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郑州楼市软着陆 ,非限购区谁才是真正的价值洼地?

发布时间:2016-11-22  来源:中原楼市网  点击:
 

    国庆前后郑州出台一系列调控新政,新政实施以来,郑州主城区商品住宅成交遇冷;房价在高位逐渐稳定,市场观望情绪渐浓。与此同时,不限购、价格低的郊区盘因其价格优势,闯进更多人的视野,郊区置业成为更多刚需族的选择。

    那么,非限购区是否能成为值得置业的价值洼地?

    郑州楼市软着陆, 刚需外溢,郊区盘成热点

    1.双限之后郑州地产百态

    如今,距离双限政策实施,已一月有余。我们先来看一下市场成交数据。

    据郑州市房管局数据,10月份郑州市区商品住宅销售10665套,环比下跌55.39%,跌回8个月之前的销量;房价也在连涨5个月之后在10月份首次下跌。克而瑞数据显示,11月第二周(11.07~-11.13)郑州商品住宅成交21.67万㎡,环比下降53.66%;商品住宅成交金额23.44亿元,环比下降61.01%,成交均价为10837元/㎡,环比下降15.85%。

    连日来,杭州、深圳、武汉相继发布房地产收紧新政,出于目前郑州相对稳定的楼市来看,郑州应该不会跟进。

    2.不限购的郊区盘成为热点区域

    双限之后,众多投资客户因已持有多套房产,已失去购房资格,而首付比例上调,购房门槛的提高,也将很多刚需客户拒之门外。如此,中牟、荥阳、南龙湖,关注度本就很高的非限购区,此时更是备受关注。

    那么,非限购区大热的背后,哪里才是郑州的价值洼地?

    1.东边绿博组团规划高大上,项目整体更侧重于改善性需求的购房群体。

    2.西边郑上新区,基建设施相对其他区域较慢,且中间隔着常西湖新区,是优势同样也是劣势,相比之下与主城区的距离特别是东区的距离有点远。

    3.北边平原新区,因为黄河天堑,压根不属于郑州,多少有些落寞。

    4.南部航空港区,近年受国家政策大力支持,建设不断提速,但区域规划尚需要时间周期的培育。

    5.南龙湖,北接二七新区,南临航空港区。作为郑州向南发展的桥头堡,区域优势得天独厚。如今,地铁2号线南延线通车在即,又有16号地铁的规划待建,在双地铁的驱动之下,势必将带来更大发展机遇。同时华盛奥特莱斯的开业、华南城的进一步发展,以及紫荆山南延长线的开建等等,区域潜力很大,整体看涨。

    今天,我们先重点分析一下南龙湖。

    南龙湖现在还值得出手吗?

    南龙湖,又被称作“郑州南花园”。因紧邻郑州及港区,加之自身生态、教育资源丰富,近年来一直备受购房者关注。

    1、先看交通:

    京广南路:贯穿南北,目前已通车,向北可直达北三环,向南可直通南龙湖。

    郑新快速路:向北直通中州大道,经笔者实测由南龙湖至郑东CBD约25分钟车程。

    绕城高速:去年新增大学南路出入口,未来会越来越多,出行也将越来越方便。

    紫荆山南延线:目前已经开工建设,预计2017年7月-10月可以通车。

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    地铁2号线南延线及地铁16号线:地铁2号线南延线预计春节前通车,早已不是秘密,开通后将主城区、南龙湖、航空港区连成一线;地铁16号的规划明晰,令南龙湖再次迎来利好,北接地铁4号线,由南四环,直通新郑市区,途径南龙湖郑新路沿线,并在双湖大道、华南城西、郭店开设站点;这预示着南龙湖未来,将有双地铁驱动,交通便利性进一步提升。

    从交通来看,目前南龙湖交通路网雏形已现,未来2号线、16号线投入运营,以及紫荆山南延线开通,对南龙湖来说绝对是一大利好,不仅缩短了南龙湖和郑州的时间距离,对于沿线楼盘的房价也有一定的带动。所以在很多资深投资客的眼中,有地铁线路经过的楼盘更具有升值潜力和投资价值。

