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城改地都是香饽饽?为何老鸦陈村遭冷遇?

发布时间:2016-12-14  来源:大河报  点击:
 

    进入12月份,郑州加快供地进程,因K2、北京世纪泰丰的抢地引起的开发商维权让城改地再次成为焦点。“城改地”一时间成为开发商争抢的“香饽饽”。然而,记者了解到,在开发商为一些“城改地”争得如火如荼时,位于郑州市惠济区规模最大的老鸦陈村却无人问津。曾经前期介入过的一些开发商宁肯放弃已投入的几千万元,也不愿再继续开发,老鸦陈村为何遭嫌弃,大河楼市记者进行了深入调查。

    现场:郑州最大城中村基本拆迁完毕

    老鸦陈村是惠济区有着1800多年历史的古村庄。村名因明朝时陈姓一族在村中栽植的树木招引乌鸦,故得名“老鸦陈”。老鸦陈村位于江山路两侧,东邻金水区,西接中原区,北与连霍高速公路相接,南毗邻北三环。历来是郑州市的北部入口。

    目前,全村共有19个村民组,人口达1.5万人左右。村内流动人口最多时达20多万,是郑州市最大的城中村。据老鸦陈村委会工作人员介绍,“从2003年就开始提出要进行拆迁改造,中间过了十几年,去年5月份才开始动员拆迁,目前除了一二十户住户没有拆完,别的拆迁工作都已经基本完成”。

    12月11日,记者来到位于金杯路三全路东南角的老鸦陈新村拆改现场。新村被围挡包围着,老房子都已拆完,一米多高的建筑垃圾还没有清运,上面覆盖着绿色的防尘网。目之所及皆是荒地,丝毫没了往日村子里熙熙攘攘的景象。

    而在江山路以西的拆迁现场,除了几栋还没拆完的楼和一所小学,拆迁工作也基本完成。

    探因:可用地不多开发商望而却步

    据悉,几年前,香港南益集团、利海集团、永威置业等多家房企曾有意愿介入老鸦陈城改项目,但在调查人口结构、土地控规后,这些开发商先后撤出,有的甚至还赔上了几千万元。“这些费用包括前期测量费、城改指挥部工作费、过节给村民发放福利等。”前期介入的某开发商负责人对记者说。

    老鸦陈为何成了烫手的山芋?

    “老鸦陈村大约有1.5万村民,至少需要建200万㎡的安置房,容积率按3.5算,光建设安置房就需要950亩左右的土地。也就是说,整个老鸦陈村的城中村改造项目,剩下仅250亩左右的土地可供开发商进行商品房的开发。”一位曾有意愿参与该村城改的某开发商副总经理对记者说,这么少的可用地,根本不够开发商回本的,大多开发商一测算立马就撤出了。

    据记者了解,虽然老鸦陈现在占地4000多亩,但是除去京广快速路、连霍高速、贾鲁河绿化带、高压线路等占去的大量用地,实际上“毛地”只剩下2400亩左右,而“净地”则只有可怜的1200亩左右。

    除此以外,前期投入资金太大也是影响开发商不愿介入的另一大因素。“光这200万㎡的安置房建设就是一笔不小的数目。一般来讲,差不多的安置房建设,每平方米的成本在3500元左右,那么,老鸦陈仅安置房建造就得70亿元的资金。”上述副总经理称,而且城改项目一般都要求开发商先建安置房,还得交保证金,建到一定程度才返回一定比例的保证金。还有每年2亿元的过渡费也是一笔不小的开支。

    “加上拆迁费、安置房土地费、修路等一系列费用,老鸦陈城改项目前期没有100亿元根本拿不下来,而可供开发赚钱的土地又不够,因此没有开发商愿意介入该村开发。”上述房企副总经理称。

    村民:原来的房子拆了安置房还没着落

    记者了解到,按照规划,老鸦陈新村所在地将建一期安置房,但是目前还没有动工迹象。老鸦陈村委会一名工作人员称,“前期拆迁是政府在主导,安置房原来听说是今年年底前开始动工建设,但这拆完几个月了,一直没有开工,之前说是三年内回迁,但现在垃圾还没清运,地质、文物勘探工作都还没有做……安置房都没有动工的迹象。”

    目前,拆迁群众面临的难题主要有两方面,老人住房和孩子上学。

    刘先生对记者表达了他自己的真实想法,“我们是既期待又郁闷。我是土生土长的老鸦陈村民,在这儿住了快五十年,老房子换成高楼大厦,谁能不喜欢?郁闷的是,这个过渡期实在是太难过,房子不好租。我父母现在都已经70多岁了,租房的时候,房东一听说有老人根本就不愿租给我们,现在就盼着安置房快些建好。”

    小孩上学也是过渡期的一大难题。村民李先生原来家就在老鸦陈小学正对面,孩子上学过个马路就到学校了。老鸦陈拆完以后,李先生在思念果岭附近的经济适用房小区租了一套小房子。从租的房子到老鸦陈小学大约15公里。这15公里的路程,李先生每天要跑四个来回,要跑100多公里。

    据老鸦陈村主任介绍,老鸦陈村民绝大多数是支持拆迁工作的,每个家遇到的过渡期难题都会想办法克服。目前村民最关心的问题是,安置房什么时候能建,村民什么时候能回迁?

    出路:PPP模式才能达到共赢?

    既然存在那么多问题,那么老鸦陈的出路究竟是什么呢?

    一位郑州地产业内人士说,出路有三种。第一是提高容积率,降低安置房建设品质。这样可以释放出更多的土地供开发商用于商品房的建设、回本。第二就是新征土地补贴开发商。通过从其他地方买地,再置换给开发商,保证开发商有足够的土地建设。第三就是PPP模式。前期的拆迁、过渡、安置房建设、道路等一级开发由政府主导,邀请有实力的开发商进行资金投入,整理出来的土地进行公开出让,最后双方按比例进行分成。

    这位业内人士分析,第一种方式不可取,容易引起群众不稳定因素;第二种也不好操作,之前听说惠济区打算从别处购买600亩土地,反贴给前期进场老鸦陈的开发商,最后就没有成功;第三种方式最具现实意义,也最具可操作性,在政府没有足够资金进行城中村改造时,吸引社会强大资本进行参与是有效可行的办法,目前郑开大道两旁,有不少项目都是用这种PPP模式。既解决了政府资金问题,又不怕土地最后招拍挂的时候被抢走,对前期进场的开发商造成损失。

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