周年征程。

    历经时间的实践和沉淀,中原楼市网初心从未改变。

    2017年,愿你对世界仍如初见,

    奋斗、行走,我们在路上……

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