    2、再看区位

    临近二七新区、管城区、港区,距离郑州仅11公里,优越的地理位置,使南龙湖成为郑州向南发展的重要组团。

    对比诸如北京、上海、深圳等国内一线城市,高端居住区大多分布在核心城区和机场连接线的中心点上,比如上海的佘山别墅区,深圳的中央别墅区等,区位优势很明显。

    环境上,建设中的国家级重点湿地公园——十七里河公园,占地千亩,依托蜿蜒流淌的十七里河,再加上罗垌水库等这些环境配套,南龙湖在生态资源方面得到强有力的保障。

    3.再看配套

    郑州华南城华盛奥特莱斯已经在今年11月11日开始试营业,商业面积达到了11万平米,在年轻、大众、时尚的定位特点之上,还增加了国际轻奢品牌、餐饮、娱乐、儿童体验、服务、精品超市等业态,对于喜欢购物的人来说,以后不用出郑州也能买到国际进口产品,大大改善了南龙湖的商业现状,而对于郑州南区来说也有很大的带动。

    教育方面,坐拥中原工学院、河南工程学院南校区、国家检察官学院河南分院、升达大学、河南卫生职工医学院,区域文化底蕴浓厚。

    总体上而言:

    从地理位置来说,南龙湖距离市区很近,京广快速、郑新快速以及后续紫荆山南路的开通,会进一步缩短其与郑州主城区的距离。

    从房价上来说,与市区房价相比,南龙湖房价相对较低,价格是其一大优势。

    南龙湖在最初就被定位为宜居教育城,况且在缺水的郑州,南龙湖还有天然湿地,商业上又有华南城、华盛奥特莱斯等商业配套,资源优势相对于其他区域也很明显。

    无论何时何地,品质是买房的首位因素

    目前南龙湖在售的产品很多,简单梳理,区域开发中的知名房企有康桥、正商、锦艺等。

    而康桥与其他几家相比,与南龙湖的渊源明显更深。早在2010年,康桥便凭借林溪湾这个高端低密项目,在中原名声大噪,其后康桥溪桂园、溪月、九溪郡、原溪里、溪棠等一系列品质项目的陆续推出,更加奠定康桥在南龙湖的龙头地位。

    目前康桥龙湖在售项目有康桥九溪郡、康桥溪公馆,康桥溪棠也将有新品面世。据悉,康桥九溪郡的最后一栋楼在11月11日开盘,推出的75-118㎡两房、三房,基本上都是迎合目前市场主流需求的户型,房源一    经推出,便销售告罄,康桥品牌的号召力与九溪郡的产品力可见一斑。 

    康桥溪公馆,位于林溪湾畔,目前推出面积约39-70㎡住宅产权带装修小户型,同时也是康桥系首次推出的带装修住宅小公馆。

    梳理几大特色:

    1.社区配备的有健身房、社区诊所、社区活动中心、社区食堂等配套资源,后期出租和出售都很容易。

    2.溪公馆背靠林溪湾墅区,紧邻十七里河湿地公园,景观资源丰富,环境较好,适宜居住。

    3.目前市场上小户型普遍为公寓产品,40年产权,溪公馆作为住宅产权小户型,投资门槛低,回报周期长,收益稳定性显然更高。

    4.装修房可以省去业主后期装修的很多麻烦,省时省力,而且从康桥一贯的精细化产品处理来看,溪公馆的带装修小户型,同样值得期待。

    康桥溪公馆作为非限购区域住宅产权小户型,投资门槛低,首套房首付20%;目前市场上主流的小户型大多为商业性质公寓,首付高达50%,购房成本较高,40年产权,回报周期短,同时商业性质公寓后期交易税费同样要高于住宅。所以溪公馆作为投资或者过渡期的住宅,在产权、首付、后期交易等方面优于这些40年产权的公寓。

    结语:

    一系列的调控,让追高的原始动力逐渐冷静下来,但从历年调控的经验来看,每一轮调控之后,被压抑的需求总会让市场迎来新一轮的上涨。

    而结合郑州目前的情况,自贸区获批、“米”字型高铁、国家中心城市等利好,未来郑州将有很大的空间。对于郑州的房价来说,调控之下暂时不会出现大涨,但下降的概率几乎很小。所以,对于有购房需求的人来说,现阶段买房还是可以出手的,不过选择合适的户型、地段、开发商才是根本。

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